[摘要] 在去年难以回避的楼市调整中，许多开发商为过去的愚蠢与疯狂进行反省甚至付出代价，土地市场内的表现之一便是“地王”的消失。然而，近期更是发现开发商不但扩张势头十足，还无惧追高，地价不断被刷新，新“地王”不断涌现！
开发商土地市场无惧追高再现2007年疯狂
上海证券报
在去年难以回避的楼市调整中，许多开发商为过去的愚蠢与疯狂进行反省甚至付出代价，土地市场内的表现之一便是“地王”的消失。然而，继前段时间本报提出新一轮圈地运动将火热上演后，近期更是发现开发商不但扩张势头十足，还无惧追高，地价不断被刷新，新“地王”不断涌现！
从扩张到追高
上周，多个城市出现土地集中成交，且由于开发商的“追捧”，成就了新一批“地王”的诞生，多幅地块高溢价成交，有的甚至楼板价已接近周边房价，令业内咋舌。
如上海成交的7幅土地中，有5幅的溢价率超过了100%，即成交价是起始价的2倍以上。其中，长宁区周家桥街道91街坊吸引了68家企业领取出让文件，最后有15家企业申请竞买，成交价4.22亿元人民币，与这幅土地的挂牌起始价约2.11亿元相比正好翻番，项目楼板价也升至近22000元/平方米，成为今年以来上海单价的住宅用地；还有宝山区高境镇金家巷南侧住宅地块，44家企业领取了出让文件，13家企业报名竞买，最终6亿元的成交价，溢价率高达142%，并且这一价格让在场的业内人士都感到相当惊讶，因为高境镇位置很偏，房价都不到万元，而这幅地折合楼板价已 过9000元/平方米。
事实上，不仅在上海，近期范围内地价高企的迹象都非常明显。同在上周，广州珠江新城最后一幅住宅用地D8-C3地块在17家开发商的激烈争夺中高价出让成功，广州市城市建设有限公司以3.45亿元的出价赢得最后的胜利，并且折合15323元/平方米的楼面地价也刷新了珠江新城的记录。事后，广州城建还发表声明称：作为珠江新城最后一块住宅用地，按成交地价和建造成本测算，综合考虑未来中国经济及房地产市场发展趋势，该项目在区域内“仍有一定利润空间”。
此外，中指研究院的报告显示，5月土地成交量比去年同期大幅增长，且高价成交已成为特点。如绿地集团以12亿元摘得的上海徐汇区船厂路地块，成为今年以来的总价“地王”；富力地产以近15000元/平方米的楼板价竞得的北京广渠路10号地，成为北京今年以来的单价“地王”；万科经过146轮举牌、13.86亿元夺得的佛山地块，也成为当地的新“地王”。
进一步的分析数据更显示，5月60个重点城市共成交土地553宗，环比增加5%，同比增加73%；成交土地面积2686万平方米，环比增加3%，同比增加89%。并且，一线城市5月住宅用地全部成交，流拍现象“绝迹”。至上周，高溢价率的情况更是凸显，且住宅用地平均溢价水平（56%）远高于商业用地（1%）。
唯恐助长房价
珠江新城土地受到“围抢”也被视作土地市场升温的又一佐证。业内认为，基于楼市成交回暖，开发商资金困境得到缓解，土地储备的欲望也再次强烈起来。“现在宏观经济面临新一轮的流动过剩，在资金的冲击下地价房价联动上升的苗头重现。”易居中国分析师薛建雄直言，“基于楼市复苏和国家希望经济保持快速发展的态度，开发商的信心越来越足，所以很多企业眼下选择加大投资力度，不惧短期内受到调控而大举扩张。”
但业内也已开始担忧，新一轮的“圈地潮”下，土地价格再次被开发商推高，更可能带动房价进一步上涨。“土地作为房地产业的物质基础和房地产开发的前提条件，对房价也产生基础性的影响，这既体现在拿地价格左右着未来建在土地上的楼盘的价格，又体现在土地高价成交对周边已建楼盘的价格的‘支撑’甚至‘助长’上。因此若想稳定房价，防范土地炒作、控制地价飙升是很有必要的。”
