[摘要] 昨天（8月26日），本报报道了北京市住建委明确各种房屋计价方式的消息，新建普通商品房销售要采用套内面积计价，经适房、限价房则采用建筑面积计价。不少市民对计价方式提出疑问。就此业内专家介绍，普通商品房采用套内面积或建筑面积计价，房屋总价不变。
套内面积计价与建筑面积计价方式房屋总价不变
昨天（8月26日），本报报道了北京市住建委明确各种房屋计价方式的消息，新建普通商品房销售要采用套内面积计价，经适房、限价房则采用建筑面积计价。不少市民对计价方式提出疑问。就此业内专家介绍，普通商品房采用套内面积或建筑面积计价，房屋总价不变。
●按照套内面积计价和建筑面积计价有什么区别？哪一种更有利于购房者？
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰解释称，建筑面积等于套内建筑面积加上公摊面积。
北京确定要用套内面积计价是普通商品房的预售，这是由于预售商品房存在预先测量的面积和建成后实测面积有所误差，收房时如果面积有变化，购房人的房款就要多退少补。按照建筑平米计价，如果是公摊面积增加，这对购房人不公平。而套内面积才是关系到购房人利益的部分。
●常听到的房价计算方式是按建筑面积的，此次发布采用套内面积计价是不是新规？
陈云峰介绍说，商品房套内面积计价并不是新规定。
陈云峰解释说，北京的普通商品房销售，近几年都是按照套内建筑面积计价。有些楼盘报出的价格，以及购房者与售楼人员谈的价格，都是建筑面积的价格。因此市民会感觉就是建筑平米计价。但购房人与开发商最终签订购房合同中，按照政府要求，都要采用套内面积计价，会按照建筑面积和套内面积的比例，来折算成套内面积的价格。总的房价款是不变的。
●如果按照套内面积计价，不包括公摊面积，会不会影响今后自己对公共部位和共有设施的所有权？
中原房地产华北区总经理李文杰介绍说，房屋销售是按照套内面积还是建筑面积计价，其实只是计价方式的不同，与业主的所有权没有关系。而且在购房人拿到的房产证中，在房屋状况一栏中，用的是建筑面积。
●这次出台的规定，二手房的计价方式有没有变化？
李文杰总经理表示，根据此次公布的通知，针对的只是商品房的预售和销售，并不包括二手房。
据了解，目前二手房的买卖合同中，对于成交价格，只是需要填写房屋的成交总价。（新京报）
陈宝存：套内面积计价无意义，市场风险主要来源于政策
主管部门掺水楼市最近做的很过火，北京建委又搬出了与建设部要求不符的套内面积计算的新标准，不知道他们想解决什么？想托高北京房价？迅速达到北京房价5万元以上的目标？争做房价？
姑且不论有关公摊面积的分配难度，有关房产证面积认定的问题，仅仅是改变计价方法本身就是不严肃的事情。
最近对于地价房价双双上涨的大形势，主管部门纷纷登场对双涨进行斥责、驳斥、规劝，但是我们看到不论是银监会、国土部还是北京市建委，对于房地产市场的真实问题视而不见，纷纷重拾对房地产行业的打压，或者不能打压的也把责任全部归为开发企业，但是对于根本问题不正视，也就很难避免前述6年宏观调控失误的恶果。
中国楼市在大众眼里、政府部门眼里和媒体眼里整体出现问题已经很多年了。这只能说明计划经济时代福利分房产生的副作用。对于商品房房价以及商品房方式本身就存在很多的曲解，所以自产生之日起的商品房就存在所谓价格问题。应该说98年市场化改革至今仅仅11年，但是宏观调控是从2003年6月份121房贷政策开始的，原因还是对于房地产投资热情的惧怕和房价“过高”的压力，之所以把“过高”二字加引号，大家现在是能理解的。
03年对于很多二三线城市来说，房地产市场刚刚起步。可以说没有宏调方式的错误推行，没有不合适的双紧政策，中国整体楼市要平稳的多。京深沪穗杭市场有他的合理性，但是不是市场的全貌。但是对于这些城市特别是京沪深市场这样投资的客户为主区域市场的情况，不加分析的套用到各个城市，以为投资需求或者经常挂在嘴边的楼市投机客是房价上涨的主因，不加分析的以一副药方试图解决市场问题，不错误是不可能的。
