[摘要] 2010年4月以来,随着中央政府出台一系列严厉的房地产调控政策。全国房地产市场急剧降温,房价开始回落。但与此同时,房租价格开始迅速上涨,一些大城市的涨幅超过30%。
房屋买卖降温租赁市场火爆房租暴涨另有推手
（来源：中国三星经济研究院） 2010年4月以来,随着中央政府出台一系列严厉的房地产调控政策。房地产市场急剧降温,房价开始回落。但与此同时,房租价格开始迅速上涨,一些大城市的涨幅超过30%。我们认为,本轮房租上涨有季节性波动、房价上涨滞后效应影响和投机炒作等因素,但非典型性流动性宽松引起的通胀预期是根本原因。房租上涨可能向中小城市传播,中国政府应当加快政策调整,避免出现经济滞涨。
房屋买卖降温,租赁市场火爆
2010年4月15日,中国政府开始新一轮房地产调控,房地产交易市场急剧降温,房价开始下跌。本轮调控的主要内容是对贷款购房进行限制,第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,基本停止对第三套房发放贷款。政策出台以后,房地产交易量迅速萎缩,北京上海等主要城市5,6月份交易量比3,4月份下跌一半以上,房价也开始下跌,北京上海等地交易均价下跌10%以上。
与房价走势相反,房屋租赁市场迅速升温,房租快速上涨。2010年一季度,广州房租率先上涨,同比涨幅达14.5%。4月份以后,房租上涨风潮向扩散,大多数一二线城市涨幅都超过10%,三线城市还没有出现明显的上涨。到6月,北京、上海、广州、深圳、南京、天津、杭州、西安等城市房租同比涨幅都在10%以上,其中“北上广深”四个一线城市平均涨幅达18%。与之相比,其他非省会、非直辖市城市的房租波动不大。
房租暴涨另有推手
一般认为,季节性波动、房价上涨滞后效应造成了房租上涨,政府官员则认为房屋中介炒作是主要因素。从历史来看,每年3月到10月是中国房屋租赁市场的旺季,房租调整集中在这个时段,因此本次房租上涨有一定的季节性因素。每年3-4月是房屋租赁市场的个高峰,无房居民回家乡过完春节长假后返回工作地工作,租房需求集中释放;7-9月是第二个高峰,各级学校毕业生完成学业后离开学校就业,需要租房。中国房屋租赁协议通常以一年为期,因此在3-10月期间会出现房租集中调整。2009年下半年至2010年4月,房价急剧上涨,推动了房租上涨。
从历史数据来看,房屋价格和房租存在联动性,而2009年以来房价上涨超过10%,大城市部分地区甚至超过50%,由此推动房租上涨。7月,住房与城乡建设部进行调研,发布报告认为部分住房中介的“”和游说煽动是推高房租的主要原因。此外,还有人认为,一些地区的城市改造和拆迁工程,使得一些业主的旧房被拆除,而回迁新房尚未到位,增加了过渡性租房需求 。
以上解释存在一定的合理性,但不足以完全解释房租的大幅上涨。从历史来看,季节性因素和房价上涨推动对房租调整的影响并不大。2004年至2007年,房价上涨超过100%,但房租几乎完全稳定,旺季也没有明显波动,因此本轮房租猛烈上涨中季节性因素和房价上涨的影响有限。房屋中介是一个高度分散化、竞争激烈的市场,中介游说和“”行为可能加快房租调整的速度,但不可能推动房租大幅超过合理水平。
无论是游说还是“”,如果设定租金过高,都会造成房屋闲置,对租赁市场而言,房屋闲置成本非常高。对于非“”业务,房主通常会在多个中介挂牌,如果某个中介游说房主把租金设定过高,则生意难以达成,房主可能会在其他中介公司达成交易。城市拆迁改造可能推动部分地区房租上涨,但整体上城市拆迁改造并没有明显增加,因此不足以解释本轮大范围房租上涨。
中央政府推动的房价调控政策和通胀预期是房租上涨的主要因素。中央政府推行的调控房价政策加强了房价下跌预期,很多人推迟了购房而转为租房,增加了租房需求,推动了房租上涨,房产税预期进一步加大了房租上涨的压力。4月15日开始新一轮房地产调控以来,房屋买卖成交量急剧萎缩,推迟购房的家庭进入了房屋租赁市场,从而增加了租房需求。
与之相比,虽然也有部分二手房业主转卖为租,增加了租房供给,但一方面新房成交量减少,使可居住房屋总量下降,另一方面部分投机性购房者无意把闲置的房屋出租 ,结果使得需求增长大于供给增长。此外,目前中国政府正在讨论是否要征收房产税,这将加大住房的拥有成本,房主通过加租的方式转移部分预期负担。
2008年底中国政府实施的极度宽松的货币政策,造成流动性过剩。2009年,中国商业银行新增信贷总额达9.57万亿元,数量和增幅都创下历史记录。天量流动性一方面推动了投资增长,另一方面制造了资产泡沫,并逐步渗透到实体经济中,部分商品价格开始上涨,通胀预期越来越强烈,成为推动房租上涨的动力。由于不同商品价格调整速度不同,目前虽然总体消费物价指数涨幅还控制在3%,
