[摘要] 日前，万科董事局主席王石在上海EMBA同学会年会上大谈房地产业的绿色节能变革。不过，结束之际，依然涉及了大众最为关注的房价上涨过快的问题。王石坦言，目前中国房地产业发展趋势像日本的泡沫经济时代，非常可怕。
日前，万科董事局主席王石在上海EMBA同学会年会上大谈房地产业的绿色节能变革。不过，结束之际，依然涉及了大众最为关注的房价上涨过快的问题。王石坦言，目前中国房地产业发展趋势像日本的泡沫经济时代，非常可怕。
高兴万科踏错步
王石还对房价的上涨感到惊讶，“现在的二三线城市还没有，但是我非常担心这种泡沫向二三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代。我们曾经做了一个计算，按照现在北京、上海的房价，现在看北京、深圳总体的地价值多少钱，当时东京的地价可以把美国买下来，我们现在有这种趋势，这是很可怕的。”
王石表示，一年放了10万亿货币信贷，房地产产生资产泡沫也是必然的。因为房地产产品是非常特别的，中央政府要压他也很容易，但是它牵涉到多少个行业，牵涉到现在经济还没有稳定发展，需要智慧来处理。那万科的策略是什么？今年很多媒体说万科踏错步，去年万科降价，但是今年涨到这样。
关于这个问题，王石回应道，“我宁肯慢半拍。如果说去年万科踏错步了，我说我非常高兴踏错步，我高兴慢半拍，这是对明年、后年的准备”。宁肯慢半拍的意思有三，首先是不追求暴利，第二不做价格的领跑者，第三重点研发刚性住宅需求。据统计，某些一线城市销售80%是投资者，这是很可怕的。现在已经是副部级的干部出来表示买不起房子，这意味着什么？“万科不得不准备着，当市场发生变化的时候，市场突然不好的时候，我们怎么办？所以我们研究刚性需求。在市场还好的时候，我们怎么办呢？我们只有更多地研究小户型。”
现在这个时候再不搞住宅产业化，在王石看来就是“错过了机会”。“市场疯狂涨的时候，就是要加速住宅产业化，我们不追求暴利，这是万科制订的一个原则。”
日本的第二大住宅开发商，技术开发专利几千项，得到的嘉奖令挂了一个屋子，但因为在泡沫的时候，高价拿了几块地，被迫重组，被丰田地产收购，创始人被迫提前退休。在王石看来，中国的房地产泡沫总是会破的，中国的经济不仅要看今年、明年，还要看到十年之后。万科不预期超额利润，而是看到未来绿色建筑是必然方向，所以万科是潜力股。
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房地产业碳减排责任重大
讲座的这一天（19日），在西半球挪威还在举办哥本哈根气侯大会。王石几天前也参加大会的开幕式，他认为无论大会结果怎么样，我们都要面对这样的变化——越来越暖的地球。而气侯变暖，主要是两方面，一方面是碳排放的增加，另一方面是固碳作物的快速减少。
对于后者，万科从2007年起用住宅产业化的方法减少木材产品的使用。比如传统的方法是用木模来扎钢筋，浇灌混凝土，万科使用的方法是钢模。这样，使用钢模每平方米节约木材87%。2007年开始，万科陆续从上海开始投放市场，从2万平方米，到今年投放60万平方米，计划明年投放120万平方米。哥本哈根会议之后，现在已经增加到200万平方米，按照计划，到2014年，万科不再用传统的施工方法进行施工，全部住宅产业化。
在哥本哈根会议之前，11月26日，解振华代表发改委对外承诺在2020年单位GDP碳减排减少40%-45%。王石认为万科住宅产业化的全部完成会提前，因为政府会采取一系列这方面的措施，会促进行业住宅产业化的推进。如果在房地产行业上迅速拓展开来，对于这一目标，房地产行业将做出非常积极有分量的贡献；换句话说，碳减排不下来，建筑行业的责任也是非常大。
