主要城市地价大涨 上海住宅土地平均溢价直逼五成
新闻晨报
随着住宅成交连续放量，范围内均出现土地成交价格大幅溢价现象。研究数据显示，今年上半年，上海住宅用地成交价格比出让价格平均溢价48%。然而，这还不是涨幅的，中指研究院数据信息中心监测显示，宁波住宅用地成交溢价平均达81%，广州、北京也分别达到79%和57%。
地块溢价非个别现象
地块溢价水平是反映土地市场活跃度的重要指标。在土地供应量既定的前提下，地块溢价水平越高，表明市场对地价认可度高，城市成交地块平均溢价水平是衡量现阶段该市土地市场现状的重要指标。中指研究院数据信息中心监测显示，二线城市住宅用地平均溢价水平高于一线城市，二线城市相对一线城市交易更为活跃。数据显示，去年上半年，福州、温州、泉州三地住宅用地平均溢价分别为77%、60%和57%，均高于上海；而厦门、廊坊、杭州住宅用地平均溢价也达到37%、34%和28%。不过，从整体看，除了宁波，其他城市目前成交地价溢价情况还没有达到2007年地价泡沫时候的水平。
而从2009年1-6月重点城市住宅用地“楼面价”排行数据看，更可以看出目前地价加速攀升的状况：今年上半年“楼面价”最贵的四幅地块均是在二季度成交。
资金充沛催生“地王”
从地块成交总价上看，今年6月，住宅用地成交总价8次被刷新，6月成为不折不扣的“地王月”。业内人士认为，地块成交总价的不断刷新一方面和推出地块面积大、地段好的客观因素有关，另一方面和开发商资金回笼加速、银行信贷放松、看好未来地产发展前景等经济因素有关。
值得关注的是，6月30日,北京市朝阳区广渠路15号地经过97轮竞价，地块以40.6亿元被央企背景的中化方兴公司拍得，成为继2007年10月房地产市场调整以来，总成交价的“地王”。央企高价拿地，一时引起业内热议。高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤认为，一些非主营房地产业务的央企将大笔企业资金投向房地产市场，要首先看这些资金的来源。如果是来自企业自身多年经营的盈余，则在新的市场环境下，投资楼市追求高也无可厚非。但如果资金是本应该投资主业办厂的，则明显不合适。
面对地价攀升，各地政府推地加速，土地供应量大幅上升。刚过去的一周（6月29日-7月5日），20个重点城市共推出土地135宗，环比增加42%，推出土地面积503万平方米，环比增加24%。
地王重装上阵央企成高地价的幕后推手
半岛晨报
短短一个月内北京地王频出，上海绿地连同方兴地产、中国电子、远洋地产、保利地产等央企下属公司，一跃成为了“一掷千金”的主角。
7月6日下午,在北京土地整理储备中心的竞价大厅再次上演了一场土地争夺赛,这块土地位于北京南五环京开高速的西面的大兴黄村。最终上海绿地集团有限公司以30.25亿的成交价格拍下,而该地块也以6605元/平方米的楼面地价,成为大兴新科“地王”,这也意味着这个楼盘销售价将在1.2~1.5万元/平方米之间。
2009年的夏天，前后总计将有超过100亿元央企资金进入北京的土地市场，仅仅是土地市场。
在“4万亿”的年代，一切既不是故事的开始，也不是结束。对于从来不缺钱的央企而言，土地为代表的资产市场从来没有像今天一样充满了难以抗拒的诱惑。
央企买地大方“不差钱”
6月30日，北京广渠路15号地拍卖，当举牌竞价被推高到39亿元的时候，潘石屹(决定放弃，不过他还是跟自己的总裁阎岩打了个赌，“你信不信，你再举一次牌，后面的肯定再加1000万元？”阎岩不信，举起10号竞价牌，不到5秒，在他身后的3号竞价牌便应声举起。
3号竞价牌属于方兴地产，与鏖战到最后的保利地产一样，同样系出央企，他背后的中化集团，位列世界500强。在北京地产界，能够在最后战胜作风一向彪悍的保利地产的房企，几乎凤毛麟角。而这一场黄金地块的争夺，除去潘石屹，几乎始终是中信地产、保利地产、远洋地产、方兴地产等央企下属房地产开发企业的“作秀场”。
这一切的背后，实际只有一个问题——钱从哪里来？
记者了解到，在广渠路15号地拍卖现场，多家企业均拥有巨额的银行授信，不过潘石屹告诉记者，按照央行规定，银行授信不能用于购置土地，因此，原则上土地竞买者使用的都是“自有资金”。
一位在现场竞价的国有房企的财务总监告诉记者，这个“自有资金”的“来源”实际上有很多渠道可以运作。其中最为主要的一条途径，便是母公司或是集团得到银行授信。由于母公司或者集团的主业并非房地产，因此，可以通过一些技术手段，在账面上显示为向子公司注资的方式，向子公司提供现金。
在此之前，国务院发展研究中心的一份报告显示，约有20%的新增信贷以及投资未能进入实体经济，而主要流向了资产市场进行投资。