但部分商品价格已经大涨,如大蒜、绿豆等农产品(000061,股吧)价格大幅上涨,越来越多的生活日用品也开始涨价,各地劳工工资也已出现明显上调。目前,中国国家发改委不断通过“限制涨价”、“打击投机”等行动干预微观市场,压制物价上涨,但在目前负利率环境下,通胀预期难以抑制甚至会越来越强烈。通胀预期和部分商品价格的大幅上涨成为推动房租上涨的重要动力。
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房租未来发展动向
一线城市房租上涨势头将放缓甚至可能出现小幅回落,但上涨压力将向二三线城市扩散。一线城市经过3-7月份暴涨和恐慌性租房后,需求已经得到释放,未来房租进一步上涨的动力不足,局部可能出现小幅回调。3-7月北京、上海、广州、深圳四大城市房租暴涨,一些租客担心未来还会继续上涨而提前续租、定约,使得租房需求提前释放,部分地区房租已“超调”（over-shooting）房租上涨较快的城市,政府主管部门已经介入,对中介施加压力,这也对房租进一步上涨产生了阻力。8月后房租可能出现小幅回调,但由于通胀预期大背景存在,房租即使出现回调幅度也将非常有限。
但部分二线城市和三线城市房租上涨滞后,需求释放缓慢,预计将持续上涨,但涨幅和涨速都将低于一线城市。带动一线城市房租上涨的因素在二三线城市同样存在,因此二三线城市也存在同样的上涨压力。但由于二三线城市外来人口比例相对较低,毕业生就业时间也不如一线城市集中,季节性需求释放较为平稳,房租上涨的速度和幅度将较为平缓。总体来看,2010年城市房租将上涨5～10%。
房租上涨直接影响居民生活成本,将进一步加剧通胀预期,将加大工资上涨压力,增加企业成本,并可能引起社会不满。房价早已居高不下,大批中低收入无房居民已经丧失购买能力而只能选择租房,而本轮房租上涨进一步加重了他们的生活成本。据调查,由于房租和物价上涨,一些新参加工作的大学毕业生的生活成本接近甚至超过了工作收入。生活成本的上升将反过来加强通胀预期,推动工资上涨。而工资上涨后企业成本增加,由此可能形成物价——工资轮番上涨的恶性循环,引发经济滞涨。房租上涨广泛伤害了社会中的低收入群体,可能加剧社会不满,引起社会冲突。
明确市场预期最关键
政府应当维持加大房地产调控政策的稳定性和连续性,让市场恢复稳定预期。从4月15日开始房地产调控以来,各地政策执行力度不大,房价下调幅度很小,并有人主张放松调控,严重影响市场预期。例如,上海广东等地并没有严格执行“停止第三套房房贷”的政策,而调控以来4,5月份七十个大中城市房屋销售价格指数环比仍然增长,6月环比仅下降0.1%,房价调控远没有到位,不断有人提出“房地产调控已经到位”等言论。由此房地产市场对政策产生不稳定预期,买卖双方都观望,加剧了房租上涨。
房价调整远远没有到位,应当加大调控力度,避免房价反弹。目前中国房价收入比等指标远远高于国际警戒水平,房价泡沫仍然明显。而且即使房价下跌引起商品房投资下降,政府也可以通过增加公共性住房建设投入弥补,加强调控的风险不大。只有政府明确未来政策走向,加速房价调整,才能稳定房屋租赁市场。
政府应当继续收紧货币政策,并应当尽量采用市场化调控手段,尽快加息,避免对经济的过度微观干预。目前强烈的通胀预期不仅是推动房租上升的重要原因,更是中国经济的重大威胁,必须继续加以抑制。目前发改委采取的“微观调控”政策效果不佳,治理物价上涨和通胀预期仍然需要通过货币政策来实施。2010年以来,发改委多次对价格上涨较快的商品进行干预,并于7月13日发布《关于市场价格异常波动时期价格违法行为处罚的特别规定》,提出对扰乱市场秩序,囤积商品的投机经营者进行罚款。
但在市场经济中,要区分正常经营和囤积投机困难很大,监管成本高,效果不佳。目前的经济“二次探底”的可能性不大,收紧货币政策的风险不大。2010年上半年中国经济同比增长11.1%,全年完成“保八”甚至“保九”问题不大,目前就业形势良好,能够承受紧缩货币政策的冲击。目前采取的“定量紧缩”政策效果不佳,并在一定程度上加剧了经济泡沫。目前央行主要通过控制信贷额度和公开市场操作来紧缩,但在目前实际利率为负数的情况下,商业银行有强烈的扩大信贷冲动,商业银行并通过各种金融创新手段规避信贷额度限制,使得紧缩效果不佳。由于实际利率为负数,加剧了对各种商品的投机,经济泡沫难以控制。总之,央行应该继续收紧货币政策,尽快加息,抑制通胀预期和经济泡沫。
