中行报告：2010年房价下跌可能性不大
编者案：中国银行总行战略发展部宏观经济分析课题组今日发布《2009年我国房地产市场形势分析与2010年展望》。报告认为，从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。
今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。
一、2009年房地产市场急剧升温
在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。
1．投资增长：逐季加快，回升势头好于预期
在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。
2．销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增
进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。
分地区来看，2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。
3．价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续7月上行
在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。
分地区看，9月份70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅的5个城市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅的5个城市是：石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。
4．资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快
受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。
5．供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹
前三季度，房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。
6．国房景气指数持续走高
9月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。
二、多种因素促进房地产市场逆势上扬
1．宽松的货币政策是直接原因
房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。今年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。
2．通胀预期是间接诱因
基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国高收入者资产保值增值的。如果说今年一季度，房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度，随着货币政策的动态微调（如收紧二套房贷），投资投机需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎缩，出现“价升量滞”的局面。
3．消费结构升级是重要基础
国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年我国人均GDP达到3266.8美元，今年我国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。
三、我国房地产市场再次调整的可能性
无论是从行业发展周期来看，还是从价格水平来看，我国房地产市场未来调整的空间和可能性依然存在，甚至还比较大。
1．从行业发展周期来看，我国上一轮房地产市场的调整是不充分的
在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、繁荣和衰退），经济增长和物价之间依次有“低增长、低物价”、“高增长、低物价”、“高增长、高物价”、“低增长、高物价”四种组合。实际上，房地产行业也有着类似的循环规律：（1）一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓“量跌价升”阶段；（2）接着价格和成交量会双双下降，即“量价齐跌”阶段；（3）随着价格的下跌，有效需求不断增加，成交量开始回升，进入“量升价低”阶段；（4）最后随着宏观经济的好转和成交量的持续增加，投机需求不断活跃，进而演化为“量价齐升”阶段。从一个阶段发展到另一阶段所需时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。