“我也和一些同业的人士沟通过，因为经济形势还没有彻底好转，很多工厂因为没有需求而停工，或者是本身就已经过剩，但银行又有信贷任务，贷给央企是最保险的，而央企拿了这些信贷资金没有更好的投向，不少人认为，房地产是个短期看来相对较好的投向。”前述国资房企的财务总监告诉记者。这似乎足以解释为什么一夜之间，土地市场中的资金如此泛滥的原因所在。
地王出现代表经济复苏吗
北京土地市场继续保持升温态势,这是否意味着楼市已经转暖？经济开始复苏呢？当地价一次次被刷新之后,地王们都称要建高档楼盘,那么这么多的高档楼盘有需求吗？《证券日报》记者就此采访了社科院房地产研究专家易宪容教授。
对于记者的提问,易教授尖锐反问记者:“拍了这么多,你知道开发商最后交了多少钱？上海倒楼事件暴露出来,楼面地价仅为每平方米600多元,加上各种成本才1000多,但是他却卖到了15000一平方米。这其中的内幕你知道吗？去年高价拿地的开发商,最后有多少是实实在在交了这么多钱的？我们不知道。这就是问题的根本。”
一般而言，在正常的楼市投资中，房屋“租售比”（月租金/房产总价）约为1：300~1：200,换算成每年的租金为4%~6%。如果低于4%,意味着房产投资价值偏低。以上海为例，2007年一季度之前,上海内环线内的住宅租金一般能达到4%以上，这是相当诱人的。而记者日前通过抽样上海知名大盘东方曼哈顿、仁恒河滨花园、财富海景等发现，随着近几个月上海房价突飞猛进，上海中心城区的住宅年租金均在3%以内，早已突破租金的临界点4%。
美联物业副总经理丁伟也表示，近期商品房成交量在高位上下震荡，成交量与价格的负相关关系明显。随着过去几个月楼市成交的快速回升，房价由跌转涨更加促动了购房者的神经，在通胀预期的压力下大量保值资金进入楼市，导致了目前市场开始出现过热现象。“一手房价格高涨，挤出一部分自住需求转入二手房市场，如果二手房价格继续上涨，则会最终把自住需求挤到观望席上，重蹈2007年下半年的覆辙，市场对此应引起足够的警惕。”
房价暴涨引来地价疯狂 强势复苏恐面临政策"紧箍咒"
经济参考报
销量猛增，房价暴涨，地王疯狂，出乎年初许多人的意料，房地产业近几个月来显示出“强势复苏”的迹象。楼市下半年的走势又将如何，是一鼓作气还是“再而衰、三而竭”？业内人士分析，受高房价抑制的刚性需求不可避免地将进一步萎缩，新地王的频频出世，楼市泡沫势必沉渣泛起。房地产圈内对“紧箍咒”式政策调控的担忧已现端倪。
房价暴涨刚性需求急现萎缩
在过去半年里，陈炎伟连续“吃”进了6套房子，现在该是“收网”的时候了，他粗粗地算了一笔账：运气好的话，6套房子一转手就能赚到100万元现金。
在福州楼市摸爬滚打了近8年的陈炎伟很少在同一时间“吃”进这么多，哪怕2006年福州房价“跳跃式”上涨的那会儿，他只“吃”过5套房子。
“今年比任何时候都不一样，宽松的信贷和低利率的政策大环境，再加上开发商消化库存抛售的小环境，这都是难得的时机。”陈炎伟说，以他手中一套今年年初“吃”进的100平方米的商品房计算，开盘价每平方米5000元，总价50万元，贷款八成。6月底，这套房子的均价已经涨到了7000元，通过转按揭的方式将房子“卖”给自己，再次贷款八成，减去交易过程中的各种税费，就已经从银行赚到了十七八万元的差价。
“今年上半年，很多人都这么干，连开发商自己也这么干，银行睁一只眼，闭一只眼。房价暴涨是件很自然的事。”陈炎伟说。
据统计数据显示，作为二线城市的福州5月份新开盘商品房均价已突破每平方米8000元的“防线”，进入7月，其上涨势头依然凶猛。
房价“高歌猛进”在一线城市北京也没有任何“刹车”的迹象。有关统计数据显示，4至5月间，北京有36个楼盘项目涨价，涨幅达到每平方米5000元以上；6月份新上市的项目中，老项目基本都在前期价格基础上上涨了千元；7月份开盘的项目依然呈现“千元跳跃式”的涨势。
在珠三角，根据广东省统计局披露的数据，5月份这个省商品房销售均价为每平方米6107元，增幅3.7%。而具体到深圳，数据显示，5月份其住宅成交均价已经处于每平方米12900元的较高水平，而进入6月份之后，猛增至每平方米15400元。
与房价暴涨相比，刚性需求急现萎缩态势。6月以来，北京、上海、深圳等一线城市商品住宅的成交量已连续数周环比回落，距离4月份的高点已下降10%至20%；福州、杭州、厦门等二线城市在二季度商品房销售量回落幅度均在10%以上。业内人士认为，这是累积的刚性需求逐步释放殆尽的结果。
