[摘要] 在北京市国土局昨天（3日）举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。
尽管在业内还存在着不同声音，但北京来年的土地储备一级开发继续执行“政府主导”却已是板上钉钉。在北京市国土局昨天（3日）举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。
在解释这一变化时，王兵还特意强调，土地一级开发的概念不同于开发商房地产开发，它包括土地上市出让前的征地、拆迁、环评等多个环节，因此外省市将其称为“前期整理”或“做地”。而上述两者的区别在于，工程利润率相差悬殊。
根据国土资源部的规定，一级开发企业的利润率不得超过8%，即便是区里或地块所在乡镇的企业，也只能多获得占合同金额2%的管理费。
“做一级开发的企业基本挣不到钱，很多实力平平的开发企业做一级开发的动力是希望能借助一级开发，帮助其在二级市场获取土地开发房地产，但土地交易毕竟是价高者得的游戏规则，空欢喜的一级开发商逐渐丧失了参与的热情。”一位土地一级开发商说，除了安静地退出外，一级开发企业牟取利益的另一套做法便是跟土地整理部门“耍赖”，如故意延期交地，坐等土地交易市场上地价攀升之机或土地储备紧俏时提出一些不合理要求，以求抬高价码。
据王兵介绍，目前北京尚有6000多公顷土地处于非政府主导的一级开发状态中，土地整理部门会督促其尽快“交活儿”。有了前车之鉴，本市今年1000亿元土地储备开发投资范围内的一级开发项目92%采用了市区两级土地储备机构投资的政府主导模式。如今，这一任务已经完成，预计全年可完成一级开发的土地面积约4300公顷，其中约3000公顷为住宅用地，其余为商业服务业用地。
从一般操作看，政府主导一级开发模式为：由政府作为授信对象向银行争取授信，银行向其发放贷款，贷款打到账户后，就可以用这笔钱作为拆迁补偿款，发放到拆迁户和拆迁单位的手中。之后，受到政府委托的区县开发企业开始整理土地，土地整理完毕后，根据区域规划和经济发展的需要确定每块土地的用途，通过市场公开出让。
SOHO中国董事长潘石屹表示，土地一级开发收归“国有”后，可以使土地交易市场更公平、更透明，对房地产市场的影响，主要表现为一级开发后土地能否及时满足市场对房屋的需求。
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今年土地交易零流拍
昨天，来自市国土局的数据显示，截至11月底，本市土地交易市场今年已推出经营性用地138宗，土地面积1337公顷，相当于去年同期的261%，其中住宅用地面积1007公顷，商服用地330公顷，全面提前完成全年经营性土地供应计划。今年前11个月，全市经营性用地收入超过670亿元，受到5月份以来拍出多块高价居住用地的影响，土地平均溢价率达到50%，且没有出现流拍。 (北京日报 刘宇鑫)
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土地出让多元化应避免完全照搬
按照官方的概念定义解释，“勾地”制度实质上应被称为“申请售卖土地表”。不过中文语言的博大精深，却使得“勾地”这一形象化词语的表述尤其深入人心。
在中国香港地区的土地出让历史上，政府定期定时进行土地拍卖的机制，曾经占据了相当长的一段时间。不过在2003年，鉴于香港地区土地供过于求从而产生“流拍”现象，土地拍卖的方式终告停止。自1999年亚洲金融[2.840.00%]危机之后一度与土地拍卖并存的“勾地”机制，开始全面取而代之。
按照勾地制度规定，香港地区相关职能部门会定期列出公开的土地储备表，即《供申请售卖土地一览表》。企业或自然人对表上所列土地有所兴趣，便可向政府部门提出申请，并报出底价。如果所报底价符合政府部门意向，便可按规定“勾出”，并在规定期限内组织进行招标拍卖，按价高者得的原则出让该幅土地。不然，则将这幅土地收回以待下次出让。
这一既定时间节点出现的地域性土地出让方式，于2006年由国土资源部提出意欲引入内地。在当时起草拟定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》中明确提出，“有条件的地方，可以建立勾地制度”。2009年，上海开始正式试行。
有望成为上海有史以来的最贵用地，“外滩国际金融服务中心(8-1地块)”是首幅参照这一做法的地块。在的预申请结果公示中，有4家企业入围。这样一来，这幅对黄浦区政府意味着“稀缺”的商业用地，便可根据流程顺利进入竞买阶段，避免了遭遇流标的尴尬境地。
勾地制度的运用，主要是避免流标吗？从政府角度来看，勾地制度能够起到稳定市场、调节供求、确保合理财政收入的作用。从企业角度来看，勾地则可以对土地进行市场化的预判，以从政府主导土地价格的“被动”转为更趋市场性的“主动”。表面上看，似乎构筑起了双赢局面。
针对当前勾地制度实施的讨论中，焦点集中度的，便是这一制度的推出是否选择了正确时间，以及如何规避可能会引发的暗箱操作。当然，也有人认为，如果真有暗箱操作，即使是公开招拍挂同样不可避免。只要在准入门槛上动动手脚，那就可以合理“剔除”掉不少对手。
如果以此类推呢？在上述地块之后，上海随即又推出了四幅预申请地块。除了黄浦区163号地块之外，还包括了浦东新区及松江区的三幅土地。不过，这几幅地块或多或少均带有一定的准入门槛限制。
当然，即使针对已执行多年的土地公开招拍挂方式，仍然会有不同声音出现。有人认为，“价高者得”助长了地价攀升的不可逆转，也有人认为，公开招拍挂是避免暗箱操作的方式。应该承认的是，这一次勾地制度的执行，对于土地出让方式多元化未必不是一种有效尝试。
只是，将土地供给与配置机制截然不同的香港地区勾地制度，未做改变地引入内地土地市场，这一舶来品是否能够顺利落地扎根成长，仍然有待进一步观察。更何况，最初勾地制度的诞生背景，与当前持续升温的土地市场环境有着截然不同的宏观条件。
向来有话直说的任志强，专门针对勾地制度的执行撰文表示：“土地是否流拍是企业对于市场预期判断的反映，土地价格的高低也应是由市场中的供求关系决定。”他认为，这不是简单的方式问题，而是整体的制度安排问题，单一制度不与整体制度配合，不利于市场机制发挥资源配置的作用。 (财经日报 林琅)
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