那么目前的状况是少数一线城市房价地价高烧，但是市场更多的是理性阶段。数据显示：7月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。新建住房销售价格同比上涨的城市有43个，主要城市包括：宁波6.4%、银川5.4%、锦州5.2%、金华4.9%和西宁4.5%等；同比价格下降的城市有26个，主要城市包括：石家庄-5.5%、徐州-5.2%、深圳-4.6%、桂林-4.4%和丹东-4.0%等。环比价格上涨的城市有63个，主要城市包括：金华3.5%、广州2.7%、深圳2.2%、宁波2.0%和大连1.9%等；环比价格下降的城市有3个，包括：兰州-0.4%，沈阳和泉州-0.1%。
仍在低位徘徊的城市还不在少数，特别是投资增速还是负数。这样的市场情况还需要培育，而不是打压。
当然，国务院和央行对于打压楼市的信贷政策还是有独到的见解。央行在25日出台的《中国人民银行年报2008》提出，央行将根据国内外经济金融形势变化，结合宏观调控需要，灵活运用多种货币政策工具，引导货币信贷平稳适度增长，满足经济发展对银行信贷的合理要求。
央行在2009年工作展望中强调，要以M2增长17%左右作为全年货币供应总量目标，引导金融机构树立正确经营观念，科学制定绩效考核体系，防止过分追求短期利润而影响长期稳健经营，继续主动做好均衡合理放款工作。关于信贷资金的投向问题，央行要求坚持“区别对待、有保有压”。大力发展消费信贷，落实好房地产信贷政策，加大对产业转移、自主创新、区域经济协调发展的融资支持。严格控制对高耗能、高污染和产能过剩行业企业的贷款。引导金融机构创新和改进金融服务，加大金融支持经济发展的力度，同时有效防范信贷风险。
这无疑与银监会的声音不一样，国务院更是一再重申下半年继续坚持适度宽松的货币政策，这与03年至08年9月间的宏调打压楼市的一致有很大的不同。
这便是政策经过几年的反复实践的聪明之处。打压解决不了房价地价的上涨问题，只能通过加大土地供应才能稳定房价地价。而收紧信贷支持，打压的不是地产企业本身，打压的是需求和经济的回暖速度，打压的是相关行业，特别是钢铁建材建设家具装饰土地等等行业。这是目前经济回暖的最基础行业，也是中国经济走出低迷，加速回暖的基础行业，更是劳动密集型行业，也是收入人群赖以生存的行业。
反反复复的宏观调控是房地产市场的风险所在。政策的连续性对于楼市才是稳定的基石。
（陈宝存博客）
相关新闻：
贵州商品房销售有望按套内面积计价
笔者从贵州省有关部门获悉，按照贵州省人大审议的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例（草案）》，贵州省商品房销售按套内建筑面积计价，有望2009年1月起施行。
据了解，按照国家有关部门的规定，目前我国商品房销售在计价上共有三种方式，一是按房屋的总建筑面积，二是按房屋的套内建筑面积，三是按套或单元。
在这三种方式中，贵州省房地产开发企业在商品房销售计价上，基本都选择种方式，因为建筑面积由公摊面积和套内建筑面积两部分组成，其中公摊面积的测量具有很强的专业性，普通人对其范围的确定与测算都十分困难，开发商往往可以利用这种情况，在房屋总建筑面积不变的情况下，隐瞒公摊面积大的实际，导致购房者得房后产生建筑面积“缩水”的感觉。
据悉，商品房销售计价按套内建筑面积进行，只是房屋销售的计价方式发生了改变，对房屋产权面积的计算并没有影响。（中国建设报）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
