炒房蔓延到三线城市 炒房稳赚不赔成真理?
部分二三线城市炒家细解房地产投资玄机———
资金充沛、四面出击的“炒房团”，被认为是房价持续上涨的推手之一。记者近期在内蒙古自治区、山东省等地采访了解到，近年来，特别是国际金融危机爆发以来，我国各地节节攀升的房价，已让部分“炒房”者产生了房价“只涨不跌”“买房只赚不赔”“政府对房价调低不调高”等心理，投资信心很足。
部分“炒房”者认为，我国人多地少、城市化加速的国情，决定了住房是稀缺资源。特别是在无物业税、遗产税等税种支出，以及低存款利率、高通货膨胀预期、房贷容易申请、投资门槛低等背景下，“很少有比‘炒房’更划算的买卖”。
■炒房蔓延到三线城市
依托丰富的煤炭、油气等资源，近年来，内蒙古鄂尔多斯市经济发展迅猛，民间积蓄了大量资金。由于当地投资房地产的居民较多，“鄂尔多斯炒房团”也由此声名鹊起，知名度直追“温州炒房团”和“山西炒房团”。
鄂尔多斯市东胜区的常住居民目前不足50万人，但据鄂尔多斯市房产管理局等部门掌握的情况，东胜区近70％的常住居民家庭有两套或多套住房，其中异地购房的居民为数不少。近几年来，北京、山东、海南等地的开发商时常到东胜区推介项目，不少房地产公司还设立了长期办事处。
“现在存款利率低，物价上涨又快，钱哪能捏在手上？”鄂尔多斯市东胜区居民郝玉娥说，她投资房地产，看重的就是近几年来房价“只涨不跌”、房产能“保值增值”，“如果价格波动大谁敢投资？”
记者了解到，郝玉娥一家三口人，现已在鄂尔多斯市东胜区、呼和浩特市、北京市、山东威海市购置住宅7套和商铺一处，基本每次都与亲朋好友结伴。其中，东胜区有住宅四套，面积分别为88平方米、132平方米、150平方米、218平方米；呼和浩特市有120平方米的住宅一套，另有一处300平方米的商铺；在威海市有“海景房”一套，面积68平方米；在北京市已购买住宅一处，近期还计划再预订一套。
“这几年生活品贵了多少？如果钱捏着不放，得缩多少水？”据郝玉娥介绍，除去一套回迁房，其他房产都是她近五年内买的，住宅购买价格从每平方米2000元至4500多元不等，商铺买价为每平方米9800元。目前除了那套“海景房”价格涨幅低些外，其他房产每平方米少则涨了近1000元，多的已涨了近3000元。
■捂房成本低引来爆炒
鄂尔多斯市建强房地产开发有限责任公司董事长刘建强分析说，当前我国农牧业人口多，近年来的城市化速度快、规模大，建设用地却越来越少，必然产生住房供应紧张、价格持续走高的局面。与此同时，各级政府出于拉动经济增长、保障财政收入等考虑，对“炒房”行为缺乏有力度的限制，房产市场由此成为一些“先富者”的投资“乐土”。
有15年房地产从业经验的刘建强，自身就是一位获利丰厚的房产投资者。2005年，他以每平方米6000元的价格，在北京市朝阳区立水桥附近购买了一栋面积近5000平方米的商用楼。目前，这栋楼每平方米价格至少翻了一倍。
然而，与这栋楼巨额的增值相比，每年维护这处房产所需的投入却很低，只有水电费、取暖费和物业管理费等基本开支，不像生产产品怕变质、愁运输和销售，投资“省钱省心”。
鄂尔多斯市东胜区一位不愿透露姓名的居民告诉记者，2004年以来，他家陆续在东胜区、呼和浩特市买了5套住宅，面积小的为116平方米，的为156平方米，买价从每平方米1700多元至4500元不等。目前，增值的一套每平方米已涨了2900多元，相比之下这几套房子每年的养护费不足两万元。
一些房产投资者分析说，持续上涨的房价，低廉的“捂房”成本，加上国家规范、调控房产投资的政策规定较少，为“炒房”者留下了足够大的操作空间。
■投资客借助贷款以小博大
记者从内蒙古、山东等地部分城市的房产管理部门采访了解到，在一些区域核心城市或环境好、发展快的城市，投资性房产在当地商品房销售量中占的比例不小。
近年来，呼和浩特市销售的商品房中，有10％到20％为外地人所购买；包头市销售的商品房中，约有27％为外地人购买；在新兴的滨海城市日照市，外地人所购房产已占当地商品房销售量的40％左右。
业内人士指出，一些异地买房的人除了短期居住的考虑外，“炒房”获利是重要目的。
日照市房地产交易中心主任范洪、内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军等人分析说，改革开放30多年来，部分社会阶层积累了一定的财力，并且有很强的资金保值增值愿望。与此同时，当前在我国，安全、开放、好、门槛低的投资渠道却很少。在证券市场大起大落、“十年九跌”的情况下，在一些人眼中，价格不断上扬的房产显然投资价值。
他们认为，大部分房产投资者并不是富商巨贾，而主要是有些闲钱的城乡中产阶层。这些“炒房者”的资金量，大多几十万元至几百万元左右，资金超过千万元的很少，因此大多够不上其他一些产业项目的投资门槛。加上国际金融危机影响下众多行业不景气，“炒房”也就成了一种“无奈”的选择。
