[摘要] 全国地价上升明显，部分二、三线城市居住地价涨幅较为突出。根据国土资源部城市地价动态监测系统的最新统计数据显示，2009年第四季度全国地价总体水平呈较明显上升态势，与我国经济状况继续企稳回升的宏观形势保持一致。
地价涨势向二三线城市转移
地价上升明显，部分二、三线城市居住地价涨幅较为突出。根据国土资源部城市地价动态监测系统的统计数据显示，2009年第四季度地价总体水平呈较明显上升态势，与我国经济状况继续企稳回升的宏观形势保持一致。
居住类地价领涨土地市场，据统计，2009年第四季度，105个主要监测城市地价总体水平为2595元/平方米，商业、居住、工业分别为4423元/平方米、3726元/平方米和617元/平方米；环比增长率分别为3.01％、3.17％、4.64％、1.09％；同比增长率分别为5.05％、5.57％、7.92％、1.56％。其中，珠江三角洲地区商业、居住、工业地价同比增幅均居首位。
地价呈上涨态势，并且开发商逐步向二、三线城市转移。居住地价监测结果显示，去年第四季度，同比涨幅超过10.0％的26个城市中，荆州、九江、鸡西、鹤岗等二、三线城市共计18个。分析人士表示，二三线城市地价上涨主要在于近年来这些城市基础设施得到较大程度的完善，而且相对于35个重点城市，其房地产建设用地供应充足，房价、地价价位基础均不高，吸引了大量开发商购地和投资投机性购房需求。此外，一些中西部城市在此轮金融危机过程中，承接了来自东南沿海城市的经济转移，给自身发展以契机。上述多方因素刺激了土地市场，造成地价的快速提升。
另外，值得关注的是，北京、宁波、海口、温州的居住地价超过了商业地价。从监测数据看，出现该现象的是2009年二季度北京的居住地价。而四季度另有郑州、深圳、成都、乌鲁木齐等城市的居住地价接近商业地价。
目前，信贷和税收优惠政策已做出调整，土地出让金缴纳和管理政策进一步收紧。随着各地土地、信贷、税收政策的出台，将进一步加强和改善房地产市场的调控，房地产市场将进入新一轮调整阶段。(新闻晨报)
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国土部拟建标定地价体系和标定地价公示制度
国土资源部网站昨天信息显示，国土部今年将继续加强对105个大中城市地价动态监测，为制定土地政策提供技术支撑。同时国土部将探索建立标定地价体系和标定地价公示制度。
标定地价是按土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格，是政府出让土地使用权时确定出让金额的最初依据价格。
据了解，国土部地价监测工作范围覆盖了环渤海、长三角、珠三角、长江沿线、川渝、中西部经济区等重点区域的105个主要城市。
国土部称，未来要积极研究建立地价动态监测与基准地价更新联动新机制，推动城市基准地价更新工作。
根据城市地价动态监测系统的数据显示，2009年第四季度地价总体水平呈较明显上升态势。其中，珠三角地区商业、居住、工业地价同比增幅均居首位。
2009年第四季度，105个主要监测城市地价总体水平为2595元/平方米，商业、居住、工业分别为4423元/平方米、3726元/平方米和617元/平方米。
同比增长率位列前10的城市是：深圳（33.16%）、昆明（23.31%）、荆州（22.21%）、鹤岗（19.28%）、九江（16.80%）、上海（16.75%）、宁波（16.56%）、汕头（14.32%）、海口（14.20%）、南充（13.56%）。(东方早报 刘秀浩)
国土部将加强对105城市地价监测 改善楼市调控
为贯彻落实国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》确保城市地价动态监测数据采集系统在2010年顺利启动运行，城市地价动态监测数据在线上报培训及技术研讨会1月19日至21日在京召开。会上对105个大中城市以往的工作进行了总结，部署了下一步工作方向与思路，并对2008年工作综合评比前十五名城市的技术承担单位颁发了证书。培训研讨会由部土地利用管理司和中国土地勘测规划院主办。