根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：
阶段（2000-2002年）：“量升价低”阶段。表2数据显示，这一阶段房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。由于住房制度改革之前累积的大量真实需求得到集中释放，再加上价格涨幅较小，导致该阶段市场成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。
第二阶段（2003-2007年）：“量价齐升”阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、筹办北京奥运等多种因素影响，房屋销售持续增加（年均增幅24%左右）；与此同时，房价也步入快速上升通道，5年期间房屋销售价格指数年均涨幅超过了7%。
第三阶段（2008年）：“量跌价升”阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，房价继续增长，但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年房屋成交量下降近两成，为1998年房改以来的首年下降。
根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。
2．房价偏高，调整空间较大
衡量房价高低的方法很多，这里我们通过价格法、房价收入比和价格租金比三种方法来衡量我国房价总水平的高低。
（1）房价收入比总体偏高
当住房用来满足自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。根据测算，2007年我国房价收入比已高达7.8：1，北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10：1，北京核心区更是达到22：1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。
（2）价格租金比逐年提高，市场泡沫和风险不断积聚
当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。受数据可得性的限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化。如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。表3数据显示，近年来，我国房地产市场“价格租金比”持续大于1，2003年为1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也达到1.04。价格租金比持续高于1，说明近年来随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。
（3）从水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家
2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。反观国内，北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数十倍甚至几十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。
因此，不论从行业发展周期还是从衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平明显偏高，调整的空间和可能都是存在的，甚至可以说还比较大。
四、2010年房地产市场
大幅调整的可能性不大
尽管我国房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策操作将不断收紧，这将引起房地产市场调整；但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，明年经济形势好于今年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的调控政策，不排除明年房价又会延续价格非理性上涨。
1．房地产开发投资增速将在15%左右
2010年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善。首先，今年以来房价上涨和销售回升将推动开发投资增加。其次，国家降低房地产开发项目资本金比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力。第三，房屋销售的增加使房屋库存大大减少，有限的库存将鼓励开发商加快投资。第四，十大产业振兴规划的出台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长15%左右。