专家指出，短期来看，累计需求使得今年的潜在需求量巨大。而近期市场成交回落，除了涨价因素以外，开发商新增供应和库存减少也是重要原因。但房价上涨过高导致购买力透支，可能造成交量大大低于均衡状态；同时投资性需求兴起将明显抑制住房消费，这依然值得警惕。
金融业界人士开始担忧，房价如果继续上涨，很多刚性需求群体可能将无法再通过延长还款期限来支撑买房。“四五年前，个人按揭的年限一般是8年或10年；到了2006年，按揭年限上升到15年至20年；而现在，普遍是20年以上，30年的也不在少数。”一位不愿透露姓名的银行个人信贷部经理如是说。
地价疯狂新地王制造新泡沫
房价“回暖”的信号在今年二季度已明显地传递到了土地市场。厦门、重庆、北京等城市连连拍出了多个高价地王，2007年那个地价疯狂的时代似又卷土重来。
6月8日，厦门市一口气推出8宗土地，结果8宗土地统统顺利拍出，而且平均的楼面地价在万元以上。
6月25日，保利地产在重庆以38.1亿元拿下西南土地市场出让价格的鸿恩寺地块。而万科虽然争夺地王“失利”，但仍然拿出了9.5亿元在重庆的另两场土地拍卖中拿下了两块住宅用地。
6月30日，中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的天价拍得了北京广渠门15号地，不仅成为“地王”，还再次刷新北京单价最贵土地纪录，楼面价高达每平方米15320元。
北京的土地市场在3月份还是一片清冷，基本都是底价成交，5月份后，土地市场开始“发烧”，频频出现高溢价土地。6月份更是疯狂，天价地此起彼落，接近周边项目售价甚至超过售价的土地也开始出现。
按照参与6月30日竞拍的SOHO中国总裁潘石屹的计算，广渠门15号地每平方米面积所包含的地价成本超出了周边房子的平均价格，盖好的房子售价将是每平方米3万元。
尽管土地市场的回暖并不能简单等同于房地产的回暖，但“面粉比面包贵”后，“面包”一定会涨价。在地价的推动下，为房价新一轮的上涨埋下伏笔，也将带来更多的房地产新泡沫。
厦门均和房地产评估公司总经理王崎接受记者采访时说，促成开发商大举进入土地市场的根源应该就是楼市成交量和资本市场的双重利好刺激。开发商现在已经不再担心房子卖不出去了，他们担心的是接下来有没有房子可卖。
最近股市房地产板块的疯狂上涨，是房地产企业“不差钱”的形象注脚，房地产企业有三股资金活水，首先是信贷，据中原地产的一份报告称，在今年3月份，瑞安房地产、绿城中国等7家大型的房地产企业分别获得了各大银行授信的总额超过850亿元；其次是资本市场，在资本市场的增发融资增加了房地产企业的资金实力；其次是预售款，一些房地产开发商以首付一成代付一成的优惠条件，诱惑投资者进入楼市。
经济学家张曙光对此表示了担忧，巨量信贷资金分流进房地产业，虽然能够带动十几个相关行业的发展，但仍然是个危险的信号。这将在楼市制造更多的泡沫，可能会造成比现在更坏的结果。
强势复苏恐面临政策“紧箍咒”
去年底以来，国内房地产市场的强势复苏与政策刺激直接相关。业内人士认为，定量宽松的货币投放造成的通胀预期正在加强。而房价回归历史高位后的进一步上涨，应引起警惕。
在房地产圈内，对政策“紧箍咒”的担忧已现端倪。浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权告诉记者，目前个人买房的“杠杆”已明显放大，月供的压力也已大幅增加。现在是低利率环境，一旦经济复苏明确，通胀压力上升，宽松的货币政策将有所收紧，届时，购买力会随着利率的上升而削弱，前期因贷款宽松和利率低廉造成的房价泡沫，很可能出现破裂的风险。
联合证券鱼晋华认为，供求关系逆转造成房价温和上涨可以被市场接受，但在通胀预期下，更多投资性需求的释放将推动房价泡沫化，这也是政府所不愿看到的。而宽信贷和低利率金融环境的结束，将终结楼市的“好日子”。
实际上，所谓的“通胀预期”，必须在去库存化的基础上去考量，而房地产库存过大，一直是国内经济的难题之一。有专家表示，我国经济最难消化、也最需要消化的、的库存不是工业库存，而是房地产。以一个库存严重的商品或投资品追求资产保值的目的，是不现实的。
那么，政策调整的时间还有多远？
申银万国报告预测，未来一两个月仍将是政策的“真空期”，在决策层无法确定经济出现明显回升趋势之前，房地产政策出现紧缩概率不大。
也有业内人士认为，随着开发商信心的恢复，房地产投资增速有望进一步提升。如果房价上升过快，面临的政策风险将加大，其中抑制房价过快上涨的政策包括：提高第二套房首付比例，提高按揭贷款利率水平等。
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