北京土地市场重大变革 土地一级开发全归政府
北京土地市场正经历一场重大变革：5年内，土地一级开发将全部收归政府。
挂在北京市土地整理储备中心网站首页的红色倒计时牌似乎预示着政府的坚定信念：1000亿元资金正在逐步到位，以确保今年的土地储备投资。
这个由政府推进、土地储备中心执行、银行资金支持的土地一级市场开发模式，如果能大规模推行，将有可能成为未来各地土地一级开发都采取的样本。
据了解，今年北京市计划安排土地储备开发投资1131亿元，为确保1000亿元的投资目标，北京土地整理储备中心从13家银行获得的授信资金额度约为1510亿元。
开发商淡出一级开发
事实上，土地储备中心全面接管一级土地市场的做法在国土资源部、财政部和中国人民银行2007年11月19日联合制定发布的《土地储备管理办法》中早露端倪，其中明确表示了土地储备的目的：供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场。
北京市土地整理储备中心内部人士向记者详解了具体流程：由政府作为授信对象向银行争取授信，银行向其发放贷款，贷款打到账户后，就可以用这笔钱作为拆迁补偿款，发放到拆迁户和拆迁企业的手中。政府发放完拆迁补偿款后就开始整理土地，土地整理完毕后，根据区域的规划和经济发展的需要适时把地块挂牌上市。
“从利益分配上来看，政府既可以获得土地出让金，又可以获得一级土地开发的，只要地价是上涨的趋势，做一级土地开发都能赚到钱。”上述北京市土地整理储备中心内部人士说。
记者了解到，从今年起，开发商将没有机会再参与到北京的一级土地开发，开发商通过参与优质土地的一级开发顺利拿到土地二级开发权的优势在北京正一步步丧失。
上海五合智库总经理邹毅对此表示，此前政府一般会对进行一级开发的企业有拿地的优惠，致使很多地块竞争并不激烈，这样可以保证一部分土地以底价成交。
“让开发商提早介入土地一级开发，政府也可以通过一些条约保证后期开发主体的存在，避免出现流拍的现象。”邹毅说。
这场土地一级市场大收权，是否能够从土地出让环节控制成本，从而达到调控房价目的？
邹毅认为，一级开发的成本决定了招拍挂的底线，但不会从根本上改变土地价格构成，因为成交价是由市场的价格预期决定的，不是由一级开发成本决定的。
“虽然确保了一个价格底线，但只要有竞价存在，这个价格底线就会失去意义。”邹毅说。
但北京市土地整理储备中心内部人士则坚定地认为，政府垄断土地一级开发可以更好地遵从整个区域经济的发展规划供给土地，并调整供给的速度和数量，从而达到调控房价的目的。
银行受益
值得注意的是，在北京这场土地变革中，银行充当了助推者角色。
记者得到的某大型股份制银行内部分析资料显示了总体授信原则：出于对土地储备行业风险及房地产市场景气程度的考虑，应当适当限制向欠发达地区中小城市的土地储备中心贷款；针对具体项目，采用土地抵押方式，选择在收购时就已经有意向下家的项目，拍卖一笔，回收一笔，保证银行在行使债权时始终处于主动地位；尽可能实现资金的封闭运作，限定地方土地局及财政部门的土地出让金专户在授信行开立。
“除了能够获得利息外，授信的综合效益巨大。”上述银行高管透露，一般拆迁补偿款不会马上用完，在拆迁期限内贷款又能在银行派生出大量的利息。当拆迁正式启动之后，土地整理储备中心的存款作为拆迁补偿款要发放到拆迁户手中，当后者拿到拆迁补偿款之后，银行会跟进服务，对拆迁户进行营销，把个人资金又吸引到了银行。
“银行授信给土地整理储备中心的贷款派生出的利息在银行体内循环，这种贷款要比给开发商放贷还要有吸引力，因为金额大，风险小。”该高管说。
风险隐忧