一些炒房者还认为，几百万元资金，如果投资实业项目，不仅融资难，还得投入许多精力、人力。但是，投资房地产只需有“种子”资金，即可相对容易地获得利率优惠的银行贷款，一元钱能顶两三元钱用，当然大得多。尽管这种资金放大效应可能会伴生金融风险，但对个人而言却非常有利，具有的优势远非其他种类的投资可比。
记者观察
应严查倒卖土地的“伪开发商”
开发商的囤地已成为楼市的“顽疾”，近日某房地产商“自曝”囤地现象令人震惊：有三分之一开发商“只囤地从不盖房”。
近年来，通过倒卖土地而获取暴利的开发商的确不少。这类“从不盖房”的开发商，不需动一锹一铲、盖一砖一瓦，只需想方设法拿到土地，接下来便能“坐地生财”。如此开发商，称其为“伪开发商”似乎更适合。
“伪开发商”大行其道，使得“地价上涨原因在于供应不足”之说露出马脚。一边是“伪开发商”靠倒卖土地获取暴利，一边却是公众无房可买或者被迫购买高价房，这不是对房地产业莫大的嘲讽？
“伪开发商”大行其道，对地价、房价产生推波助澜的作用。在今年信贷环境相对宽松的背景下，“伪开发商”以较小的自有资金反复炒地套利；一些企业则可通过“拿地——融资——拿地”的循环轻松获利。这样一来，地价、房价焉有不涨之理？
“伪开发商”大行其道，是一个危险的信号。如果任其蔓延，将严重搅乱土地市场的秩序，加快泡沫的产生和风险的积累，这对于一头连着“保增长”、一头连着“保民生”的房地产业来说，危害不言而喻。
今年下半年以来，各地明显加大了推地力度，相关部门也三令五申要求严查土地闲置、囤地现象。但是，“伪开发商”的存在，凸显出执行法规、政策的迫切性、重要性。要使土地供应真正进入房地产开发市场，需要一手抓推地、一手抓监管，对倒卖土地的“伪开发商”更应严查。(新华社 叶锋)
[更多新闻] [地产快讯] [今日头条] [市场动态] [各地楼市] [房产政策] [地产人物] [专题]
80%炒房比率对楼市调控的警示 房价怎么来降
今年8月8日上海浦东星河湾开盘，当日销售超过40亿，264栋千万级高档公寓在几个内一抢而空，刷新了世界房地产业的单日销售纪录。机构分析说明：投资性购房的占比估计在80%以上。(《华夏时报》11月7日)
在中国楼市连续数年持续高涨、大多数城市工薪阶层买不起房的背景下，社会舆论都在关注一个问题，即：是什么原因导致我国楼市价格坚挺？即使在遭遇国际金融危机、全球房价下跌近40%的情况下，中国的房产价格却仍然在上涨，甚至超过房价顶峰时期的2007年。通过该报道的实例可以看出，炒房是非常重要的因素之一。
我注意到，《华夏时报》的这一报道，是通过一个楼盘的销售案例，对各种相关数据分析以后所得出的结论：“投资性住房的占比估计在80%以上”。这里，虽然使用了“估计”这样的限制语，但我仍然相信这一数据的客观性和典型意义。
众所 ，自2005年以来，我国每次对房地产市场的调控当中，几乎都有遏制炒房的政策出台，比如提高交易环节的税收比例，比如提高第二套房贷首付比例等等，可结果是收效甚微，炒房热度不减反升。
对此，人们需要思考的问题是：为什么近年来一些城市炒房热不断升温、高涨的房屋价格离老百姓的承受能力越来越远，根源在那里？
我认为主要是我国房地产政策机制的利益导向在起作用。本来，在住房的功能中，居住属性是位的，投资属性是附属性质，可是在当前政策机制的影响下，房屋的投资属性要远高于居住功能。仔细分析就会发现，目前我国的房地产行业从利益机制看，很像一个庞大的网络：处于顶端的是一些地方政府和金融部门，土地出让金和地产房贷收入使其成为受益者；其次是与房产相关的中介机构和炒房族；最底层的就是居住性购房者和租房者。在整个利益链条中，为了保障“顶端”、“中端”的利益，就要千方百计吸引“底层”进入，甚至制造虚假的市场繁荣，以防止价格下跌。
在这样的利益机制导向下，国家遏制炒房的政策在落实中就走了样，比如，国家前两年提出要限制超大户型，90平方米以下的户型要占到70%，可炒房者需要的是高档豪华住宅，因此，这一政策就很难落实到位；再如，2006年12月21日，发改委和国土部联合发布《禁止用地目录》，明确要求禁止向别墅类开发项目供地，但由于越是别墅洋房，越受到炒房者追捧，所以，别墅建设不仅没有收敛，反而从郊区延伸到名胜区。《楼市》杂志曾报道，国际公认一个国家健康的投资性购房比率不应当超过当期销售总量的15%，虽然80%的比率属于个案，但不少一线城市炒房比率超过商品房销售总量50%的新闻不时见诸报端。今年8月22日，《瞭望》周刊公布的数据为：近年来投资性房产占商品住房总销售量的33.4%。由此可以看出，无论来自哪个方面的数据，都大大超过了15%这个投资性购房健康比率标准。因此，有关部门在政策调控方面应采取有针对性的、必要的措施，进一步遏制炒房族的膨胀势头，以促进房地产业持续、健康发展。
[更多新闻] [地产快讯] [今日头条] [市场动态] [各地楼市] [房产政策] [地产人物] [专题]
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