中原地产的分析师还表示，目前出现了不少高溢价成交的地块，但是在全球经济没有好转、国内信贷宽松的背景下，这种由地价推高的房价最后将会演变为楼市泡沫。“土地市场正在迅速升温，预计招拍挂市场将会面临较为激烈的竞争，但我们看到在市场恢复过程中，开发商拼命去拿地，出现了比2007年更疯狂的泡沫，跟风只能助长泡沫的生成。”SOHO中国潘石屹也对媒体表示。
政府喜忧参半
业内还指出，对地方政府来说，土地交易的活跃可能有喜有忧。一方面，土地市场升温对增加财政收入、拉动投资建设等均有益；另一方面，对房价稳定的消极影响也在顾虑之中。
如针对近期广州房价上升及“地王”重现，广州市国土房管局推出6条措施来平抑楼市，其中包括根据市场需求来控制土地投放规模和节奏；加大商服用地的供应规模，通过改善经营性用地供应结构，来消减市场投资过分集中于住宅用地所带来的风险；增加土地市场的透明度，定期公布季度经营性土地供应计划和举办土地公开出让前的推介会，通过主动服务企业和减少信息不对称，来服务开发企业的理性投资决策等。相关负责人还表示，广州不会因为地价过低而不卖地，也不会因为地价高了就多推地，而是按实际需求来供应土地。
不过，从近期来看，由于楼市正在经历的“阶段性利好”，业内认为直接导致的结果就是房价无法实质回落，地价还将持续上升。“土地市场的火爆，高溢价土地的出现，会成为房价上涨的推手，投鼠忌器的顾虑还是有必要的。”克尔瑞（中国）研究中心首席研究员陈啸天表示，“在房地产宏观调控上，政府扮演着中间人的重要角色，必须承担好三方面责任：增加有效供给的同时，防止诱发过高的预期；解决房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响；大力发展廉租房和经济适用房建设，以确保低收入阶层的基本住房需求。”
楼市回暖超预期 观点：房价上涨快不利市场稳定
中国证券报 万晶
在房地产市场持续活跃和躁动之际，一向低调稳健的招商地产继续保持几分冷静和理性。16日，招商地产（000024）董秘刘宁接受中国证券报记者采访时表示，目前作出房地产市场反转、全面复苏等结论为时过早，但能够明确的是进入金融危机后期，各种迹象和数据转好，房地产市场也在缓慢攀升，市场信心在明显回复。
房地产回暖超预期
刘宁指出，当前不能简单的预测和评判房地产市场趋势，偏乐观和偏悲观的观点都是不理性的。开发商应该认识到目前正处于金融危机的后期，外围经济和宏观数据逐渐好转，开始缓慢攀升。
刘宁还认为，一次大的金融危机之后的疗伤过程可能不会太短，然而由于我国经济对金融危机存在一些壁垒，同时在GDP增长保八的目标带动下，房地产市场出现的回暖超出预期。目前房地产市场的价格预期发生改变，从去年的看跌到逐渐理性。
市场回暖带给招商地产不俗的销售业绩。一季度报告显示，招商地产实现营业总收入8.23亿元，同比增长46.21％；净利润1.7亿元，同比劲增361.50%。预收账款高达38.1亿元，较去年年底增加39.51％。合并报表中货币资金达到72.14亿元。
分析人士指出，招商地产的3+X战略经过四年的运作，今年将开始进入全面收获阶段，12个城市22个项目全部进入销售阶段。这12个城市今年的开工建设项目将有62个，开工面积达421平方米。
地价高涨不利行业和谐发展
谈到当前土地市场的火热现状时，刘宁平静地指出，土地价格高涨，一线城市频频出现的土地成交高溢价等，不利于房地产行业长期和谐发展。面对目前的市场状况，招商地产将以理性而稳健的态度面对市场。
