[摘要] 中央密集出台的一系列房地产调控政策在抑制高房价的同时，也引来市场对商品房投资下降拖累GDP增长的担忧。分析人士指出，住建部与各地政府日前签订的保障房建设“军令状”，将有效对冲商品房投资下降风险，有助于稳定经济增长预期。
保障房军令状助推经济商品房投资下降不拖累GDP
中央密集出台的一系列房地产调控政策在抑制高房价的同时，也引来市场对商品房投资下降拖累GDP增长的担忧。分析人士指出，住建部与各地政府日前签订的保障房建设“军令状”，将有效对冲商品房投资下降风险，有助于稳定经济增长预期。
作为支柱产业，我国房地产投资占全部固定资产投资总额已达20%左右，即使不考虑对上下游50多个子行业的带动作用，单是房地产业自身的直接产出占GDP的比例也已达4.0%至4.5%。目前，在房地产调控政策影响下，楼市成交量已接近冰点，若此趋势延续，开发商将会下调新开工量，房地产投资增速必定会下滑。
但保障房政策力度超预期将给房地产投资带来转机。住建部与各地政府日前签订保障房建设责任书，明确2010年共建设各类保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户的建设目标，并要求各地务必要在2010年7月底前全面开工建设保障性住房项目，同时引入考核、问责机制。
山西、山东、江苏、重庆、上海等多地已纷纷立下“军立状”，明确任务量。
分析人士认为，如果上述保障性住房任务能如期完成，则意味着将新增新开工面积1.68亿平方米，这个数字将基本抵消因房地产调控政策抑制的开工需求。只要新开工面积不出现大幅下滑，房地产行业对上下游产业链的拉动作用也可以正常发挥，能有效地消耗上游产业的钢铁、水泥等的产出，也能带动下游产业的家电、家用纺织品等的消费。
中信证券研究显示，如果房价回调到2009年三季度水平，那么2010年商品房投资增速将回落至13.1%；根据保障房建设目标保守计算，2010年保障性住房投资将增长130%，占房地产投资总比重有望达10%，能在一定程度上抵御商品房投资的下滑。据此综合考虑，2010年全年房地产投资增速约为19%，其中，保障性住房投资的贡献率达到35%。按照房地产投资每变动1%，GDP将变动0.17%推算，GDP增速有望保持在10%左右，经济二次探底的可能性不大。
测算出的数据固然能让人“舒口气”，但最终保障房建设目标能否落实才是稳定经济增长预期的关键，以下两点值得关注。
一方面，保障房建设资金能否得到保障。根据财政部公布的2010年预算来看，中央财政住房保障支出预算为376.58亿元，按照中央与地方1:3的比例出资，地方政府将承担逾1100亿元。以2008年为例，中央和地方财政支出分别为4.9万亿元和1.3万亿元，按照当年的财政支出规模，保障性住房建设需要中央和地方政府承担的比重分别为0.8%和8.4%，对应的资金量是392亿元和1092亿元。考虑到2010年财政收入形势会大幅好于2008年，因此财政收入能够保证保障房建设开展。此外，住建部还计划将廉租房作为经济适用房的配套项目集中建设，吸引更多的开发商参与其中，而地方债也将向保障性住房的建设倾斜，这有利于建设资金来源多元化。
另一方面，地方政府建设保障性住房的热情能否持续。事实上，保障性住房年年都有计划，但完成进度一直非常缓慢，完成率往往不足30%。其中的症结在于地方政府，由于保障房需要地方财政出资，保障房中的经适房用地也没有土地出让金，而且税费减半，这对于土地财政占收入比重较大的地方政府来说，确实不划算。但此次住建部责任书形式推进保障房建设，将其量化纳入官员考核体系，将大大激发地方政府的投资热情。
目前，山西省已宣称计划新开工建设保障性住房24万套，并全面完成国有重点煤矿棚户区改造任务；上海市也明确表态，2010年保障房新开工面积不少于1200万平方米；江苏省则承诺在完成保障房既定目标6万套的基础上，再多建4万套。地方政府间的保障房“竞赛”似有“开战”之势，一旦这种地区间的“攀比效应”形成，也将促使保障房建设加快。（中国证券报）
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受地方保障性住房建设“责任书”签订影响，20日建材板块指数早盘一度上涨65点，由2264点涨至2329点。下午收盘，与住房关联性较强的家电和建材板块名列板块涨幅前三位。
不过，分析人士认为，考虑到保障性住房的建设任务总量没有超出预期，且落实时难解资金压力问题，保障房建设任务短期可能对未来下行的商品房新开工率起到一定弥补，但长期难以拉平，对房地产相关行业产生的影响有限。
新增开工面积1.68亿平