2014年，如果万科新住宅全部用工业化的方法，一方面提高施工效率减少污水排放，减少垃圾，减少电力使用，这就是减少碳排放；另一方面，减少木材的使用，这对碳减排的贡献很大。经过多年的实践，王石发现标准化、住宅产业化这个过程当中的节水、节约木材，节约用电跟节能环保的要求是一致的，和绿色建筑是一致的，是和对应全球变暖的低碳经济是一致的。虽然绿色建筑，绿色住宅，它的成本高一些，但是消费者接受，消费者买账，那为什么不做起来？王石认为它是一个过程，从契合到主动。
不过，王石也坦陈了推进住宅产业化的难度。比如非毛坯，现在中国交付的房子当中，80%还都是毛坯房。据统计，现在消费者委托小的装修公司重新装修和发展商批量非毛坯，消费者自己装修平均100平方米一套房子，平均每套多产生建筑垃圾2吨。中国每年交付的房子600万套，80%是毛坯房，也就是说只此一项，多产生建筑垃圾1000万吨。发展商都知道这个道理，为什么发展商不做非毛坯呢？前两年尝试做非毛坯的，开发商都放弃了，为什么呢？王石直言，因为这个房子太好卖了，根本不用非毛坯。
但是，这对绿色建筑来说，就是一个倒退。所以非毛坯、标准化是一个前提。中国还没有完成工业时代，却要面对后工业时代低碳经济的要求。王石还预计最迟在2011年住宅产业化规范会出来，在规范出来之前，万科的规范就是参照的规范。
王石认为，未来30年万科会再次蜕变，可以利用资源优势，利用国际上最的资源进行组合，在绿色建筑方面会为中国的消费者提供最、环保的绿色住宅，也给国际上其他的国家，包括工业发达国家提供绿色的环保住宅。(财经日报)
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万科王石警告 一线城市楼市存在泡沫
据港媒报道，内地房地产龙头企业万科集团董事长王石提出楼市“泡沫论”，认为在上海、北京、深圳等一线城市楼市存在泡沫，并担心这种势头会向二、三线城市蔓延，最终导致日本上世纪90年代的房地产泡沫爆破。他表示，内地房地产市场已产生泡沫并终将破裂，万科为此已提前准备。这是王石继2007年底发表楼市“拐点论”之后，再一次对中国房地产提出警告。
一线城市楼盘 8成是炒家
王石近日在“2009复旦大学EMBA同学会年会”上表示，自己对房价的上涨也感到惊讶，尽管现在有中央一道道的对房地产下限令，但今年一年放了10万亿元人民币的贷款，产生资产泡沫也是必然的，因为房地产商品是非常特别的。
他指出，据统计，现在某些一线城市的楼盘销售80％是投资者，这是很可怕的。“目前二、三线城市还没有泡沫，但是我非常担心这种泡沫向二、三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代。”
地价飈 恐重蹈日本房产覆辙
王石称，万科曾经做了一个计算，按照现在北京、上海的房价，来看京沪两地总体地价。日本房地产泡沫破裂前，地价可以把美国买下来，“我们现在有这种趋势，这是很可怕的。”
他表示，不管现在市况怎么好，这个泡沫总是会破的，中国的经济不仅要看今年、明年，还要看到10年之后。他说，“现在已经是副部级的干部出来表示买不起房子，这意味着甚么？我昨天见了东莞市一位市领导也说，买不起房子。这意味着甚么？我们不得不准备着。”
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“宁慢半拍 不做价格领跑者”
王石楼市“泡沫论”立即引发市场关注，亦导致A股的内房股全线下跌。这不仅由于他是内地房地产领军人物，还在于他2007年12月曾提出着名楼市“拐点论”（即楼市进入由升转跌的转折点），预测了2008年房地产市场大面积转冷，并率先掀起降价潮，引发房地产市场大震动。