开幕式上，部土地利用管理司副司长窦敬丽说，加强监测分析，运用土地政策进一步加强和改善房地产市场调控是我部今年工作重点之一，也是利用司的工作重点。城市地价监测成果目前已成为每季度宏观经济分析不可或缺的基本信息，利用司和规划院对这项工作很重视，这项工作是必要的，也是重要的。
一是要认清当前形势，充分认识做好城市地价动态监测工作的重要意义。这项工作的意义从两方面讲：首先是构建国土资源管理综合监管平台的重要基础，同时也是新一轮国土资源大调查土地资源监测调查工程中的重要内容。其次是国土资源管理部门参与宏观调控的重要技术支撑。开展城市地价动态监测，摸清每个城市地价状况，把握地价变化规律，是国土资源管理部门参与宏观调控，履行宏观调控职责的重要组成部分，必须切实做好。
二是要切实强化责任意识，持续推进城市地价动态监测工作。要掌握好技术层面的工作，提高数据上报质量。监测工作要各司其职，各尽其责。按照相关文件要求，省级国土资源管理部门要履行好指导和监督的职责；市级国土资源管理部门要切实承担起组织实施的责任；机构要承担起具体操作的责任；土地估价师要对标准宗地的监测结果负责。地价动态监测工作必须要做到“及时、真实、准确、完备、规范”，为政府决策提供客观、真实的信息。
三是充分利用地价监测成果，加强探索研究，拓展地价动态监测工作的应用领域。去年针对105个城市开展了房地产项目用地地价专项调查工作，公布了620个项目房地价比例关系，社会效益明显，得到了部领导好评。从事地价管理的人员、评估机构和估价师要进一步关注和研究社会热点问题，对社会上存在的多方面观点要多看、多研究，加强实证性调研，发布研究成果，满足政府和社会公众的信息需求，以正确引导社会舆论。这对机构也有好处，有利于树立自身以及整个评估行业的专业形象。对此，要在宏观方面，加强监测分析，把握和重点城市、重点区域地价变化和土地房地产市场运行规律，提高市场预警预测能力；在中观方面，积极研究建立地价动态监测与基准地价更新联动新机制，推动城市基准地价更新工作。近年来，土地和房地产市场发展迅速，土地和商品房价格持续上涨，部分城市房屋价格和增幅高位运行，但不少城市基准地价更新和定期公布等工作没有跟上，要研究如何结合监测成果更好地开展新一轮基准地价制定和更新工作；要探索建立标定地价体系和标定地价公示制度，作为城镇基准地价体系的补充，进一步完善我国城镇土地等级价体系。
开幕式上，中国土地勘测规划院院长郑凌志做了题为《积极开创有效服务土地调控的地价监测新局面》的讲话，指出就地价动态监测工作而言，“利用地价信息，敏锐反映走势，服务土地调控”是地价工作者的荣誉，同时也是这一时代背景赋予的责任。目前，地价监测工作范围覆盖了环渤海、长三角、珠三角、长江沿线、川渝、中西部经济区等重点区域的105个主要城市，有500多家机构、近1900名土地估价师参与了这项工作，形成了一批高素质的专业人才队伍。这些工作为国土资源部和地方各级土地管理部门参与调控夯实了基础。
目前，城市地价动态监测工作成果服务土地调控方兴未艾。“十一五”以来，地价监测工作成果在服务土地调控中发挥着积极作用，主要表现在：一是成果为宏观决策提供了重要的数据参考。根据各地监测成果做出的季度、年度主要城市的地价状况分析报告，及时反映了土地市场运行中的新情况、新问题，成为国土资源形势分析的重要内容。二是成果为土地管理相关工作提供技术支撑。监测指标的发布有效地提升了中央和地方土地管理部门敏锐反映、引导、回应市场的能力。地价监测成果还将在更新基准地价、建立标定地价体系、开征房地产相关税费等领域发挥重要作用。三是成果为社会公众提供权威的地价信息。不同区域的地价指数、增长率、水平值等监测指标既能反映区域产业发展趋势又能反映投资热点，为投资者提供了重要的判断依据。去年7月，国土资源部发布了620个房地价调查项目数据，并通过《人民日报》、中央电视台等国内多家媒体公开数据，发表观点，对于正面回应“地价推高房价”的争论起到了较好的效果。今后，要围绕“强化调控，切实提高土地有效服务经济社会发展能力”的部工作重点，认清当前土地市场中的热点、难点问题，继续在城市地价动态监测工作成果服务于“维护房地产市场正常秩序，促进房地产市场稳定健康发展”等方面进行更为深入地研究。