“北京的做法不一定适用，北京的土地需求旺盛，流拍的可能性较小，一些二三线城市，很可能就会出现流拍，风险就会转嫁到银行。政府应该充分授权，对不同地区、不同项目区别对待，不要让过多的银行资金沉淀到一级开发中去。”邹毅说。
而这一风险也开始引起了一些金融机构的重视。
在上述银行内部报告中提到，政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。政府可能存在把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金的情况；对于拍卖的储备土地款项，政府也可能未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，而这些承诺又往往不能完全兑现。
该报告指出，土地储备中心资本金较少，过分依赖商业银行资金，资产负债率较高，抵御风险能力低。在实际运作过程中，有时因地段拆迁成本过高，使开发成本高于市场可接受的出让价格；有时因地块受政策因素影响导致地价下滑，造成土地开发成本与不匹配。此外，拍卖中流拍也会导致土地出让得不到充分实现。
“银行对土地储备贷款的风险意识正在升温，相关部门应早日出台规范土地储备信贷的政策以降低风险。”上述银行高管说。(中国房地产报)
推荐阅读：以“省地节能环保，共筑明日之家”为主题的第八届住博会将于11月盛大召开。购房者在居住生活中遇到的种种问题，将可以通过哪些新技术新产品得到解决？让我们一起来畅想“明日之家”，房天下将邀请国内外著名专家与您面对面 >>>> 详情
房价成低薪族痛处 专家称土地年租制可降低房价
房虫们在半年多的蛰伏期过后，再度进入新一轮活跃期。小区门口中介放置了很多周边商品房信息，有出售的，也有出租的，无论是售价还是出售价格，在金融危机期间的短暂停留后，又不断的三级跳，北京城北郊一个普通的居民小区的房价已从2000年初的2000多元一平方米迅速涨到了1.4万元一平方米；城里二环路上的二手房也只比新房每平方米便宜一千元，每平方米高达近两三万元。
楼市的繁荣，有人欢乐有人愁，真像某位房地产大鳄所言，楼市的真正消费者是小众而非大众。对这部分小众们来说，是早已拥有多套住宅，并且在不同城市、不同地区购房置业，是充满刺激的投资游戏；而对于广大工薪族来说，购房是刻骨铭心的，是与远离颠沛流离、寻求温暖与爱和安全感紧密相联的生存内容。
住宅成了有钱人的投资游戏
邹女士在广东打拼多年，现在功成名就进入收获季，凭着积累的资金和人际关系北上，快速完成了置业、工作和女儿的上学问题。现在，她忙着在北京近郊买别墅进行投资，最近看中首都机场附近一座别墅，总价近五六百万元，算下来每平方米五六千元，她觉得比买市内的公寓便宜许多。
虽然来京不过两年，她由衷地赞叹北京真好，给人提供了各种可能性，她的圈子是由拥有权、钱两类特点的人群构成，这个出生于偏僻的西南某地的矿工女儿，现在的角色是一个购买了海归身份的成功女商人。
小霞不到30岁，却已是身价近亿的富婆，她的财富积累挺简单：父亲在浙江台州一个邻近海边的村子里做乡村医生，渔民们出海要靠身体，因而，这类乡村诊所出售的昂贵中药补品卖的极好，利润丰厚。家里花钱送她到北京一所私立中医药大专读了三年，这个聪明女孩毕业后回家与父兄共同创业。随后嫁人，正赶上温州炒房团波到了他们家乡，她与丈夫和哥哥踏浪而上，用父母的积蓄做了笔投资，在江苏昆山炒房发了大财，从此，由医生改为专业炒房。
记者在浙江金华与一位中学体育老师偶遇，闲聊中，听她对上海、杭州一带的房地产了如指掌，原来，她业余时间都忙着做房地产投资，家族是从做贸易开始起步的，她目前的职业是一种社会身份，是她的爱好，与经济利益无关。
