[摘要] 在北京市国土局昨天（3日）举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。
尽管在业内还存在着不同声音，但北京来年的土地储备一级开发继续执行“政府主导”却已是板上钉钉。在北京市国土局昨天（3日）举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。
在解释这一变化时，王兵还特意强调，土地一级开发的概念不同于开发商房地产开发，它包括土地上市出让前的征地、拆迁、环评等多个环节，因此外省市将其称为“前期整理”或“做地”。而上述两者的区别在于，工程利润率相差悬殊。
根据国土资源部的规定，一级开发企业的利润率不得超过8%，即便是区里或地块所在乡镇的企业，也只能多获得占合同金额2%的管理费。
“做一级开发的企业基本挣不到钱，很多实力平平的开发企业做一级开发的动力是希望能借助一级开发，帮助其在二级市场获取土地开发房地产，但土地交易毕竟是价高者得的游戏规则，空欢喜的一级开发商逐渐丧失了参与的热情。”一位土地一级开发商说，除了安静地退出外，一级开发企业牟取利益的另一套做法便是跟土地整理部门“耍赖”，如故意延期交地，坐等土地交易市场上地价攀升之机或土地储备紧俏时提出一些不合理要求，以求抬高价码。
据王兵介绍，目前北京尚有6000多公顷土地处于非政府主导的一级开发状态中，土地整理部门会督促其尽快“交活儿”。有了前车之鉴，本市今年1000亿元土地储备开发投资范围内的一级开发项目92%采用了市区两级土地储备机构投资的政府主导模式。如今，这一任务已经完成，预计全年可完成一级开发的土地面积约4300公顷，其中约3000公顷为住宅用地，其余为商业服务业用地。
从一般操作看，政府主导一级开发模式为：由政府作为授信对象向银行争取授信，银行向其发放贷款，贷款打到账户后，就可以用这笔钱作为拆迁补偿款，发放到拆迁户和拆迁单位的手中。之后，受到政府委托的区县开发企业开始整理土地，土地整理完毕后，根据区域规划和经济发展的需要确定每块土地的用途，通过市场公开出让。
SOHO中国董事长潘石屹表示，土地一级开发收归“国有”后，可以使土地交易市场更公平、更透明，对房地产市场的影响，主要表现为一级开发后土地能否及时满足市场对房屋的需求。
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今年土地交易零流拍
昨天，来自市国土局的数据显示，截至11月底，本市土地交易市场今年已推出经营性用地138宗，土地面积1337公顷，相当于去年同期的261%，其中住宅用地面积1007公顷，商服用地330公顷，全面提前完成全年经营性土地供应计划。今年前11个月，全市经营性用地收入超过670亿元，受到5月份以来拍出多块高价居住用地的影响，土地平均溢价率达到50%，且没有出现流拍。 (北京日报 刘宇鑫)
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