对于未来政策走向，刘宁认为，近期出现的一些政策信号，体现出国家希望保持房地产市场平稳发展的意愿。如果市场出现非理性因素活跃的情况，不排除国家会出台一些政策来稳定市场。
数据显示，招商地产拥有土地储备达1100万平方米（属公司权益的有800万平方米以上），其中珠三角占49%，长三角占23%，环渤海占23%，其他地区占23%，具有良好的可持续开发能力。
招商地产自2004年开始陆续在广州、珠海、佛山等珠三角城市拿下多块优质土地；2005年和2006年，由广东省内逐步走向；2007年开拓成都市场，2008年将福建省漳州市纳入布局范围。2007年招商地产房地产销售项目发展到了5个城市；到2008年发展到了11个城市的18个项目。
万科A（000002）董秘谭华杰16日在接受中国证券报记者采访时表示，目前万科的销售中自住需求仍是购房的主体，但投资购房比例确实呈现出上升的迹象。从企业角度来看，平稳和理性的房价更有利于行业的发展，而在当前的形势下，也更有利于市场成交量的巩固。
平稳和理性的房价更利发展
今年以来，各地住宅市场成交量普遍回升。万科披露的5月份销售简报显示，5月份万科实现销售面积69.7万平方米，销售金额64.1亿元，分别比2008年同期增长19.3％和19.7％。今年前五个月累计销售面积281.7万平方米，销售金额238.9亿元，分别比2008年同期增长27.4％和20.9％。
主要城市的市场成交量上升幅度更大，很多地区甚至已 过2007年同期的水平，而随着市场成交量的放大，多数城市的房价，无论是新房价格还是二手房较之年初时都已经有明显上涨。
谭华杰认为，房价的上涨反映了市场信心的回升。但另一方面，在整体经济形势尚不明朗的情况下，价格的上涨如果脱离家庭收入的增长幅度，可能会影响到自住需求的释放，并给市场的后续走势带来不确定性。
拿地方面仍应谨慎
随着住宅市场成交量持续攀升，近期土地市场也呈现出前所未有的活跃。以万科为例，中国证券报记者统计，从5月至今短短40多天，万科在6个城市共拿下8幅地块，投资总额达到42.83亿元。对此，谭华杰表示，近期土地市场的活跃一方面因为市场信心的提升，另一方面，开发企业的资金状况随着销售提升而普遍得到改善，这也为企业补充项目资源创造了有利的条件。
万科的销售简报显示，仅5月份就增加6个新项目,包括无锡金色家园南地块、佛山桂城半岛路项目、沈阳铁西胶管厂地块、沈阳五里河地块、青岛双山南山地块及青岛308国道以北地块，合计建筑面积约188.34万平方米。
尽管拿地增加，谭华杰亦坦陈目前一些地区的地价仍然偏高。他表示，最近几年以来，地价对房价的比例逐渐上升，市场的调整并没有改变这一趋势。如果未来房价保持平稳或温和的上涨，那么按照很多地方现在的地价水平，事实上企业很难获得合理的投资回报。而在整体经济环境仍然具有不确定性的情况下，对未来的房价做出过高的预期显然带有较大的冒险因素。
他表示，经过前两年的市场调整，很多企业已经认识到在项目获取上应该采取相对谨慎的态度。目前万科进行新项目决策时会重点关注土地价格是否合理、项目风险是否可控，并在此基础上，综合考虑空间、开发周期、资金占用等因素，精挑细选。他特别提到，由于目前一线城市的土地市场竞争相对更加激烈，地价中带有较大的预期成分，万科近期新增的项目基本上位于二三线城市。
事实上，除5月份销售简报公布的6个项目外，万科近期新获取的项目也都位于二三线城市。6月8日，万科刚刚在厦门土地出让拍卖会现场拿下一幅地块，位于厦门岛内湖边水库片区湖心岛北侧。此前，万科曾参与了深圳宝安区3宗地块和广州珠江新城某地块的角逐，但因对手出价太高而未得。6月12日,万科在福州的土地拍卖会上拿下福州仓山区则徐大道以西一幅地块。