房子是低薪族心头之痛
这几天，京漂一族的陈燕和妈妈正忙着在城北的郊区找房源，她们母女现在所住的城郊结合部周围环境不好，家里的电话线三天两头被人剪，以致连电信局都不愿来修理了，她们希望找一个环境较好的社区。
一涨再涨的疯狂房价让这对母女抓狂，市面上房价还要涨的谣言更让这对母女觉得，无论如何也该出手先抢一套房子再说，她们没有条件购买经济适用房等政府提供的福利性商品房，只能倾其所有购买商品房，反正要涨，与其等到涨的更高再买，不如当机立断，她们都没有北京户口，没有任何医疗和社会保障，有了一套完全属于自己的房子才在他乡有了做主人的安全感。
在公司打工的赵芬已经连续四次搬家，最近，房东又提要涨价了，一居的房子每月1500元钱，对于一个月收入4000元的职员来说，实在不便宜了，物价在上涨、商品房也在涨，而出租房也随风涨。
她有个朋友在北三环租了一个床铺，房东把自己的一套三居室的房子安了近十张床出租，因为价格便宜，租的人很多，屋子又臭又脏，没有人把那儿当家，只是刚到北京闯荡的年轻人晚上睡一觉，大家都企盼着早点儿挣钱买自己的房子。
王启刚夫妇来京打工已十多年，他们租住农民家的四合院的房租从最初的月50元到现在的两百元，每次房东涨价，总有几户邻居悄无声息地搬走了，一定是找到了便宜的住房。对于这些，他们夫妇已见怪不怪，这些来自各地的农民工只能在京郊条件简陋的农村四合院租房，找工作也多在附近，由于工作缺乏技术含量，工资也不高，因而，对于房租是极敏感的。
“居者有其屋”一句诗而已
一个成熟的社会形态，总有不同的阶层，其经济水平和生活需求不同，但居住条件是生存的基本。实际上，对现在绝大多数工薪族的工资收入来说，买房并不是的选择，主要靠银行贷款，少则十年多则二三十年的还债期，负担沉重，期间还有不可预知的生存风险，但绝大多数选择了买房实出被逼无奈，这就是经济学家或地产商说的所谓刚性需求，如年轻人要结婚、家里添子、照顾父母一起居住等不得不扩大住宅的需求。
中国人力资源开发研究会会长刘福垣认为，我国目前以售为主的局面违背经济规律，如果实行土地年租制，改变房地产联体流通和单元楼只售不租的现行体制，个人靠地产致富的可能性几乎为零，这就大大降低了房价和房租，大大降低城市化的门槛，可以使我国以较低成本实现工业化、城市化、市场化，早日进入现代化国家行列。
上文提到陈燕就是刚刚大学毕业，目前正在为到底是出国继续深造还是在北京就业帮妈妈解决住宅问题上难以选择。她说，我们不是有钱人，如果我出国还要花妈妈的钱，而如果我在北京工作，我们就可以买房。
刘福垣退休前曾任国家发展和改革委员会宏观经济体制改革与管理研究所所长，他认为，政府的住宅政策，需要考虑我国正处于城乡结构、地区结构、产业结构和人口结构战略性调整的特殊历史时期，劳动力严重过剩，而就业竞争激烈，劳动力在城乡、地区和产业间流动频繁，消费结构升级比任何历史时期都快。广大中低收入阶层购买住宅不仅能力不足，而且机会成本越来越高。随着劳动力流动的范围越来越大，自有住宅是劳动力流动的巨大障碍。
目前，占城市实际从业劳动者1/4的农民工，到2020年实现全面小康社会时，不可能还维持目前的生活方式，他们也必须有体面的居住条件，而这部分流动性大的劳动人口，更不可能购买住宅，租住住宅是他们惟一的选择。
因而，政府在房地产政策上，充分考虑住宅的流通规律、劳动力的再生产规律和国民经济综合平衡规律的共同作用，必然形成宜租则租、宜售则售、以租为主、租售并举的住宅商品流通体制。(工人日报)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