他后来在接受采访时认为，如果没有金融海啸，2007年的宏观调控继续下去，中国有三分之一的开发商都可能会死掉。
对于常被外界指万科没有赶上楼市高涨，王石说，宁可慢半拍，但集团不会追求暴利，亦不会做价格的领跑者，将重点开发刚性住宅需求，为市场发生变化时做准备。 (金融界)
王石预言房市泡沫谁该倾听
一家企业警惕房市泡沫，对整个市场而言作用微乎其微，只有"泡沫必定破灭"成为行业共识，才能化解潜在的危机。但赚钱赚红了眼的开发商，谁眼里能看到泡沫呢？
12月22日《东方早报》报道，万科董事长王石日前在上海表达了对于中国房地产市场的忧虑：目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂，万科为此已经提前准备。
作为业内成长最为稳健的企业之一，万科和王石对市场趋势的研判向来广受关注。遗憾的是，这只是一家企业对房市泡沫的忧虑，既不是开发商的共识，更不是政府的判断。这样的现状无疑让人焦虑。
无论是从房屋租售比、投资比例来看，还是从房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据来观察，中国房市存在泡沫不容置疑。比如，国际标准的“房产租售比”为1：100到1：200，而11月以来北京的楼市租售比已经达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。再如，北京、上海的购房人群中有7成到8成是投资。
显而易见，谁忽视房市泡沫谁就要为此付出沉重代价。万科警惕着泡沫，这是对股东负责的体现。但是，一家企业警惕房市泡沫，对整个市场而言作用微乎其微，只有“泡沫必定破灭”成为行业共识，才能化解潜在的危机。但赚钱赚红了眼的开发商，谁眼里能看到泡沫呢？
开发商之所以不愿承认房市泡沫，主要原因是急功近利。其实，最应该警惕房市泡沫破裂的是政府。
因为政府是市场的“守夜人”，不但要对市场现状了如指掌，更要对市场前景进行理性判断。但从现实来观察，监管部门似乎对房市泡沫不怎么重视，始终没有明确提出要警惕房市泡沫破裂。有人或许认为出台“国四条”就是警惕房市泡沫破裂，但我不这么认为。这是因为，“国四条”能在多大程度上遏制房价过快上涨还是一个未知数。
要想促进房市健康发展，把泡沫消灭在破裂之前，需要两方面的努力：一是开发商既要有强烈的责任感(像万科一样宣誓不追求暴利，不做价格的领跑者)，也要对市场有理性的认识和判断，并有自我约束的能力(万科是否不再追求暴利有待观察)；二是政府要当好市场的“守夜人”，对房市泡沫破裂保持高度警惕，并准备有效的应对武器。如果有一天房市泡沫破裂后缺枪少药的话，后果会很严重。(齐鲁晚报)
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王石“泡沫”用词不当 政府该救市场而不是开发商
国家频频发出抑制房价过快上涨的信号，但房价仍旧在继续快速上涨。房企“带头大哥”王石坐不住了，“一线城市楼价存在大泡沫，我非常担心这种泡沫向二三线城市蔓延。”
“‘泡沫’是（王石）用词不当。”这一次，恒隆地产（00101，HK）董事长陈启宗不认同王石的观点。“楼市有需求，所以更应该说是价格在上升，而且是特别厉害地上升。”
在王石宣布放缓拿地步伐的同时，陈启宗宣布将于年底在内地市场花完400亿港元。
近日，陈启宗接受了《每日经济新闻》（以下简称NBD）的专访。
“泡沫“表述不准确
NBD：进入下半年，中国房价一直在飞涨。你认同王石所说的“泡沫”吗？
