解密近十年房地产市场走势 为何总是"越压越涨"?
文前提要：通过我们对房地产市场长期走势的分析发现，调控政策的影响力只是暂时的，更不可能改变楼市长期向上的趋势。而从根本上来说，只要中国长期以来的货币超额投放不停止，无论出台什么样的政策，房价的上涨趋势都不会改变。
政策异动引发悬疑
重庆要出台房地产消费税了！上海正要开征住房保有税！近期的房地产市场可谓新闻不断，而关注点都集中在后续可能针对房地产市场出台的政策。调控！调控！今年以来，一系列针对房地产市场的政策相继推出，让人感觉到又一轮的政策风暴已经来临，而这一切说到底，都是为了打压楼市不断向上涨升的态势。众所 ，去年以来房地产市场火热一片，不少城市房价涨幅的巨大，在这种情况下，抑制楼市房价的涨幅无疑成了当下政策的主旋律。这一切也在市场中产生了巨大的悬疑，许多人的问题就是：“这一系列政策能把楼市压下去吗？”
的确，近期楼市的调控政策的确让人感到有一种“山雨欲来风满楼”的感觉。4月初，有一条消息迅速传播，房地产特别消费税已通过建设部的审批，而且财政部和国务院通过的可能性非常大。该消息还透露，房地产特别消费税发起地点为重庆。而继重庆提出房地产消费税之后，紧接着又传出上海也将征收住房保有税，并称基本方案已定，上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求。
其实从今年年初开始，遏制房价的过快上涨已经成了政策的首要目标，楼市也由此出现了一段时间的“休整”。1月初，国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。而调控政策在经过了一段“间隙期”后，近期再次出现了将进一步收紧的迹象，这也让许多购房者的心有些不安起来。日前，财政部在网站上发布《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，再次收紧首次购买普通住房契税优惠政策。北京则提出将暂时不再安排热点地区高价土地交易，同时改进土地交易方式，不只是以“价高者得”。而新华社更是连续六天播发评论，解读房地产，抨击高房价，也被市场认为是后续政策即将推出的信号。
其实从今年年初开始，遏制房价的过快上涨已经成了政策的首要目标，楼市也由此出现了一段时间的“休整”。1月初，国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。而调控政策在经过了一段“间隙期”后，近期再次出现了将进一步收紧的迹象，这也让许多购房者的心有些不安起来。日前，财政部在网站上发布《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，再次收紧首次购买普通住房契税优惠政策。北京则提出将暂时不再安排热点地区高价土地交易，同时改进土地交易方式，不只是以“价高者得”。而新华社更是连续六天播发评论，解读房地产，抨击高房价，也被市场认为是后续政策即将推出的信号。(理财周刊 黄罗维)
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最强调控措施新“国十条”出台
中国楼市能否应声“退烧”？
近期部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃。为此，国务院办公厅特别发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，５大项共“十条”措施要求坚决遏制部分城市房价过快上涨，解决城镇居民住房问题。
北京中原市场研究部张大伟预计，如此严厉的政策下，北京等大城市房价将停止上涨，其中部分郊区房价年内有望下调２０％至３０％。“现在已有很多购房者再度观望，约有一半炒房客近期开始抛盘，北京的成交量将下滑三成左右。”
北京周边售楼不再火爆
４月１８日上午，位于北京周边的燕京航城３期楼盘开始发号。与１７日晚上蜂拥而至的人群相比，上午的售楼大厅前多少有些冷清。
燕京航城的销售人员告诉记者：“昨晚排的号都已经作废，今天上午直接交定金后将重新拿号，开盘时将按此号顺序挑选户型。”据悉，１７日晚上原本已排到２３００多号，看上去预售的２０００多套户型也已排满，黄牛也想借此大赚一笔，但１８日上午的交款拿号让黄牛们望而却步。
售楼大厅内，人员爆满的情况也不见了。大厅外原本用于分流的围挡也没了用途。
北京中原市场研究部张大伟认为，“新国十条”比此前的政策更加严格，第三套以上住房将可能停止贷款的规定，使很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。通知还指出，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，“如此严格的贷款政策前所未有。”