最后，郑凌志提出要健全中长期保障机制，推进工作发展。新的《国土资源统计报表制度》已经将地价动态监测指标纳入其中，标志着地价动态监测将转向国土资源管理部门的一项常态工作。鉴于工作对土地参与宏观调控的重要意义，今后监测工作将一如既往地开展下去。各地方的同志要用更为长远的眼光来看待这项工作。他说，这次培训研讨的重要议题是城市地价动态监测数据在线上报培训。数据在线上报是快速传递、处理地价信息的平台。另外按51号文件要求：要建立项目复查考核机制，通过考核指标检验各城市监测数据的及时、真实、准确、完备与规范情况，年度复查考核结果要定期向社会公布，并直接与土地评估机构资信等级评定、土地估价师继续教育学时减免、中国土地估价师协会资深会员资格认定等挂钩。目前，规划院已完成了2008年度各城市年度复查考核综合评比，并将有关情况报送、汇总给利用司和中国土地估价师协会。今后每年还将把这项工作中作用突出的单位在媒体和规划院网站上进行宣传，全面推进工作的整体发展。
来自105个大中城市的200余位从事此项工作的专业技术人员参加了为期3天的培训研讨。开幕式由中国土地勘测规划院地价所副所长赵松主持。讲由中国土地勘测规划院高级工程师周光源开讲。( 国土资源部网站)
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房地产开发商资金链紧绷 地王助推房价三级跳
从去年11月20日成为北京市"双料"地王,到今年1月22日由于欠缴地价款而被叫停拿地资格,大龙地产的经历可谓大起大伏,大喜大悲。不过自成为地王的天起,质疑之声就不绝于耳。问题的关键在于,一家净资产不足15亿元、期末现金及现金等价物尚未过亿元、积十几年净利润都还不清地价款的企业,如何能承受50.5亿元的高额地价之重。
"大龙地产的事件不只是个案,"北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示,2009年很多高价地块目前都存在欠缴土地款的情况。"一些开发商在拿地的时候并没有足够的实力支付地价款,只是寄希望于用土地融资从而筹齐资金,高估了自身的融资能力。尤其当信贷资金开始收紧时,高价地对开发商的负面影响就开始逐渐显现。"
实际上,除了大龙地产外,2009年的北京地王们已经出现了不少新情况。此前,广渠路15号地和安立路西侧居住用地均申请调整规划,上调建筑控制高度。业内人士表示,拖欠地价款、土地批而未用、修改建筑规划已经成为地王们的"潜规则"。
2009年楼市迅速回暖、地王不断涌现,大量信贷资金的涌入成为不容忽视的原因之一。根据国家统计局的数据,2009年房地产开发企业资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。在其他资金中,个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。不难看出,国内贷款和个人按揭贷款的增速远远超过了其余资金来源,成为拉动房地产开发企业资金增长的主要动力。而在这条资金链中,信贷资金接近2万亿,占全部资金来源的34.48%,显露出明显的资金推动型楼市特征。
伴随着国家宏观政策调控及二套房贷收紧,银行对于房地产企业的贷款趋于谨慎,个人按揭贷款也面临着下降的趋势。中国证券报记者从中国建设银行(601939)内部人士处获悉,在今年年初,总行给各地分行下发的文件中就明确要求"对地王项目不得予以支持"。
"2010年房地产开发企业的国内贷款将逐步收紧。"联合证券分析师鱼晋华指出,如果按照市场普遍预期的2010年信贷投放额7.5万亿元估算,今年房企国内贷款将在8900亿元左右。再加上"国11条"里提出严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款,预计全年房企国内贷款将同比下降25%左右。
中银国际研究员田世欣表示,如果未来宽松货币政策逐步退出,加息周期早于预期,对房地产行业的供需将产生较大的打击。再加上A股再融资放缓、银行业开发贷款也有结构性收紧的趋势,开发商大规模出现资金链风险的情形可能再现。