陈启宗：不认同。不是因为他看错了，而是因为词汇表述不正确。我认为在内地跟香港特区一样，都喜欢用“泡沫”这个词。什么是泡沫？泡沫是空的，没有实体的东西才是泡沫。例如上世纪80年代的日本，日元直接导致房地产价格飞升。没有需求那才是泡沫，一碰就破裂了。
现在中国内地的房地产市场有真正的需求，房价是有实际需求的上涨，所以这个不是泡沫，价钱的上升不一定是泡沫。
NBD：如果不是泡沫，那你觉得用什么词汇来定义现阶段的中国楼市比较贴切？
陈启宗：就是价格上升，是不是升得特别厉害？是！
房价升得厉害，是因为土地价格升得特别厉害。现在的地价是有些离谱的，但地价离谱跟老百姓没有关系，至少这个关系不是必然的，而是地产商要承担这个责任的，当地价上去了，房价如果上不去，那地产商岂不就亏本了？
政府该救的是房地产市场
NBD：国资委此前有“央企不能当地王”的指令，但是现在央企仍旧“地王频出”，你怎么看待这一现象？
陈启宗：现在的地王，我认为很大部分是政府制造出来的，也只有央企才能不计成本地买“地王”。
历史证明，买“地王”不一定赚钱，就算赚钱，如果把风险算进去，他的回报也不会太高，所以买 “地王”的人，你不要羡慕他，至少在考虑到风险后是不值得做的。
NBD：虽然如此，但这些高价“地王”终究还是活下来了。
陈启宗：是政府救了这些房地产商，我认为这是很错误的事情。国家在2009年对楼市的调控非常严格，如果不是金融危机，很多地产商尤其是“地王”的日子会很不好过。但是金融危机成了开发商的救命稻草，尤其是一系列（经济）刺激政策和宽松的货币政策让开发商们又 “活”了过来。
NBD：你认为不应该让开发商“活”过来？
陈启宗：（政府）应该救的是房地产市场，而不是房地产商。实际上中央政府救的是房地产市场加房地产商，尤其是对买“地王”的央企来说更是如此。
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要用理性方法对付理性行为
NBD：你认为这一轮楼市价格上涨是否理性？是什么原因导致了价格上涨？
陈启宗：理性。实际上，政府需要用理性的方法对付理性的行为。但问题是现在部分地方政府执法不严，买了土地、囤积不建的没有得到应有后果。囤起来不建只能造成土地供应和楼盘供应进一步紧张。
NBD：你的意思是房价高与部分地方政府执法不严有一定关系？
陈启宗：有一点点道理，但是也不是那么简单。另外，我认为政府太多直接参与市场竞争，长远来看不是好的办法，我理解央企在金融危机里面是可以发挥调解作用的，但这主要体现在银行、石油等有战略性意义的企业。但是房地产是不需要政府大量介入的，现在甚至很多地方政府去做（房地产）了，所以不要再这样了。 (每日经济新闻 张超)
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朱大鸣：王石房价泡沫论背后的阴谋
朱大鸣 工商管理博士，中国资深财经、地产评论家
地产一哥王石先生，最近反复无常地表态说，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂。这是和去年的拐点论如出一辙，王石先生多次准备好了泡沫，准备收尸，但人算不如天算，多次低价抛售房屋的万科，2009年并没有获得收尸的机会，反而是被人收拾了，老大的位置也动摇了，连对王石万分敬佩的潘石屹先生，最后也不得不承认，百日剧变没有发生，手上大把的现金花不出去，因为市场上并没有大量的尸体让老潘收购，只好收购一个烂尾楼。
在2009年一轮央企拿地潮中，老大万科因判断市场失误，地位动摇；没有抢到多少好地，但即使如此，万科也趁势在各地疯狂掠地，在拿完地之后，王石先生就开始抱怨：房地产市场有泡沫了，这是什么逻辑，你买地就没泡沫，买过地就有了泡沫？所以，王石先生故作惊讶，王石称自己对房价的上涨也感到惊讶，尽管现在有中央一道道的对房地产下限令。