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（来源：东亚经贸新闻） 由于近两年房价上涨，很多买房人转“买”为“租”
时进七八月，毕业生就业高峰期，传统租房黄金季，有心人发现，长春房租价格涨了！
根据相关研究数据表明，进入8月以来，长春市租住房的交易量、房租价平均涨幅均在10%以上。
记者从长房置换有限公司相关部门获悉，同比去年，今年租房市场租金价格变化，涨幅最快。以长春市人民广场附近租房为例，2008年40-50平方米非毛坯房的月租金为800-900元；2009年基本没有变化，今年涨至1200-1400元左右。2009年末，60平米左右，独门独户，生活设施齐备的房子，月租金仅需700-800元，今年至少要1000元。
据“长房置换”统计，长春市租房价格上涨最快的要数个别商业繁华区的公寓住宅，商业集中区附近，50平方米左右、设施齐全的非毛坯住宅，月租金平均涨幅高达15%-20%，房况好些的甚至达30%。插间的月租金也由去年的350元至400元，普遍涨到了450元左右，平均涨幅20%左右。
造成房租上涨的原因有哪些？采访中，记者了解到，目前，业内人士普遍认可的理由有以下五点：
一、“物价上涨导致房租上涨”：最近两年，物价普遍上涨，很多房主提高租金以补贴生活费用。
二、“刚性需求推动房租上涨”：七八月份，是高校毕业生就业、拆迁户租房和外地人入长的高峰时期，市场需求量的大幅提高，必然导致租金费用的上涨。
三、“买转租推高房价”：由于近两年房价上涨，很多买房人转“买”为“租”，这也从某种程度上推高租房房价。
四、中介机构炒作、“二房东”现象，也是推高房价的一个因素。
五、今年5月末，长春市公安局开始对出租屋和流动人口全面开展清理整顿，房屋出租要交税，“羊毛出在羊身上”，很多房主将税款部分加在租房者身上，提高房租价。
不管推高房租价的原因是什么，由于其“买单”者多为刚毕业的大学生和刚就业的青年人。专业人士认为，对于这些低收入，高社会压力的租房“买单”人来说，年底应该是房租价格相对可以接受的时段，要想改善住房条件，应该在年底前后多留意市场变化和房况变化。
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（来源：辽沈晚报）提要：由于一线城市地产价格出现的泡沫较大，为抑制房价的过度上涨，国家出台的2010年的房产新政对房地产行业以及房价进行了调控。但由于房子是抗通胀产品且这个降主要是针对北京、上海等一线大城市的动则每平高达三、四万以上的房价而言，沈阳显然不在其中。
宋岩秋 中国银行沈阳沈河支行理财经理、国际金融理财师CFP
由于一线城市地产价格出现的泡沫较大，为抑制房价的过度上涨，国家出台的2010年的房产新政对房地产行业以及房价进行了调控。但由于房子是抗通胀产品且这个降主要是针对北京、上海等一线大城市的动则每平高达三、四万以上的房价而言，沈阳显然不在其中。
一、买房
1、优势：沈阳商品房今年均价在4900元左右，值较低，虽然房价环比增速下降，但对比去年房价上升约6%。虽然近期依据现行房产政策感觉会降，但长期来看，还是会涨，且目前贷款利率较低，如购买的是一套住房，贷款则还有7.5折优惠，以贷款20万、20年期限、在享受7.5折利率的情况下，每月约还贷1260元。建议在房价正常承受能力范围内，以贷款30万元以内，且每月税后超3000以上收入的可购房。
2、劣势：购房的首付资金以及日后的月供会给购房者带来很大的生活压力和经济负担。
二、租房
国际上通常都用“租售比”(房价租售比=单套月租/总价)来考查一个区域房地产的运行状况。由于房价上涨，部分城市住宅的年租金仅有1%，据相关机构统计显示，北京部分地区的房屋租售比已达到了1：600，这意味着，出租一套商品房要过近50年才能收回成本。而沈阳一般房屋出租的价格跟上述案例贷款购房每月还贷的金额相差不会太大(月租2000元左右)。
1、优势：租房保证生活质量。如果选择租房住，那么租住者可以不必太顾虑房屋价位的影响，只要交通状况和居住环境相对较好，租金能够在承受的范围之内等基本条件满足，就可以考虑租住。租房节省下的资金投资其他领域受益期短，风险相对较小，同时可提高家庭的生活质量，避免负担过重成为真正的房奴。租房住是一种理念的转变，目前以年轻人居多。
2、劣势：可能会丧失在未来房价的上涨中的，毕竟房产也是一种投资。
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