谭华杰认为，过高的地价在一定程度上会阻碍市场的理性发展。尽管如此，他并不赞同将地价过高的原因归咎于土地招拍挂制度。相反，他表示从实际情况来看，在协议出让的低价土地上建成的住房价格与招拍挂获取的土地没有区别，而招拍挂制度在公开性和透明性方面显然具有无法取代的优势。
谭华杰还表示，就长远来看，价格的上涨主要是因为供应不足引起的，实际观察到的情况也显示，在土地供应充足的城市，房价、地价表现较为稳定；而在土地供应不足的城市，房价、地价波动幅度更大。从这个角度出发，他建议应增加土地供应，进一步完善招拍挂制度，以稳定地价和房价。
业内：房地产市场不断向好 房产公司毛利率将修复
中国证券报
今年以来房地产市场一改去年价格下跌、成交清淡的低迷局面而出现持续的价升量增。业内人士分析，房地产市场的不断活跃及向好趋势，使房地产公司的经营环境得到明显改善，其毛利率将得到大幅修正，业绩也会得到明显提升。
根据国家发改委近日的统计数据，今年5月份70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.5个百分点，而环比则上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。这表明，的房屋售价在继续回升，已基本达到去年的水平，其中有十多个城市房价已超过2008年同期，如天津5月份同比上涨0.9个百分点，环比上涨0.6个百分点；沈阳5月份同比上涨1.7个百分点，环比上涨0.2个百分点等。
在价格上涨的同时，成交量更是大幅攀升。万科近日公布的5月份销售数据显示，2009年5月份其实现销售面积69.7万平方米，销售金额64.1亿元，分别比08年同期增长19.3%和19.7%；而1-5月份累计销售面积281.7万平方米，销售金额238.9亿元，分别比08年同期增长27.4%和20.9%。金地集团的公告也显示，2009年1-5月公司实现签约面积182.12万平方米，同比增长150.26%；实现签约金额147.12亿元，同比增长157.54%。其它如保利地产等销售面积和金额都实现大幅增长。除了普通住宅外，非住宅类房产也进一步活跃，以二手非住宅类市场为例，根据中易安房地产担保有限公司的数据，今年前5个月仅北京就有2742套非住宅类二手房成交。中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华认为，今年年内非住宅类二手房交易还会有所增长。
价格和成交量的大幅增长对房产公司意义不言而喻。去年房市持续的低迷使房地产公司资金紧张，甚至有断裂的危机，现在这种状况有了明显改善。近期地价上升，各地"地王"频现，房企疯狂拿地，都表明其资金状况的宽裕。国信证券分析师认为，销售好转将直接带动房地产公司业绩的改善，房价上涨将大幅修复房地产公司的毛利率。
统计数据显示，2008年房地产类上市公司总体毛利率大约为15.55%，而2008年中期时为18.25%，今年一季度则上升到19.15%，这表明2008年下半年毛利率下降较大，而今年一季度则有明显回升。考虑到房地产市场回升在二季度更明显，可以预计二季度房产公司毛利将有进一步的回升，上半年房地产类上市公司业绩也将有所改善。
当然，由于房地产公司结算的特殊性，销售金额增加也并不意味着上市公司当期业绩就会立竿见影地提高。国信证券专业人士分析，2009年房地产公司业绩超预期的幅度不会太大，但明年业绩将大大超过市场预期。