根据万科的三季报显示，在09年前三季共新增项目30个，拿地630多万平方米，按权益计算的建筑面积约632.7万平方米，平均土地成本约2686元/平方米。要知道，万科也是被央企大鳄们挤出了一线城市，这些地基本上是在二三线城市拿的。怪不得王石先生振臂高呼，一线城市有泡沫，二线三线城市没泡沫，“目前二三线城市还没有泡沫，但是我非常担心这种泡沫向二三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代。”王石先生也拿出了日本吓唬中国人，反正日本是一个反例，不管条件是否一致，都要套用日本泡沫论，只要对万科有利，就可以用。
在王石等待地产泡沫破裂之际，万科老大地位也在慢慢动摇。王石表示，不管现在怎么好，这个泡沫总是会破的，中国的经济不仅要看今年、明年，还要看到十年之后。原来这个泡沫要在十年后才会破裂，十年后王石先生就准备好大把大把的现金，准备兼并垂死挣扎的大批房企。说地产泡沫总要破裂的，可不是一个好的算命先生。人总是要死的，上涨之后总是要下跌的，坐在上涨通道上说，房价总要下跌的，没有只涨不跌的市场。除了是蠢人，都不会相信只涨不跌的市场，问题是涨多少，又跌了多少？一年猜不准、两年猜，两年还猜不准，就像王石先生那样，把期限拉长到十年，这十年中间即使是涨了九次，总归有10%的几率要下跌，这是一个什么算命先生？如果拿一个企业当赌注，就像一个人拿自己买房的机会当赌注一样，赌房价跌50%再出手，这样的教训很多，很多购房者也都在吸取教训，何况一个行业的老大呢？
说归说，万科从来没有放弃拿地的机会。近日就有媒体报道说万科在太原圈地，低调的万科刚刚在太原市中心拿了500亩地，这是万科首次进入太原。在土地市场万科屡次被挤走之后，万科开始采取其他方式生存，只能抱着国企和央企大腿生存，比如，9月份，万科与南京交通集团签署战略合作协议，而南京交通集团是南京市的国资平台，拥有丰富的本土资源优势，这次战略合作或将为南京万科曲线收购土地储备。同时，万科联合同样拥有国资背景的中粮地产共出资51.3亿元竞得北京房山区两地块。此外，万科拟与云南城投共同出资成立公司，云南城投拥有当地的一级开发土地，仅07年就取得昆明近30平方公里土地一级开发权，拥有一二级联动开发优势。而在11月18日，万科已经通过股权收购方式，获取广州花都银湖湾项目的住宅用地土地使用权及地上在建工程所有权益。
还有，万科的生存空间也被央企地王逼得只好另寻出路，万科提出了“今后不再单纯专注于住宅开发，持有型物业将达到20%”的战略转型目标，首次宣告了王石先生专注住宅战略的失败。
当然，万科踏错市场脚步，在另一方面也是不是这个行业的央企们半路杀出的结果，今年央企们凭借雄厚的信贷资金，处处掠地称王，逼出了很多企业，哄抬面粉价格，让做面包的人无法做下去，于是，包括像万科这样的老大，都得抱着央企、国企的大腿求生，从这个意义上来说，万科也是一个市场的受害者，但从王石的言论不再像2008年那样能够呼风唤雨撒豆成兵，可以看出万科影响是被削弱了。而这次王石抛出所谓的泡沫论，也是一种错乱的逻辑嘶哑。
显然，凭着万科所谓的住宅产业牌子，趁着政策摆动时候，放出烟幕弹，其实质就是再次趁低价有机会下落之际，乘虚而入拿更多的地，以便弥补前期踏错步子的巨大损失。“如果外界说万科踏错步了，我非常高兴”王石如是说，这样的话或许又是一个烟雾弹。去年万科多次扔出枚枚炸弹，迫使管理层杀出更多救市政策来扭转预期，王石先生是功不可没。今年以来，王石又多次抛出杀手锏拐点论，市场并没有相信他的话，反而是量价齐升。