2．房价大幅下跌的可能性不大
随着货币政策趋紧，各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，明年房价大幅下跌的可能性不大。
3．房地产市场风险主要集中在一线城市
这里仍采用“房价收入比”来衡量实际房价的高低及其泡沫程度，我们测算了34个省会城市和计划单列市的房价收入比。结果（见表4）显示，
（1）绝大多数城市房价收入比偏高。在我国大陆35个直辖市、省会城市和计划单列市中，房价收入比低于6.0：1的只有2个，高于6.0：1小于8：1的地区有12个，介于8：1和10：1的地区也有12个，高于10：1的有9个。
（2）房价收入比偏高的城市主要集中在一线城市和经济发达城市。如北京、深圳、广州、上海等一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿海发达城市，房价收入比均超过了10：1，大多数中西部地区城市房价收入比普遍较低。
（3）中西部地区的一些城市房价收入比也偏高，需引起关注。如西北地区的兰州和西安，西南地区的成都、南宁和昆明，中部地区的南昌和太原等。
五、增加供给抑制需求
促进房市健康发展
尽管今年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用，但房价过高、上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定。因此，未来一段时间我国房地产市场调控将以“稳”字优先，坚持增加供给和抑制不合理需求并举，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。
1．坚持有保有压、区别对待，对不同需求采取不同政策
当前我国房地产市场消费不足和消费过度并存，消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决，消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房，存在多占、滥占住房资源。因此，针对我国房价总体偏高和价格涨幅过快的情况，根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现象，未来我国房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重中之重，满足自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。
2．财政货币政策多管齐下，抑制不合理需求
严格执行按揭贷款首付比例政策，中止年初出台的包括利率七折优惠、降低首付款比例和减免交易环节税等在内的房地产刺激政策。严格限制信贷资金违规进入房地产市场。随着经济回升和物价进一步升高（如达到3%），适时上调利率。进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。对非本地居民购房出台一定的政策限制。加快推出征收物业税政策，抑制投资投机性需求。
3．完善供给结构，进一步增加保障性住房建设
尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，我国保障性住房供应依然不足，建设步伐依然缓慢。未来几年，国家应进一步加大保障性住房建设力度，增加市场有效供给，达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的。对国有大型企业进入房地产市场，争当“地王”，助推地价和房价进行政策限制。
4．引导银行业因地制宜、有保有压地实行差别化信贷政策
坚持因地制宜、有保有压，引导商业银行根据各地的经济发展、市场需求、房价水平、建造成本、居民收入和地理环境等多种因素，实行差别化的信贷政策。扩大对房价比较合理、泡沫和风险比较小的地区的信贷投放。(上海证券报)
专家：2010年一线城市房价将在高位微调
2009年,一线城市出现了一个显著的共性,那就是在楼市回暖后房价达到了有史以来的价位,上海均价20000元/平米,北京均价18000元/平米,深圳均价也超过20000元/平米。
从业内的观点来看,经济危机拯救楼市的说法或许有一定道理。但是一线城市为何表现得更加抢眼呢？主要还是缘于这些城市人口聚集效应所带来的供求压力。应该说,这些城市的供不应求问题本来就很显著,在房价调整到一定范围后,能够承受房价的群体基数也显著扩大,供求关系的快速变化,带来了5-6月份的交易高峰,以及目前僵持的房价。
2007年楼市疯狂的结果是2008年的骤冷和全行业的悲观。2009年的突然回暖乃至创价格新高后,目前看各大一线城市并没有再次突然转冷,而是较为稳定。2010年一线城市的房价走势将如何？
