二套房政策变化急 银行房贷业务“过山车”
"二套以上房贷政策的调整，往往会决定市场的投资风气，并对银行业务产生极大影响"，一家城商行上海分行副行长对《每日经济新闻》记者表示，银行真正要把房贷业务做大，只能靠有投资色彩的二套以上房产客户贡献，因为这类客户有实力，银行多做这些客户，反而风险更低。
银行个人房贷业务从2007年的"疯狂"到2008年的"低迷"，再到2009年的"新生"，似乎每一次兴衰反复都伴随着房贷尤其是二套以上房产贷款政策的调整为触发点。只是尚有疑问的是，如果各项房贷优惠政策果真于明年"退出"，2010年银行房贷业务又将被冠以怎样的关键词？
2003年，由于房地产市场投资氛围浓烈，并导致各地房价快速上涨，当年4月，央行发布"121号文件"。其中关于个人房屋按揭贷款的内容是"购买高档商品房、别墅或第二套(含)以上商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。"
"这个文件说到底，并不是操作细则，商业银行在操作过程中，很多地方都是遵循自身的风控理念"，前述银行人士回忆称，在房价处于上升通道的大背景下，银行的想法是：有能力投资3、4套房产的客户，资金实力是强劲的。"所以，银行从那时开始更多屏蔽的是一些过度炒房的客户，比如几十套、上百套还从银行贷款的客户。"银行人士称。
值得注意的是，2004~2005年，由于恰逢国内各大房地产市场的调整期，银行在操作二套房以上房贷上的"利好"，并没有催生更多投资客户的介入，一直到2006年、2007年，这一潜在的能量才彻底得到爆发。
统计数据显示，2007年全年，金融机构本币个贷新增8699亿元，同比增幅36.12%，当期余额达32783亿元。其中，个人按揭贷款余额为27031亿元，占比已 过80%。
不过这一盛况在2007年国庆节前夕突遭变数。2007年国庆节前一天，央行突然发布文件称，"对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高"。
而到了2008年年初受全球金融危机蔓延的影响，国内各主要城市的房价急转直下，极大地抑制了房地产投资客的入市热情。而这一变局，不仅影响着投资客的行为，甚至也压抑了自住型客户的购房热情。当时一些公开数据显示，部分商业银行个人房贷业务甚至开始出现环比负增长。
但改变很快降临。央行决定从2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款比例调整为20%，对于首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。
2008年12月，政策限制再度放宽。根据规定，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。一周后出台的"新八条"，更直接省略了"人均住房面积低于当地平均水平"的限制条件。
伴随着投资性客户的"复苏"，2009年以来房地产市场交易量快速回暖，而银行的房贷业务也再度"复活"。据上海银监局局长阎庆民披露的数据，在上海近3万亿元的信贷余额中，房地产贷款已经突破7000亿，占比高达23%，其中个人住房贷款占比高达房地产贷款的6成。
不知道这样的盛景能持续多久？2010年，银行房贷业务是否又会因为政策的反复而再度陷入危机？
一个有意思的消息是，今年7月，杭州宣布收紧"二套房贷"--购买二套房不再实行首付2成和7折利率的优惠政策，这也成为外界猜测宽松政策退出的由头。
"明年是什么情况真不好说，今年任务差不多都完成了，所以银行自然也严控了二套以上房产客户的申贷"，前述银行人士表示，"我想在经济全面复苏之前，宽松政策应该不会退出太快，否则一旦政策反复太快压抑市场需求、导致房价大幅下滑，可能爆发坏账的威胁更大"。(每日经济新闻 陈珂)
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房贷紧缩预示新一轮严厉调控逼近
易宪容 作者系中国社会科学院金融所研究员