根据住建部今年下达的任务，7月底前，各省区将全面开工建设保障性住房，今年共建设保障性住房和各类棚户区改造住房共580万套，并进行农村危房改造120万户。
根据报道，今年北京、上海、浙江等地的保障性住房的建设任务都要高于去年。其中，上海今年保障性住房总开工量将不少于1200万平方米，重庆今年的目标也定在了1200万平方米，约17万套，相当于2003年至2009年重庆一地保障性住房建设总量的5倍。
申银万国研究员分析认为，如果今年的保障性住房任务能够如期实现，则意味着将新增新开工面积1.68亿平方米，这个数字将基本抵消因房地产调控政策抑制的开工需求。
她同时估算，根据计划，2011年保障性住房建设将新增新开工面积2.53亿平方米，这一数字将无法填补因房地产新政造成的开工率下行留下的需求缺口。
资金问题待解
据住建部部长姜伟新表示，廉租房建设的部分扶持资金已经下放，而用于保障性住房建设的160多亿资金下周也将下放。
但这一数字与庞大的保障性住房建设任务所需资金量相比，缺口巨大。据估算，今年保障房投资总额将达到约4300亿元左右。
在2010年政府工作报告中，计划的中央财政安排保障性住房专项补助资金则为632亿元，比上年增加81亿元。
住建部希望地方财政和开发商能够共同出资弥补如此巨大的缺口。住建部一位负责人在接受采访时表示，去年新开工的廉租房共计200多万套，今年在建和新建的廉租房总量则将达到200万-300万套，由于转结了2009年的部分在建工程，今年面临的资金压力相当大。
住建部给出的解决方案则是，集中开发保障性住房，将廉租房作为经济适用房项目的配套，吸引更多的开发商参与其中，而地方债也将向保障性住房的建设倾斜。
农村危房改造成亮点
2010年政府工作报告表示，今年将扩大农村危房改造试点范围。这一提法在责任书中被进一步细化，成为亮点所在。
今天的市场反应也体现出这个细节的影响。在昨日建筑建材板块微涨0.06%的大势下，农村市场覆盖力较强的江西水泥则以涨停报收，收于7.02元/股。据了解，农村市场要占到江西水泥自身销量的70%左右。
“由于缺乏地方数据，现在很难估计各地受影响的差别。”国泰君安建材行业分析师韩其成认为，目前公布的数据还不够细化，对各地建材消费的实际拉动作用还不能判断。
“问题是这个政策的执行情况。”韩其成表示，即便这个政策将对房地产新开工率下行起到一点弥补作用，考虑到下半年新增水泥产能投放量的增长，下半年水泥企业的利润仍不被看好，更何况还有巨大的资金缺口无人认领，究竟会不会为市场增添新的需求还有待对政策落实的跟踪。（中国证券报）
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随着房价飙升以及北京南城发展加速，目前大兴的润枫锦尚已经卖到了1.7万元/平方米，而顺驰领海则更是高达2.2万元/平方米，其他项目多数在两万元每平方米的售价。为了平抑房价，位于北京大兴区黄村镇的首开·康乃馨城日前正式动工，作为限价房项目，首开·康乃馨被寄予了稳定周边区域房价，改善居民民生等重任。据悉，作为限价房的首开康乃馨城预计售价为6500元/平方米。
在市政府的早期规划中，大兴的生活配套区将承载着40万平方米两限房和20万平方米经适房的建设任务。康乃馨城项目便是这个住房保障计划中最重要的一环，它的建筑面积达到29.75万平方米，几乎占到了全部保障房建设的一半。根据计划，该项目将于2011年上半年正式对外销售。
日前出台的“新36条”鼓励民间资本参与保障房建设，但事实上，目前各地的保障房建设任务主要还是靠国企在承担。根据北京市今年的住宅建设规划，各种保障性住房将大约有13.4万套，具体分配是廉租住房4000套，公共租赁住房8000套，经济适用房3.2万套，限价商品住房3万套，定向安置房6万套。
“这是一个巨大的机会。”北京首开仁信置业有限公司副总经理李捷强调，依托保障房建设实现快速稳定的发展，已上升到首开集团的战略之中。但将目光投向保障房市场的远非首开一家，天房发展、金隅嘉业、保利、北辰、建工等国企也都加大了参建保障房的力度，这势必给持续调整中的房地产市场带来新的“变局”。
众所 ，保障性住房因为限价问题而利润微薄，其工程质量也一直被媒体所疑虑。从2008年，有关保障房工程质量问题的报道就屡次出现在媒体的报道之中。国企担当保障房建设任务，无疑要多一份责任，首开股份率先在业内提出了“责任地产”的口号，并且将诚信和责任作为企业的发展目标。（中华工商时报）
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