在今年年中时，央企大规模的掠地，王石很焦虑，到了年终，王石只能是在无奈中再次释放烟雾弹，只是万科老大牢不可破的地位被撕开了一个很大的口子。王石的言语权失去威力也与08年做了一段时间王十元有关。(朱大鸣博客)
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牛刀：中国楼市泡沫比日本大十倍
牛刀 中国房地产独立评论家
应东华大学之邀，我于12月10日为东华大学全校硕士生作了一场演讲，全面阐述了我对中国楼市的看法。在现今中国出现的高房价，代表的是中国最落后的生产力，是官商勾结盘剥民众体制高度腐败的象征，阻碍了社会进步和民族振兴。作为一代有为的中国青年，不要把自己混同于一个炒房客，而应该致力于中国住房体制的创建，谋求大多数中国民众生活的安宁。以下为演讲内容摘要。
前不久听见一个消息，让我不寒而栗。这个消息说，北京的10多个在校大学生凑钱为一套房子交了首付，准备在房价涨起来以后，再卖出去赚钱大家分。我不知道这套房子的命运怎样，但我可以告诉大家，大学生炒楼只在日本房价泡沫破灭前有过，可以说这就是房价泡沫破灭的征兆之一。
日本泡沫破灭前，除了大学生炒楼，还有有50%人炒股。东京街头的大街小巷，都在卖一种刊物，叫做《炼金术》，类似于我们北京、上海、深圳街头的《理财周刊》、《理财宝典》，电视上的“什么88”“什么5连发”等等，向国民灌输的都是投机心理，只要以钱来赚钱。于是，农民不事农桑，工人不事生产，全体国民的普遍心态就是以钱就可以赚钱，只有钱才能赚钱，却没有人主动想为社会创造财富。
日本房价泡沫破灭前，东京一个城市的土地价值可以买下整个美国。就像我们现在此起彼伏的地王现象，到处拍地，不断拍出很高的价格，让人们知道房价会永远上涨，因为面粉贵过面包，因此，全体国民都开始囤积房子，尤其是住宅，因为农民进城需要房子，因为大学毕业生结婚需要房子。就是这么大规模的囤积房子，日本房价泡沫破灭前的住宅空置率也是刚刚超过5%。
中国70个大中城市现在的住房空置率是多少呢？据官方对外公布的数据是15%，其实远远超过这个比例。上海、北京、深圳的住宅空置率已 过了40%，建好了许多房子也卖出去了，却没人居住，这不仅是国民财富的极大浪费，也助涨了性的楼市投机行为。世界银行副行长、原北京大学经济研究中心主任林毅夫回忆日本房价泡沫破灭时说，他的堂弟从台湾赶到东京，花了5亿日元买了一套房子，不到一年，连1亿日元都卖不出去，至今都不敢提那次失败的投资。
日本人谈到房价泡沫破灭，尽管已经过去了20年，但至今都有些后怕，没有亲历一套房子一年跌去80%的人，是无论如何感觉不到的。今年6月底，日本人看见中国不断的有地王出现，也带着一块150万平方米的土地来上海拍卖，价格是多少呢？说出来没人信，挂牌价才78.88元每平方米。这个每平方米不是中国的楼面价，而是地面价。这块地位于日本静冈县伊豆半岛，比三亚不差。三亚新拍的土地价格是多少呢？如果按地面价算，没有低于20000的。大家算一算，是多少倍。
现在的中国和当年的日本，房价泡沫破灭前的社会心态和市场表象几乎一摸一样，所不同的是，日本的房价泡沫是外在因素引起的，是西方国家迫使日元导致的。中国的房价泡沫是内生性的，是我们多发货币导致的。因此，中国的房价泡沫的破灭给民众带来的危害，远比日本房价泡沫的破灭给日本民众带来的危害要大得多。再加上由于体制的原因，中国买房人在按揭问题上承担的是无限责任，其后果也更加严重。
因此，每一位有为的中国青年从自己的前途着想，从民族的前途着想，也坚决不要做击鼓传花的接棒人，坚决不买这种高价房，坚决不要重蹈日本的覆辙。 (牛刀博客)
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