为降低商业银行的贷款风险，银监局要求商业银行加强防控贷款风险，特别是要加强防控银行的房地产贷款风险。但鉴于商业银行难以落实相关房贷紧缩政策及房贷政策的调整有限，暗示更为严厉的房地产调控政策或将出台。
目前，北京部分商业银行为防控贷款风险，已开始审慎评估并将二套及以上住房的首付比例提高到了60%。这一举动似乎与最近银监会主席刘明康强调从三方面加强严控商业银行对房地产领域的贷款风险精神基本一致，甚至还倡导要拒绝给投机炒房者贷款。由此，新一轮房地产信贷紧缩或已逼近。
确实，2009年以来房价之所以会快速飙升，住房销售之所以会快速增长，都是由于国内银行无限信贷扩张的结果。据统计，2009年个人住房信贷规模为2.46万亿元（同比增长4倍多），今年1-2月份为6500亿元（同比增长近4倍）。这些贷款通过不同方式进入了房地产市场。如果这一趋势不改变，无论采取什么房地产调控政策，我们都无法遏制高房价。从这个角度分析，限制银行对个人住房信贷的无限扩张，是遏制高房价或遏制房地产泡沫的有效途径之一。
但问题是商业银行能否真的落实或履行监管层要求其减少个人住房信贷的承诺或要求？这是个大难题，主要有以下四点理由。
一是由于目前国内住房按揭贷款基本上属于中长期贷款，这种贷款的风险在短期内是不会暴露的，因而商业银行就把住房贷款视为低风险的贷款，更何况还有住房的抵押。
二是由于各级政府采取低利率、低税收等过度优惠政策鼓励住房消费，却对住房投资或投机很少限制，导致自1998年住房制度改革以来房价“只涨不跌”。住房作为银行的抵押品，也自然成了无风险的优质资产。
三是既然住房按揭贷款是当前银行最为优质的信贷资产，个人住房按揭贷款市场占有率高，也成为体现各商业银行长期竞争力提高的重要方面之一。
四是由于现代商业银行更容易形成“归自己、风险归社会”的特征，特别是国有主导的商业银行更是如此。这就有了2009年国内信贷管制政策一放松，银行信贷为何会出现数倍的过度增长。因此，要让国内商业银行自觉遵守银监会出台的相关监管规则，这个难度会很大。
上述四大理由显示，要想让商业银行自觉遵守监管层提出减少对个人住房贷款的要求是难上加难。但鉴于当前国内房价仍在快速上涨，笔者认为，目前仅仅要求商业银行区分套住房与第二套住房的信贷政策调整是远远不够的。
这是因为，要界定套住房与第二套住房并非易事，况且还存在商业银行与住房购买者“合谋”模糊这种界定现象，目的是商业银行为了增加其个人按揭贷款市场的占有率。所以，银监会《个人贷款管理办法》出台及“国十一条”公布后，个人住房按揭贷款增长不仅没有减少，反而还同比增长了好几倍。
还有，试图通过提高首付比例，降低住房购买者的融资杠杆率，从理论上讲可以降低商业银行的贷款风险，但由于住房买卖双方可通过阴阳合同来规避这种管制，从而大大削弱了这项政策措施的实际效果。
上述分析可见，不仅要求商业银行降低对个人住房贷款的操作难度很大，而且现行房地产信贷政策的有限调整（包括区分套住房与第二套住房、首付比例等）仍不能阻止商业银行对个人住房按揭贷款的过度放贷。
那该怎么办呢？在笔者看来，我们必须重新审视目前我国有关个人住房贷款的相关信贷政策是否存在问题，特别是认清正是商业银行的无限信贷扩张才导致了当前中国房地产泡沫的急剧扩大。
对此，首先是管理层应当要求各商业银行提供个人贷款质量的相关报告，应当将各金融机构的土地融资、建筑融资、房贷放款利率定价策略、放款成数及集中度等列为重点检查对象，特别是个人住房按揭贷款，以此获得当前房地产信贷市场的手资料。
其次是在此基础上重新研究个人住房信贷政策，找出迄今个人住房信贷政策为何难以奏效的原因，据此改进当前个人住房信贷政策，包括对首付比例、套和第二套住房界定等。
再次是仅仅限制个人住房信贷的政策措施还是不够的，我们还应当辅之以住房交易所得税政策，这样才能遏制高房价，才能阻止房地产投资及投机的进一步蔓延。
当我们充分意识到目前商业银行难以落实房贷紧缩的相关政策措施时，特别是有限调整的住房信贷政策措施根本无法遏制高房价时，新一轮房贷紧缩预示了更为严厉的房地产调控政策或将出台。(上海证券报)
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