据悉，目前北京楼市的炒房比例已经接近四成，并且日渐成为高房价的主要推手，因而多数条文都直接剑指炒房投机者。特别是“对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，首次提出限制异地游资炒房。
此外，新政再次提及税费的影响，保留了增加税费的可能，进一步影响投机者对市场的预期，而除贷款利率外，到目前，所有２００９年优惠政策基本全部取消。
张大伟预计，如此严厉的政策下，北京等大城市房价将停止上涨，其中部分郊区房价年内有望下调２０％至３０％。“现在已有很多购房者再度观望，约有一半炒房客近期开始抛盘，北京的成交量将下滑三成左右。”
地产股跌幅可能有限
国务院对遏制高房价再下“猛药”，今后房地产股票的走势也成了众多股民关心的话题。在新的调控措施出台之前的几个月里，Ａ股市场的房地产股一直萎靡不振，和现实生活中高速上涨的房价严重背离。
今后房地产股票走势如何？对此中金公司表示，就市场而言，房价将进入盘整和调整期，而房地产股票已经充分反映了市场较为悲观的政策调控预期。不过中金指出，短期来看，政策靴子已经落地，地产股跌幅将有限，但仍需观察各地方政府和相关部门的配套政策和市场走势，同时地产股在短期内也很难出现较大幅度反弹。
海富通基金也表示，新政会让前期房地产交易量价齐升的局面改变，房地产行业的高利润在下半年会受到较大影响。但是从地产类个股来看，政策出台被视为“靴子落地”，连日来连续下跌在靴子落地的影响下或已经开始超跌反弹，这也是周五地产股企稳的主要原因。
■业内声音
●本次政策调控的意图更加明白，以免招致以前政策出台后因为目标的语焉不详而被各界误读之命运。文件在战略级别上的严厉体现在两个方面：一是将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次。二是首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。
——经济学博士马光远
●“新国十条”的发布对市场将会产生非常巨大的效果，甚至可以用“立竿见影”来形容。这样严厉的政策已经不是“普遍降温”，而是属于“急速冻结”，不亚于一次西伯利亚寒流，可能将楼市带入又一个冬天。“对房价的调控最有力度的政策就是金融杠杆，但国十一条并未涉及金融，这次政策补上了，对购房首付和利率进行了调整。”接下来各主管部门的细则肯定会陆续出台响应“新国十条”，其中关注的就是对征收房产税的推敲。但是，即使开征房产税，也一定要遵循“不都收，分等级”的原则，这样才能更好地体现政府“差异化住房政策”的思路，做到真正的“各个击破、有保有压”。
——中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰
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■政策回顾
●４月１７日
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布，称上涨过快地区，可暂停发放第三套住房贷款。
●４月１４日
温家宝主持国务院会议，称将实行严格的差别化住房信贷政策。１５日，媒体报道，第二套房首付不得低于５０％。
●４月１２日
中农工建交五大银行称，已收紧二套房贷利率优惠政策。
●４月１１日
银监会主席刘明康称，北京部分银行已自行审慎执行二套房首付６０％，下午，银监会紧急澄清，二套房首付仍为四成。
●３月１８日
国务院国资委要求７８家不以房地产为主业的央企退出房地产业。近日，国资委人士介绍，这些非房地产主业央企的退出方案均已如期上报。
■银行回应
４月１６日起工行实施房贷新政
１６日，央行行长办公会要求，央行各分支机构从即日起严格按照国务院政策要求加强房地产信贷管理。同日，银监会有关负责人也表示要求银行业金融机构切实按照国务院常务会议有关要求，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。
央行行长办公会要求各分支机构细化贷款操作细则，并积极做好政策执行情况监测和执行效果评估工作，及时报告政策执行过程中的新情况、新问题。银监会有关负责人则表示，各银行业金融机构要切实按照国务院常务会议有关要求，防范房地产信贷业务各类风险。
记者从北京多家银行了解到的情况显示，目前工行已宣布从１６日起正式实施差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。工行称，对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。