如果说2009年宽松的货币政策助推了楼市,使其从低谷飙至高峰,那么2010年中国经济可能全面复苏,各一线城市的高房价是否还会继续走高？会否成为政府调控对象呢？这些问题都亟待回答。
【业界问答】
1、您认为在经过2008年的骤冷、2009年的“先抑后扬”之后,一线城市房价达到历史高位的原因是什么？
顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长）:我一直都不太愿意用一线城市、二线城市这样的概念来区分楼市。楼市的走势在各个城市不太一样,二线城市中也有房价超过一线城市的,一线城市的价格也有高低不均的。
评价当前的市场应该具体分析。如果把北京作为一线城市的一个代表,今年达到高位是由多种因素造成的,尤其是5-6月份出现了交易量活跃,价格走高的状况,是由于房贷优惠政策刺激、投资活跃和供应不足等多重因素决定的。
李文杰（中原地产华北区董事总经理）:一手市场的供求关系是影响今年楼市的主要原因。不断增长的刚性需求在一线城市真实存在,投资、自住和改善性的需求在一线城市的增长都很明显,人口向大城市转移,造成了大城市的供需矛盾比二三线城市更明显一些。此外,宽松的货币政策也带来了一定的资产泡沫。
牟增彬:如果要给影响一线城市房价走高的各种原因排个序,我认为宽松的货币政策是最主要的。今年的货币流通量比较大,带来了资产的泡沫;其次是供需关系。相比而言,去年年底的房价下降了不少,促进了刚性需求的集中释放,供求关系的变化推高了房价。
2、您认为明年各一线城市的房价走势会是怎么样的？理由是什么？
顾云昌:房价最终是由供求关系决定的,也会受到政策影响,目前政策方面还有不少不确定因素,但当前供应不足、需求相对旺盛的特征很明显。从国家统计局的数据来看,二季度房价环比和同比都上升,三季度环比有所下降,但同比仍在上升。一个城市的环比数据不可能长期上升。同比上升表明,当前的楼市需求依旧旺盛,是老百姓的需求在决定房价。
从长期来看,受供求关系支撑的北京的房价不可能出现大跌,但是小幅的调整会不断出现。
李文杰:我认为是会继续稳定上涨,因为目前的供需问题依然存在,一线城市会更加明显;此外,目前市场依然能够看到对于通胀的担心,处于保值增值的目的进行置业,资产泡沫的风险依然存在。
牟增彬:明年的房价应该适当下调,因为目前观望情绪已经比较严重,主要原因还是价格过高;如果明年的经济恢复状况有所缓解,对于房地产的依赖程度不是那么高的话,房价下调一些还是很有必要的。
3、如果明年各一线城市的房价继续走高,您认为它们是否会成为政府调控对象呢？
顾云昌:这个取决于明年的宏观经济形势、国际环境和楼市的供求关系,目前还有一段时间需要观察,楼市涨幅已经趋缓,部分城市的房价走高是因为产品档次已经显著提高,如果房价继续走高,还可以通过土地供应、加强保障房建设等多种市场手段来调节。因此,选择是多样的。
李文杰:在宽松的货币政策已经带来房地产资产泡沫的背景下,如果经济有一定的恢复,楼市还是可能被调控的。
牟增彬:房地产在经济危机时期,充当了拉动其他行业发展的角色,明年是否会调控房地产,重点要看宏观经济的变化状况,目前还有几个月的时间,市场依旧充满变数;从房地产这个局部经济来看,确实需要调控了。
4、您认为明年会取消营业税优惠措施及房贷优惠利率吗？
顾云昌:目前预测明年的优惠政策走向,还为时过早。
李文杰:出于限制炒卖的考虑,可能会在需求层面进行一些限制,以稳定楼市,所以这些优惠取消是有可能的;因为从增加供应的角度来看,推出土地、增加政策房都来得太慢。
牟增彬:我觉得有必要取消,但是这仍需要看宏观经济的承受上限。宏观经济不能不保。有媒体喜欢用“绑架”来形容房产和宏观经济的关系,我不赞成这样的说法,但是,确实两者之间关联度很大,尤其是在目前经济危机的背景下。
【记者观察】
理性楼市需要中立态度
如果房价的问题由开发商来回答,会有怎样的答案？在策划本次报道之时,我们对此进行过一些思考,开发商或许并不适合参与这样的辩论,没有中立的态度,很多事情越辩越不清楚。
相对更中立的市场研究与政策研究人士对于房价走势的判断应该更客观理性一些。采访中,这些人士的主流观点是目前楼市的价格显然偏高,绝不是开发商所言的“依然偏低,一线城市房价要进入五万元时代”等等;楼市也不是大家普遍认为的“价涨量跌”,成交量环比下降的背后,同比仍在上升。或许部分买房人不愿意看到这样的结论,但是数据是中立的。
明年的房价会怎样？这似乎是一个“天问”。任何答案也可能只是一种期望和倾向。但是中立的态度可以给大家一个了解市场走势的参照:那就是明年的宏观经济走势会影响政策导向,货币政策的宽与紧,将成为影响房价最关键的因素。
中立者的态度还能给买房人更理性的心态:自住者量力而行,按需购买,如果买得起,且需要住,多数时候还是应该以需求为原则;至于投资型的需求,就应该依靠自己的专业能力来判断市场大势了。(新京报)
高房价催生"中国式"危机 2010年房价如何走？
房地产销售素有“金九银十”的说法，不过今年房地产市场似乎并没有出现期盼中的火热场景。