东海证券分析表示，随着房地产销售的继续放量，房价将会得到更好的支撑，房产公司的盈利预测和RNAV[(物业面积*市场均价-净负债)/总股本]将面临全面重估。上半年良好的销售除了将在半年报中体现出来外，更多的可能不是反映在业绩上，而是通过财务报表中预收账款科目的增长反映出来。如仅仅统计万科、金地集团、保利地产三家公司今年1-5月份的累计销售金额，其总体的同比增幅就超过了55%,因此，可以预计今年半年报房地产公司的预收款整体将会有较大增长，如果在未来某个时间转入结算，上市公司的毛利率将得到大幅修复，业绩将会有较大提升。
专家：房地产开发投资有望继续回暖
中国证券报
尽管与投资总体增速相比仍差距巨大，但1-5月房地产投资增速为6.8%，仍然透露出稳步回暖的积极意味。专家认为，受销售回暖和政策支持鼓励等正面因素拉动，未来房地产开发投资有望继续回暖，并带动整体固定资产投资以及宏观经济增长。
房地产投资增速有所加快
国家统计局公布的数据显示，1-5月，城镇固定资产投资同比增长32.9%，其中,房地产开发完成投资增长6.8%，增幅比1-4月加快1.9个百分点。
如果以5月单月计算，房地产投资增速则升至12%左右。“这表明房地产投资正在上升，但是仍然无法达到原来正常的水平，正常水平是25%左右。”工商联房地产商会会长聂梅生认为。
湘财证券发布的研究报告认为，房地产销售的回升是推动开发投资增加的主要动因。预计下半年房地产开发投资将持续回升，而且回升步伐将越迈越大，土地市场也将日趋活跃，开发商融资、募资的身影将越来越多出现在资本市场上。
银监会业务创新监管协作部主任李伏安在2009房地产上市公司研究成果发布会上表示，今年以来，房地产企业从银行贷款、发债以及票据市场获得的支持有明显改善,特别是房地产企业在增发、上市等投资领域获得资本的能力正在增加。“房地产企业现金流情况将在二季度继续回升。”李伏安认为。
数据还显示，1-5月，房地产开发企业施工面积同比增长11.7%，增幅比1-4月回落0.7个百分点。房屋新开工面积同比下降16.2%，降幅比1-4月扩大0.6个百分点。对此，湘财证券认为，当前新开工面积和土地购置面积回升情况不太理想，一方面是2008年初房地产市场仍处于高温区，新开工面积和土地购置面积基数较高,导致同比参考性较差；另一方面，市场全面启动有一个传导过程，销售回升带动前端土地市场新开工面积回升有一定滞后期。
政策支持房地产投资恢复
去年以来，国家先后出台了加大保障性住房建设力度、下调商品住房资本金比例等政策，从宏观层面上支持房地产投资平稳较快增长。业内人士指出，这些措施可以继续发挥房地产投资对“保8”的贡献作用，而鼓励投资也并不意味着支持房地产行业泡沫。
对于降低商品住房资本金比例，长城证券发布的研究报告认为，这将降低行业融资门槛，促进房地产投资增速回升。调整后，对于保障性住房和普通商品住房项目，开发商需要的启动资金相当于降低了43%；对于非普通住宅和商业项目，启动资金相当于降低了14%。这大大增强了开发商的投资能力。
作为典型的资金密集型行业，不少开发商对未来政策走势密切关注。华远集团总裁任志强认为，今年房地产销售情况一定好于去年，房地产市场最坏的情况已经过去了。除非开发商疯狂涨价，逼迫政策从支持再次变为打压，但目前尚未出现这种情况。首创集团总经理刘晓光则担忧，房地产行业度过危机后可能有新的调控政策出来，例如国家可能由于流动性过剩而减少房地产商的资金，目前的应对方法就是加快开发和销售速度。
对此，李伏安表示，至少上半年资金宽裕的情况将持续。未来如果我国经济快速回升，市场资金供应过快增长，则会有一些紧缩的政策。
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