[摘要] 近日，银监会再度亲自出手，挑选60家大型房企进行资金链分析和压力测试，通过对其样本分析发现，一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能有所增多。
银监会摸底60家大型房企 资金链趋紧
(来源:每日经济新闻)60家大型房企样本分析的结果，让监管层不断警惕的房产信贷风险昭然若揭。
近日，银监会再度亲自出手，挑选60家大型房企进行资金链分析和压力测试，通过对其样本分析发现，一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款现象可能有所增多。
大型房企多头授信风险突出
某接近监管层人士指出，8月份以来，房屋销售有所反弹，部分过热城市房价泡沫化明显，近期随着对房地产市场展开新一轮调控，加大保障性住房供应、抑制投机性需求，促使了房地产市场理性健康的发展。
他表示，目前房市步入震荡期，房地产贷款风险需高度关注，而大型房企集团多头授信风险突出，集团内互保现象有所上升。
权威数据显示，在60家大型房企集团所属的847家贷款企业中，同时在2家以上法人银行获得授信的426个，同时在5家以上法人银行获得授信的90个。6月末，60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%。
据初步统计，60家大型房企集团共有4266个成员企业，平均每个集团71个，有15家集团成员企业超过100个，集团公司治理混乱，跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。而在19家行掌握的信息中，对集团成员企业的缺失率达到28.6%，部分银行掌握的股东信息缺失达50%以上，直接形成关联风险防范的盲点。
上述人士指出，这也显现出大型房企集团关联结构复杂，信息严重不透明。他分析称，许多集团在香港或境外注册成员企业，这些离岸企业虽不直接在境内贷款，但往往参与境内关联企业的资金运作，成为信贷监测的一大盲区。
房企负债率整体上升
据央行近日发布的《2010年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年前三季度，全部金融机构本外币各项贷款新增6.54万亿元，其中将近2万亿元流入房地产开发领域，占人民币新增贷款的27%。
某商业银行高管透露，在60家大型房企集团的样本调查中，再度凸显出房企业资金链趋紧，融资成本高企。数据显示，有18家平均资产负债率超过70%；有64家成员企业资产负债率超过90%。
据上市公司半年报显示，房地产企业上半年经营性现金流合计为负数，达到-808.1亿元，其中75家企业为负值，占比达到上市房地产企业总数的60%以上。据悉，为缓解资金压力，部分房企通过基金募集、境外融资、信托融资等渠道融资，这些融资成本偏高，部分年息甚至在15%以上。
从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年年底前到期的大额贷款占比为63.6%。随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款现象可能会有所增多。
"市场调整可能带来房地产企业洗牌风险。"上述高管表示，房地产行业是典型的资金密集型和周期波动性行业，在市场调整阶段，实力相对较弱的房企可能面临很大的 "洗牌"风险。
严控大型房企贷款风险
针对60家大型房企集团样本调查，监管层再度发出严控大型房企集团贷款风险的声音。其中，要求实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。
记者了解到，监管层要求大额集中度风险评估应涵盖银行持有的房地产公司短期、中期票据以及其他形式的各类授信。同时，对集团内部关联交易进行跟踪监测，严密审查集团企业内部与关联企业之间，尤其是母子公司之间的关联交易，严防信贷资金转移或挪用。另外，要核实项目资本金的真实来源，防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金。严格控制贷款关联担保，禁止互保。
同时，要求预先布防高风险房地产企业风险暴露。对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业，应密切关注其经营状况，一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施。
上述接近监管层人士指出，房地产信贷调控政策执行的检查督导依旧会是监管部门的一大工作，而政策落实及新增房贷会作为今后一段时期现场检查重点。
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开发商四季度资金链紧张 房价可能全面明显下调
(来源:中华工商时报)楼市调控中，政策与市场正双重施压房企的资金链。
一边是，随着“9·29新政”以及各地“限购令”的落实执行，市场观望浓厚，开发商的销售乏力；另一边，加息、预售金监管等调控政策轮番出台，开发商的融资渠道面临枯竭。
对于第四季度的楼市走向，业内仍存分歧，但普遍共识是，在资金链趋紧的情况下，开发商的打折优惠幅度会更大。
销售压力致业绩分化
在近期陆续出炉的上市房企的第三季度报告中，数据显示，虽然上市房地产公司现金状况环比有所改善，但从同比数据来看，其第三季度经营活动现金流量净额仍较去年同期的124.3亿元存在较大差距。
具体到各大上市房企，“招保万金”前三季度净利润增长明显，但业绩则呈现分化之势。第三季度，在营业收入方面，除了万科出现下跌外，其他三家都实现了增长；但在净利润方面，招商和金地的降幅明显，金地甚至大跌76.75%。其他部分房企的业绩也不容乐观，香江控股、绿景地产以及浙江广厦等公司遭遇亏损的境地。
在刚结束的楼市“银十”中，京、沪、深等地的楼市成交量都出现程度不一的降幅，而各大房企的销售数据也显示，龙湖、首创、世茂房地产10月销售额环比均继续上涨，而保利、复地、富力等则明显回落。
政策施压房企银根
在市场低迷开发商销售乏力的同时，政策层面则进一步趋紧，取消房贷优惠利率、加息、预售金监管等措施轮番出台，施压房企银根。
国庆前夕，中央各部委联手出台“9·29新政”，上调房屋贷款首付以及贷款利率，并要求进一步落实房地产差别化信贷政策。
上月中旬，证监会有关人士表示，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。
10月20日央行又一次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，限贷及加息效应叠加必将强化楼市调控效应，增加了房地产开发和个人购房的难度，而央行公布的统计数据也显示，2010年前三季度，房地产贷款增速逐步回落。
北京将在12月1日起正式施行商品房预售金监管的暂行办法，这则消息更让开发商雪上加霜。北京市统计局数据显示，在北京房地产销售定金和预售款资金约占开发商开发资金的四分之一，总金额超过千亿元人民币。
市场分析人士指出，开发商在逐渐被收紧贷款的环境下，再次收紧预售资金，对房地产开发公司的现金流及新项目的影响巨大，开发商只有降价以求快速销售回款，以保证足够资金使在建项目竣工。
中央高层此间也再次发出调控不放松的信号。10月27日，国务院总理***在部署四季度经济工作，再次重申遏制房价过快上涨，强化各级政府职责，合理引导住房需求，抑制投机需求。
后市分歧加大
尽管开发商的资金链遭遇政策与市场的双重压力，但业内对于后市仍存分歧。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，资金链的紧张将成为开发商第四季度甚至更久一段时期的主旋律，特别是到年末，在借贷与偿贷的双重压力下，开发企业将对资金回笼格外关注，势必会逼迫逆市推售，这将很可能会催生出新一轮降价潮。
而在上市房企的三季报中也显示，看空四季度也普遍成为开发商的共识。佳兆业的报告称，希望能稳当地度过，或不会出现降价等促销措施。万科也表示，四季度市场整体销售速度可能明显放缓，但因为全年推盘的峰已过，后续销售压力不大。
“这些调控政策对房地产开发商的销售影响确实很大，而且是对开发商资金回笼的‘致命打击’。”有开发商对媒体表示，但就目前而言，开发商不会轻易降低房价，房贷政策会影响部分潜在的意向型客户，但是真正的刚性需求并不会受到太大影响。因此，大部分开发商还是会选择“硬扛”。
创业研究报告显示，在四季度大部分开发商可能会采取更大的降价促销措施，如增加折扣等，但全面、明显下调价格的可能性不大。
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