10月2日，我到北京西部的一个楼盘去看房，售楼处里只有我和另外一个人询问情况。该楼盘可打5％的折扣，而这种打折现象，已经在北京多个楼盘出现。目前北京楼市开始出现价升量减，甚至量价齐跌的情况。
由于前期政府使用了信贷刺激政策，企稳了本该正常调整的楼市，结果在通货膨胀预期下，自住者大举入市，导致成交量剧增。而随后投资者为了保值增值目的，更将房价推到一个前所未有的高度。
有一种观点认为，不怕房价涨，就怕粮价升。这种观点的逻辑是，房价涨主要与中产阶层有关，即便买不起房，这部分人也不会闹事。而粮价大涨，则会带动物价整体上扬，损害低收入阶层利益，从而产生社会不稳定因素。
这个实用主义观点看似正确，其实是短视思维。房价无理性上涨虽然短期内可以带动房地产投资，但从中长期看，则后患无穷。
先从物价看，固然粮价占CPI比重较大，粮价涨直接影响CPI升幅，但房价涨同样可以带动物价。除了房地产企业，其他产业投资者若要增加私人投资，必然要购买土地、办公楼等，地价和房价的上涨，无疑会增加其成本。即便是租赁土地和房屋，也要付出较高成本。而这部分成本必然会转嫁给下游生产者和消费者，最终导致物价上涨。目前服务业已经出现大幅涨价情况，如银行业一些服务费用上涨，餐饮业也大幅调价。所以，看粮价的想法是幼稚的。另外，从房价上涨中获益的企业，也会将分配给私人，从而扩大一部分人的收入，这部分现金又会投入经济循环，过多的流动性也会推升物价。
再从消费看。本轮金融危机过后，发达国家将实现经济转型，在完成“去杠杆化”后，也面临去全球化压力。在此情况下，中国出口必然遭到打压，从8月出口数据看，继续呈现下降趋势。因而，依靠出口拉动经济高速增长的可能性已不大，未来中国经济必然要靠内需拉动。有研究认为，目前国内消费六成以上为企业和政府消费，私人消费不足四成。如果高房价消耗了中产阶层的绝大部分收入，那么私人消费无法持续扩大。即便居民收入有所增加，也不会在短期内增加消费。从消费理论看，一个人的消费要按照生命周期来决策，短期收入变动，不会影响长期决策。如此看来，高房价必然抑制消费。
此外，高房价还会抑制城市化进程。炒高房价的一个重要理由是城市化进程会推高房价。不错，从长远看，城市建设改善会提升地价，进而抬高房价。但城市化的真正含义不是改善城市环境，而是农民进城，也就是提高城市居住人口的比例。农民进城需要大量住房，这自然会增加土地需要，也会自然提高地价。但如果以此为借口而大幅提高土地和住房价格，则使得进城农民无法获得住房。当然，城里人可以买新房，出租旧房。试想，城里人全部积蓄和大部分收入买了新房，而旧房又租不出个好价钱，他如何改善生活。如果房租再涨，进城农民又该如何安居？另外，很多企业主看到炒房比实业来钱，就会放弃发展企业，而社会则减少了吸收农民就业的机会。客观看，高房价必然抑制城市化，进而减缓中国的现代化进程。
最后，高房价可能催生“中国式”泡沫崩溃。日本虚拟经济泡沫破裂，拖累了日本经济近20年。日本资产泡沫破裂，虽然打击了日本经济，但其早已完成工业化，居民收入分配公平，人民生活安定，因而日本社会稳定。而中国泡沫经济发生在工业化过程之中，其一旦破裂，不仅会出现“负资产”阶层，也会使失地农民成为流民，导致社会出现动荡，进而出现政治危机。也许正是不愿意看到这一点，决策者才一再强调稳定房价。也正是看到这一点，地方政府、开发商和商业银行才绑架了宏观政策。宏观政策催生泡沫经济，虽然与短期政策目标有关，但其背后实际是利益集团在推波助澜。在转型时期，一些掌握政治和资本的权贵集团，正在利用社会发展的不确定性，借机收刮社会财富，其行为给未来中国社会埋下巨大隐患，并可能催生“中国式”金融危机和社会危机。
有房地产老板笑言，这样的房地产盛况可能五百年不遇。是的，在五百年不遇的房地产盛景过后，会不会出现五百年不遇的金融和社会危机，只有天知道。(财经网 刘杉)
2010年房价稳中有升
2009年，中国楼市走出V型反转行情，在春节后绝地反击，但在三季度后期进入高位盘整，金九银十或被“铜九铁十”取代。目前，各主要城市房价均出现小幅调整，由资金推动引发的房价飙升已进入相持阶段。
由于主流地产商尤其是央企在近期疯狂拿地，导致面粉价格飞涨，一手、二手面包价格跟涨成为业内外共识。
这一轮房价上涨的领涨城市是上海、北京，首先是上海。截止到九月底，上海均价10万元/平米以上的住宅类楼盘达到13个，早前饱受诟病和调查的汤臣一品，现在看不过是毛毛雨了。上海这座城市的天际线和街景，越来越像香港，房价也直追香港，受到2010年世博会的支撑，看来这一趋势已无法阻挡。中环以内，可供开发的用地已不多，主要集中在普陀等后发区域，中海70亿获取的地王，就坐落于普陀区金沙江路与丹巴路交口西南侧，日据时期建造的巨型煤气包，静观70年的世事变幻、沧海桑田。
北京作为祖国政治文化科技中心，北方的经济金融中心，在这一轮房价反转中可谓跌的深弹的高。2009年初疯狂打折迅速反转为疯狂上扬。近半项目的半年差价达到50%，如同过山车表演。9月24日市政府公布南城三年发展纲要，轨道交通建设提速、首都第二机场落户大兴、政府加大基础设施投入和产业引入等政策，强烈利好南部市场。大兴黄村、亦庄、房山良乡、丰台区域市场将继续高歌猛进，CBD、中关村、金融街区域则继续保持稳中有升态势。奥运会后北京已度过审美真空期，新的发展契机已展露无遗。2010年，北京新开项目大多位于五环以外，京津冀一体化、环渤海经济圈发展将成为未来的主旋律。