建行、中信、光大、招行、民生、华夏等银行虽尚未开始实施新规，但均表示将很快执行。
各地新政
■ 北京
北京土地新政亮相住宅用地出让不再“价高者得”
北京有关土地出让的一系列新政开始亮相。４月１６日，北京市国土局相关负责人表示，为响应中央政府对房地产的调控，今后土地招拍挂制度将有新举措，今后北京市商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”。
北京规定房企拿地半年内禁超４０万平米
北京市国土局副局长曾赞荣表示，北京将控制企业在一定时期内商品房用地的拿地规模。资质的一级资质房企，半年内拿地规模不得超过４０万平米，以防止开发商圈地、囤地，促进出让地块尽快形成商品房市场供应。
■ 陕西
陕西规定开发商取得预售证１０日内须公开全部房源
陕西省政府办公厅日前出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》等文件，要求房地产开发企业在取得预售许可１０日内，须一次性公开全部房源，明码标价对外销售。
■ 广州
广州市廉租住房保障扩面 惠及逾万户低收入家庭
为加快解决低收入家庭住房困难，广州市调整了廉租房申请标准，扩大了保障覆盖面，同时租赁补贴标准或将提高，廉租住房保障方式将逐渐转变为以实物配租为主。(兰州晚报)
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“房子供不应求”忽悠了谁
针对部分城市房价、地价过快上涨势头，国务院4月17日发出通知，要求坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。然而，有些开发商却认为，目前商品房的供应量和增长量，远远不足以满足百姓对房子的需求，随着城市化进程加快，房子供求矛盾将更为突出，供不应求必将导致房价长时间持续上涨。
房子价格是由市场上的供求关系所决定，房子多需求少房价就会跌，房价涨是因为房子太少而需求量太大，我国土地资源有限，能盖房子的土地更少，人口却在增加，想买房子的人猛增，供不应求的状况还将持续——开发商以供求关系说房价的事儿，听起来似乎符合经济学原理，也得到了不少人认可，激起了一些人的购房欲望 ，也推动着房价上涨。
但房子真的供不应求吗？要理清这个问题，不妨先看供给。一年盖多少商品房、经济适用房和廉租房，笔者查不到一个准数，但最近一项调查结果为多家媒体和专家热议，说的是“660多个城市现有空置房6540万套，依据是每户每月电表零读数且6个月以上，而这些房子能满足2亿多人居住”。此外，各种各样的“XX 炒房团”报道、“十个买房人八个是投资炒房”的记者调查，给人一种明显感觉，大多数买房者不为居住，而为涨价后再卖出赚钱。由此不难看出，所谓住房需求旺盛，很大程度是住房投资或投机需求旺盛，绝非普通百姓为居住而形成的购房需求。换言之，现有的房子并不少，不是不够百姓居住，但由于数量庞大的房子成了“股票”，被投资或投机者炒来炒去，进而导致“供不应求”。
大规模投资或投机行为产生的“供不应求”，绝非民众之幸、社会之福。我们知道，经济领域的危机根源，大多在于有效需求不足。就房市而言，既能买得起、又有购房意愿的人的需求，能够称得上有效需求，也能转化为比较稳定的购房行为。然而，当前房价高得离谱，普通百姓有需求，但靠收入根本买不起，只能望房兴叹，这能算上有效需求吗？随着城市化进程加快，那些进城农民有多少人能买得起昂贵的房子？说什么进城农民是房市有效需求，是不是有些不靠谱？
当然，投资性购房行为也是一种需求，但这种行为往往建立在未来房价上涨预期之上，变数非常大。任何商品不会只涨不跌，房子也不能例外。一旦房价步入下跌轨道，很多开发商、投资者或投机者便会抛售手中的房子，房市也会在短时间内转变为供过于求，这样的例子不胜枚举。如，多年前海南、北海等地方就出现了房价下跌、房子由供不应求到供过于求的逆转，前两年政府加大调控力度，炒房者和开发商囤积的住房迅速向市场释放，供应量成倍放大，一些城市也出现了价格下跌、供过于求的现象。无论哪个时期，从没有听说哪个开发商说过“房价应由供求关系决定”，相反，一些开发商要反复强调房子的支柱产业地位，主张政府介入托市，等等。透过现象看本质，今天的房市，供应并非那么不足，有效需求也不是那么旺盛，“供求关系”只是开发商手里的橡皮泥，怎么有利于自己赚钱怎么捏，完全是一套忽悠人的把戏。(大众日报)
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