公租房成本租金被指偏高 专家称租金定价应透明

(来源：京华时报徐立凡)尽管政府在公租房项目上赔钱，但在土地出让项目上巨大。将土地出让用于公租房建设之亏欠，进行公共设施配套建设，既可解决公租房项目成本过高之忧，也可让“土地财政”转变为公共财政。

北京市住建委公布了三个公租房项目成本租金，有的甚至比市场价还高。对此，新华社记者提出了质疑，引发了广泛关注。

作为多层次住房体系的重要组成部分，公租房被认为是解决夹心层群体居住难题的可行方法。如果公租房按照理想模式运行，那么高企的商品房价对于刚性需求的“绑架”作用就会降低，与中央调控意志和民意之间的僵持状态就有望打破。然而，首次公布的三个公租房项目成本租金表明，理想模式与现实之间存在不小差距。公租房价不具备比较优势，可能导致调适市场价格的良好预期，转化为商品房价格上升预期的支持依据，减弱楼市调控的效果。

很多人对于已公布的公租房成本租金“看不懂、想不通”，一点都不意外。商品房由土地出让金、相关税费和建安成本构成，价格高昂可以理解。公租房土地由政府储备中拨出，成本租金何以居高不下？显然，有关部门不能只对成本一公布了之，还有必要对成本构成详加剖析公布于众，以解公众之惑。

公租房成本租金越透明，对于公租房建设的推进和房地产市场多重价格体系的帮助就越大。从长远发展角度计，公租房建设不仅要充分考虑适用人群的价格承受水平，还应该充分考虑政府的承受水平。相对于商品房和经适房，公租房产权不可交易，只有租金一项资金回收来源，为了保证公租房性质，租金水平还必须低于市场平均水平相当比例。这就意味着，公租房建设政府可能会赔本贴钱。在这种情况下既满足适用人群的居住需求，又保证政府建设公租房的积极性，确实两难。

解决之道不是没有。一方面，如果公租房项目成本租金确实压不下来，政府应该在认真甄别的基础上为适用者发放不同等级的租房补贴，以此保证公租房的吸引力和本来属性。此外，还需要适当的投入，保证公租房社区的公共服务水平，使公租房可以长期流转使用。另一方面，由此产生的政府支出通过出让土地的收入加以补平。实际情况是，尽管政府的公租房项目赔钱，但在土地出让项目上却巨大。将土地出让用于公租房建设之亏欠，进行公共设施配套建设，既可解决公租房项目成本过高之忧，也可让“土地财政”转变为公共财政。如此一来，无论商品房还是公租房，都可以成为百姓根据自身收入水平选择的“安心房”。

(来源：水母网)日前，新华社发表时评《看不懂、想不通的公租房价》，对北京此前公布的公租房价提出质疑。文章称每平方米每月高达二三十元的租价不仅没比市场价低多少，有的甚至比市场价还高。文章置疑：政府推出公租房的目的，是使一些中等偏下收入的住房困难家庭在无力通过市场租赁或购买住房的情况下，能够实现“居者有其屋”。公租房价格不能和市场租金一样，更不能比市场价高。如果不考虑群众的承受能力，而是以成本、盈利等为依据来确定公租房价格，就会背离公租房建设的初衷。（8月1日《京华时报》）

相对于十几年来的住房市场化，公租房还是一个新生事物。如何既确保其“居者有其屋”的保障定位不变，又区别于廉租房，政府与社会公众在认识上存在差异，也是正常的。如何站在一个较高的视角，以相对超脱、客观的态度来认识此事，我觉得应该对公租房的定价从三个层面加以剖析：

个层面，公租房的定价，是否一定要以保本微利为原则。换言之，政府对公租房这一块的“保障”，到底应该实行补贴、保本、还是微利？补贴应该补贴多少？保本的成本又该如何认定？微利又该“微”到什么程度？对此，中央的政策文件没有具体规定，从各地的相应信息中，人们也还没有听到比较具体的实施细则。

第二个层面，公租房的含金量，是否全是一个价格问题。众所，不论买还是租，房子的价值除了价格之外，还与房龄、区位、朝向、生活配套设施等密切相关。如果这些附加价值还仅仅存于表面的话，可供出租的房屋对于房客的综合稳定感等权利满足，无疑是更高的附加价值了。不难想象，租私人的房子，房主可以与房客签很短的租期，可以随意涨租金，可以赶房客频繁搬家。如果公租房在这些方面大大强于私租房，那么即使二者租金相似，公租房的价值也要高于私租房。因此就不能以“公租房没比市场价低多少”为由，简单否定公租房的隐性价值。

第三个层面，公租房的投放量，决定着房屋租赁市场“谁比照谁来定价”的走向。不难想象，如果未来可供出租的房源绝大多数来自私房，如果房屋租赁市场总是没有“国家队”主渠道，租房市场就不会有真正的价值平衡点，租金的涨跌很有可能会超出人们的想象，房地产市场的调控成本，最终还是要由消费者来承担。换言之，公租房投放“量”的大小，对租金同样产生着反作用。我们对公租房租金的认识，同样也要把这种反作用考虑进去。因此，作为社会公众，不能一味只盯着公租房的租金；作为地方政府，也不能缺少以增加供给、改善供求来平抑市场的责任感。

正因为公租房的租价具有一定的实验性，所以地方政府在制定租金时应持谨慎态度，社会公众也应该综合考虑公租房显性与隐性的价值点。最终的租价制定，应该是在履行一定的民主程序后再确定。

(来源：新华网姜琳)新华时评：看不懂、想不通的公租房价

新华网北京７月３１日电北京市住建委７月２９日首次公布了三个公租房项目的成本租金，不过，每平方米每月高达二三十元的租价却让人有些看不懂，因为它不仅没比市场价低多少，有的甚至比市场价还高。

在北京市公布的这三处公租房中，价格的丰台区黄土岗项目为每平方米每月３０元，即一套５０平方米的公租房每月租金就得１５００元，与市场租价不相上下。记者本人曾在位于西五环外的公租房附近居住，那里的房租比公布的公租房价还便宜。即使依照北京市住建委提供的市场价来算，公租房的价格也大多为市场价的８折至９折，但后者多有一定装修并配备基本家具家电，综合来看，比不提供家具家电的公租房更实惠。丧失了价格优势的公租房，如何体现保障房解决中低收入家庭住房问题的性质，让人看不懂、想不通。

政府推出公租房的目的，就是为了使一些中等偏下收入的住房困难家庭在无力通过市场租赁或购买住房的情况下，能够实现“居者有其屋”。公租房价格当然不能和市场租金一个样，更不能比市场价高。如果不考虑群众的承受能力，而是以成本、盈利等为依据来确定公租房价格，就会背离公租房建设的初衷。

在率先开展公租房建设的重庆，公租房的租金基本控制在市场租金的６０％以内。而在香港特区，由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的２５％，解决了将近三分之一香港市民的住房问题。住房和城乡建设部等部门今年６月联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》明确要求各地的公租房价格要“考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定”。这应该是各地确定公租房价格应当依据的基本政策精神。

公租房价格直接关系群众切身利益，也决定着这项保民生的好政策能否贯彻落实好。建议地方有关部门在研究确定公租房价格时正确理解、准确贯彻国家政策精神，让公租房真正成为安居房。