展望即将到来的2010年，共和国在完成个甲子的伟大复兴之旅后，进入崭新的可持续发展之旅，环保、生态、健康、共富成为发展的主题。
房价事关民生，更关乎经济增长大局，相信会有更加契合市场经济的稳健调控政策出台，而不会再重复过去头疼医头、脚疼医脚的旧习。
如果要做2010年房价的预测，稳中有升会是大局，升幅不超过GDP增速，则是各方共赢的结果。指望房价深跌50%，不过是痴人说梦而已。还是那句话，买房要趁早！（房天下博客）
2010年房价必跌10大理由
根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，6月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。可以说，房地产市场已经基本扭转了2008年的局面。开始进入回暖的趋势。
至于房价为什么会突然上涨原因有很多，主要还是由于金融危机的影响太深，为应对金融危机释放了很多的流动性，再就是在房地产市场刚出现好转时，开发商大规模反弹式的报复直接给房价上涨提供了可能。特别是前段时间任志强扬言要将旗下楼盘从4万每平米涨到10万，可见，房价涨跌的市场行为已然变成某些势力的个人疯狂游戏或赌局。那你说房价上涨就没人买了吗？我相信也会有人买，近日中国最贵豪宅汤臣一品被富豪少年买走就是例证。
所以在经过一个寒冬的楼市出现复苏本不奇怪，房价上涨不可怕，可怕的是房价究竟有没有具备上涨的条件，房价上涨的行为究竟能持续多久才是最关键的。我坚信房价短期内还会将持续涨下去，但是能持续多久就很难说了。房价上涨越快，离房价下跌的距离就越近。粗略看来，房价或许很难持续到2010年。
实际上，2009年房价政策还没有调整到位，就被一些势力利用了经济危机。他们短时间内保护了自己，但是恐怕难捱到明年。在楼市火线上涨的时候，我不得不给楼市泼点冷水。
一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。
按照经济规律，房价由房地产价值决定，同时受供求关系影响。但在中国许多大城市中这种供求关系表现得非常扭曲。衡量一个地区的房价是否真实合理，需要和该地区的居民收入进行比较。在国外，房价与收入的正常比例在３到５倍。但在今年发布的《北京蓝皮书》中，房价与收入之比为23∶1。尽管遭到任志强的反对，但是即便按任先生的说法，房价收入比由此从23∶1降到18.5∶1，离“人人买得起住房”也是相差甚远。
随着中国经济和各大城市的不断发展，房价有一定涨幅是无可非议的，但问题的关键是房价的涨幅已经远远超过了人们的承受范围，其价格与价值严重背离。所以在房价远远背离价值后是不可能走远的。
二、房价不仅是经济问题，而且上升到政治高度。
现在房价已经不单单是经济问题，它关系到整个社会广大人民的切身利益。稳定房价已经是中央坚定不移的政策。从2005年许多地方政府逆向调节已经让中央感到恼怒了，以致让房价问题曾一度成为温总理最痛心的三件事之一。
不管是穷人还是富人，政府还是百姓，房价问题都与其利益相关，这种事关众人利益的经济问题也因此具有了政治性。只不过是开发商只看到了经济现象，或者不愿承认政治性。但奇怪的是为什么在房价高涨的时候不允许政府伸手干预，而房价刚刚要低头时又声嘶力竭的呼喊救市呢？
三、政府将干预房价使其降到合理。
前有国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，鼓励开发商以合理价格促销。后有地方政府干预房价着力调整住房供应结构。以北京为例，北京社科院3月31日发布的《北京蓝皮书》披露，在今年经济发展遭遇困难的大背景下，政府将加大干预房价力度，促进市场消费。过去传言地方政府出于自身利益不敢降价，相信随着北京政府干预房价，相继会有不少城市效仿。现在一些地方政府开始收起与开发商之间的暧昧也恰恰说明了这一点。
特别是几年房价还没有调整到位时，房价又被抬高。实际上这是政府抵御经济危机的副作用，也恰恰被开发商等相关利益体所利用。
今年下半年开发商的一些逆势行为将有可能逼迫中央政府使出最后杀手锏，出台直接干预高房价的政策。当然干预房价不仅仅是针对房价，而要将楼市腐败的混乱打破。政府必须按照法律制定一系列的规则，规范房产市场，引导房产市场朝着市场经济的方向健康发展。规范房产市场，直接干预房价也不是计划经济，而恰恰是为了还房地产以真正的市场化。而一些政策出台或许将在2010年后显现效果。
四、乐极生悲、得意忘形会将楼市更快拉低。