助推房价三级跳
地王不仅令部分开发商抑郁,更令很多普通消费者"胸闷"。地王助力之下,房价趁势完成三级跳,离普通消费者的购买力越来越远。
有业内人士指出,房屋售价由"楼面价+建安成本+利润"构成,拿地成本低,开发商卖房价格不一定会低,但如果拿地成本高,卖房价格一定会高,高地价往往意味着高房价。
1月21日,中海地产以59.7亿元的价格获得丰台区花乡六圈A居住项目用地开发权,超出起始价195%,楼面地价高达17153元/平方米,成交总价刷新了去年12月份由大龙地产创下的50.5亿元的总价纪录,成为北京新地王;另外一块丰台区花乡六圈B居住项目用地同样被中海以7.2亿元拿下,楼面价15229元/平方米。17153元/平米的楼面价已经达到了该区域当前在售项目的价格。
据北京中原三级市场研究部统计数据显示,目前花乡区域的二手房均价为17500元/平方米,该价格比2009年初的10760元/平方米上涨了62.6%,涨幅超过全市二手房均价58%的涨幅。虽然该区域将有地铁9号线经过的利好,但目前该一区域别墅项目二手房均价也仅在24000元/平方米左右。
中原地产市场部张大伟认为,如果按照拍卖的规划面积建设不改规划的话,丰台区六圈A居住项目用地建成后单价将超过3.5万元/平方米,远高于现在甚至是三环以内商品房的均价。市场源头土地炒作的气氛依然浓郁,而一旦该信号传导到买卖市场,春节后北京楼市可能继续恢复上涨。
除了提高自身价格之外,"地王"客观上已经成为判断区域市场房价的一个重要标准,地王的出炉往往会对周边区域市场的房价产生引导和助推作用。
北京中原三级市场部预计,在地王等因素的刺激之下,花乡区域的二手房市场可能在1月下旬率先回暖,二手房价格很可能率先突破2万元,成为南四环领涨区域。
而地处广渠路36号的"前地王"首城国际,2009年3月份开盘价为13500元/平方米,当前销售均价已经达到26000元/平方米。不到一年时间高达一倍的涨幅离不开周边两块"前地王"的功劳:2009年5月21日,富力地产以10.22亿元的总价、近15000元/平方米的楼面价取得广渠门外10号地;6月30日,中化方兴地产以40.6亿元的总价、逾15000元/平方米的楼面价夺得广渠路15号地。两块地王轮番拍出之后,广渠路区域瞬间变得炙手可热,地价推高房价的效应也快速显现。
政府效力待提升
在地王风起云涌、开发商违约、普通消费者"望房兴叹"的背后,暴露出的问题是地方调控政策执行力的不到位。
"高价地已经绑架了政府和金融。"中国人民大学土地管理系副教授曲卫东坦言,开发商通过银行信贷的方式将原本属于自身的开发风险部分转移到银行身上,同时拖欠土地出让金,使得政府、银行和开发商的利益捆绑到一起,迫使政府降低首付款比例或者改变土地规划。"政府不仅仅是土地市场的组织者,更要规范市场发展。土地拍卖出去并不意味着供地结束,还要看土地价格是否合理,最终能否形成有效供应。这才是进行土地交易的目的。"
湘江伟业（北京）投资有限公司董事长方明理表示:"更改土地规划、分期缴纳土地款、降低首付比例等方式都是不公平的行为,应该坚决抵制。部分房企哄抬地价,给市场传达了不好的信息,使得区域周边房价出现上涨,增加了购房人的压力。同时,拿地房企拖欠地价款,也使企业背后的政府形象受到了损害。地王欠款,迟迟不能开工,政府的土地供应没有有效实现,是一种资源的浪费。"他认为,政府应该加强政策的执行力,确定供地计划,缓和供需矛盾,对拿地不按时开发的企业应严厉打击。 (中国证券报 王锦 于萍)
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5年后地价潜力排名 贵阳位居32位
《中国住房发展报告(2009-2010)》绿皮书发布的未来5年地价潜力排名中，地价潜力排名前十的分别是上海、北京、杭州。土地价值潜力以银川，后10名大都是西南和西北的城市，分别是：郑州、海口、昆明、乌鲁木齐、重庆、南宁、贵阳、西宁、兰州、银川。
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