乐极生悲是千古哲理，并且万事万物都有一个度。我相信，楼市回暖任何人都希望看到，本来回暖就是一个褒义词，但是如何看待回暖才是最重要的，也是最难得的。而恰恰一些开发商看到点阳光就灿烂，几乎忘了自己是谁。因此也有许多开发商盲目跟风，你涨我也涨，不涨就是丢面子。可以说，目前房价上涨的事实是客观的，但是原因却是主观的。由于开发商没有认识到成交量的回升是源于前期房价的变相回落换来的，结果被他们当成是房价借势上涨的理由。错误的意识形态必然导致错的行为，事实也是如此，开发商一个赛一个，不分青红皂白，也不顾自身能力，比着涨价。而这种涨价在不久的将来必将会让他们自食其果。
房价真的能涨起来吗？能！因为涨价是开发商一方面就可以操纵的。他说涨就可以涨，但是涨完之后又能怎样？如果还会有真正的购房需求者买房，那才是市场行为的涨价规律。我们不否认当前的确有许多人在买房，但是其中不乏炒房者，刚性需求者才是让房价持续上涨的源动力，炒房者是断送楼市的推手。
五、购房者将不只是买涨不买跌。
过去一致认为买涨不买跌，实际上这是一个错误的引导。因为过去过多的强调了房地产投资功能，而忽略了自住的本能。作为投资对象，房地产市场确实会存在“买涨不买跌”的现象。但是，在当前经济面临很大不确定性的背景下，剩下的绝大部分属于自住需求者，也就是刚性需求者。房地产市场已由以前具有投资性质和生活消费品性质的双重市场转变为当前仅剩下的生活消费品性质的单一市场。
当投资功能不再显现时，楼市就更遵循价值规律的导向，如果需求下降了，就得下调房价来刺激需求，这才是真理。所以购房者买涨也买跌的理性会带动进一步观望，而观望也会督促开发商降价销售。
六、楼市就是涨跌之间的交替。
任何市场不可能光有涨或跌，楼市经过一轮上涨高潮后，各种问题的出现导致泡沫越吹越大，房价高涨换来的结果是购房者观望持续，成交量日益萎缩；而当楼市冷到一定程度必然有多种因素回拉，成也购房者，败也购房者，各种综合力量必然促使房价下跌，这就是房地产自身的调整。在房价本该要下跌时却因为某种原因政府出面救市，才让开发商幸免于难，所以经济回暖后房价还得继续调整。
七、今年一线城市居住地价不上涨。
针对一些开发商地价不断上涨给了房价上涨的理由的言论，国土资源部给予了有力回击。
自2001年开始的一轮土地价格持续上涨局面或将终结。在国土资源部监测的105个城市之中，已经有四成城市去年土地价格出现下降。国土资源部发布的“2008年主要城市地价状况分析报告”预计，房价下行及未来走势的不确定将直接影响开发商拿地的欲望，今年北京、上海、广州等一线城市居住用地价格，将与2008年持平或低于2008年水平。
今年两会上，工商联曾调查，地价占房地产直接成本达58.2%。对于备受争议的“地价房价之间的关系”，国土资源部首次以数据给出回应。据该部调查：地价只占了房价的一小部分，平均比例约为23％。看来过去数年的高地价时代已经暂告段落，国土资源部迫于压力降低地价，房价还有理由上涨吗？
八、楼市回暖大考开发商降价信心。
即使姑且认为当下开发商热炒的楼市回暖是真实而没有虚假，但是聪明的开发商应该明白楼市上惊现的回暖与连日来国家及地方政府的鼓励房价降价政策不无关系，更跟一些开发商大胆打折促销行为分不开。如果当初开发商硬撑不采取降价，今天所谓的小阳春也是镜中花水中月。
所以楼市回暖正是对开发商未来房价是涨还是跌的大考，既是对房价下跌换取成交量的成功肯定，更是给开发商对降价促销以信心。谁不希望中国经济好？谁不希望中国楼市好？可房价上涨才能安抚楼市吗？可谁来安抚望房兴叹的百姓呢？房地产市场将是一个充满希望的市场。回暖是希望，也是机会，更是考验。
九、普通百姓住房观念的改变有助于房价回归。
最近茅于轼提出了购房者自身抬高了房价，虽然不能忽略这不是房价上涨的最重要原因，但也道出了购房者自身是如何影响房价的。
随着普通百姓这么多年在高房价面前的冷思考，或许现在越来越多的人迫于压力和无奈，以及媒体的宣传，专家的建议等，特别是百姓的消费观念越来越成熟，人们开始学习国外租房模式的行为，摒弃居者有其屋的传统观念，把“真正的生活不是看你拥有多少房子，而是看你一套房子里拥有多少生活”作为自己的生活境界，如果成为一种时尚和潮流，那将是对将来房价的一个严厉的冲击。其实购房和安居不能划等号。
随着明年大量保障性住房的推出，也会抑制商品房价格的上涨。
十、降价是开发商出路。
如果说国务院的鼓励开发商降价和地方政府的干预房价属于外在因素，如果说开发商对他们的话充耳不闻，那么2009年各种困难的压力对开发商而言也只有降价才是最后出路也是出出路。一年多来，开发商可以说几乎想尽了一切诱惑购房者的绝招，可偏偏购房者不吃这一套。实际上开发商也明白而且也从来没有公开做过，那就是要想换取来年的成交量惟有将房价降到百姓比较能接受的合理位置。
可以说开发商不到迫不得已是不走这一步的，但是他们也知道一年的促销都几乎是徒劳无功。谁了解市场行情，以价格优势打破低迷的市场坚冰，谁就可以获得更多的。
虽然现在开发商资金链紧张的现实已经有所缓解，但是单纯靠炒房来抬高房价恐怕是不会长久的。房价涨得越疯，房价就会降得越快。 (房天下业主论坛)
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