[摘要] 近三个月来，房地产开发企业月均资金来源合计维持在6000亿元左右，其中国内贷款并没有出现下降趋势，在全部新增贷款中的占比也明显提高。9月末，主要金融机构房地产贷款余额9.1万亿元，同比增长32.9%，增速比6月末低7.3个百分点；但其中的房产开发贷款余额2.3万亿元，同比增长21.5%，增速比6月末高1.2个百分点。
房地产信贷投放仍高增长 楼市银根尚有收紧空间
(来源:中国证券报 林喆)楼市调控逐步趋严，但房地产信贷投放依然高增长。
近三个月来，房地产开发企业月均资金来源合计维持在6000亿元左右，其中国内贷款并没有出现下降趋势，在全部新增贷款中的占比也明显提高。业内人士指出，“消费贷紧、开发贷松”是今年以来房地产信贷的主要特点，而作为房企融资主渠道的开发贷款仍有进一步收紧的空间。
国家统计局数据显示，今年1-10月，房地产开发企业本年资金来源合计56923亿元，同比增长32.0%，其中，国内贷款10443亿元，增长26.3%。8、9、10三个月，房地产开发企业获得的国内贷款分别为921.22亿元、938.33亿元和1044.72亿元，环比呈现上升态势。
央行货币政策执行报告的数据也印证了房地产信贷规模上升的趋势。今年一季度，主要金融机构房地产业中长期贷款新增3394亿元，占全部产业中长期贷款的21.9%，比上年同期高9.4个百分点；二季度，房地产业中长期贷款新增1094亿元，占全部产业中长期贷款的18.8%；三季度，房地产业中长期贷款新增1547亿元，占全部产业中长期贷款的18.9%。
一季度是银行信贷投放的传统旺季，因此，房地产开发贷款相应也比较高。4月中旬，国十条出台后，房地产信贷投放有所降低，不过，从7月份开始，房地产开发贷款再现明显的反弹趋势。
从增量数据上看，今年以来，银行对房地产企业的开发贷款确实有所降低。贷款同比增速已从年初的46.1%下降至10月末的26.3%。但是，同比增速存在贷款基数的差异，其实，今年以来，房地产开发贷款的数额并没有显著下降。
9月末，主要金融机构房地产贷款余额9.1万亿元，同比增长32.9%，增速比6月末低7.3个百分点；但其中的房产开发贷款余额2.3万亿元，同比增长21.5%，增速比6月末高1.2个百分点。
从2007年楼市调控开始，每年都会盛传“信贷收紧、开发商资金链告急”，但实际上，开发商从银行获得贷款每年都在增长。今年以来，国内楼市面临两次调控，但是，前三季度月均房地产新增贷款同比增长超过16%，在全部新增贷款中的占比提高6.7个百分点。
今年以来，商业银行贷款对房地产业开发贷款的投放不但没有减少，整体上反而还有所增加。主要原因是，一直以来，房地产开发贷款利率较高，属于银行优质资产，各家银行房贷冲动犹存；其次，房地产开发贷款直接影响房地产行业投资和开工率，进而影响楼市供给，如果简单加以收紧，将不利于改善楼市紧张的供求关系。
但是，开发贷款不“结构性收紧”，必然会影响楼市调控的效果。因此，业内专家建议，提高开发贷款的申请门槛。以前，项目土地以自有资金获取、项目公司自有资金占比不低于35%、四证齐全等即可申请办理抵押贷款。今后，应当在此基础上，增加对开发企业在土地开发、项目销售方面的约束，以有效打击囤地、捂盘等行为，保证开发贷款直接用于项目开发、增加有效供给。另外，在开发资质方面，开发贷款应向大型品牌开发商倾向，以提高市场的整体资产周转，提升开发效率。
相关新闻：
楼市从严监管热钱流入 开发商这个冬天不好过
(来源:中华工商时报)针对房地产市场的二次调控不仅遏制国内投机性住房需求，对国外热钱和投机需求也进一步再加以防范。住建部、国家外汇管理局近日规定，符合要求的境外个人只能购买一套自住房，境外机构只能在注册城市购买办公用非住宅房。境外大量热钱购房需求将被迫收窄。
此前2009年1月北京市建委曾发文，自2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。而目前北京执行的政策则明确针对的是个人购买一套自住住房。相比较原来政策中境外机构可以购买自用商品房，而新政修改为只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
业内人士认为，高端住宅市场的部分购房者来源于境外，此项政策的出台或可对高端住宅市场气到明显的抑制作用。
另外，今年4月份调控政策出台之后，住宅市场成交受冷落但商业成交节节攀升，商业地产6月份的成交比5月份多了1倍。此后，商业地产成交连续3个月上涨，人民币受到外资关注。不排除短线投资介入的嫌疑。商业地产的投资成为了房地产投资的另一种选择。“链家地产”首席分析师张月认为，此次新规对于遏制境外的投资资金进入市场有一定的遏制的作用。但是在具体的执行过程中，尤其是成交之后是否用于实际办公所需的监督难度较大。
有数据表明，1-10月房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32%。利用外资539亿元，增长达43.3%；另有统计数据显示，开发商的自筹资金及外资上涨均超过了总资金上涨的幅度。
目前房地产贷款无论是个人住房贷款，还是开发贷款，都在紧缩。第三套以上住房贷款已停止发放，继而从11月1日起，各主要商业银行又将首套房优惠利率由原来的7折，上调到8.5折。
央行11月2日发布的三季度货币政策执行报告首次提出要“继续引导货币条件逐步回归常态水平”。21世纪不动产认为，这意味着信贷逐步收紧，而首当其冲的就是占贷款新增余额约20%的房地产贷款的从紧。无论是货币政策的逐渐转向、M2增幅的降低、信贷规模增速的压缩，还是个人住房贷款和开发贷款的收紧乃至暂时性停贷，境外热钱的严控，都确切无误地传达出一个信号：2011年房地产市场的资金流将迅速变细变小，开发商要过紧日子了。
最近，国家统计局发布的10月份房地产运行情况报告已经透露出10月份房地产投资继续保持强劲增长势头，但开发企业的国内贷款已经出现0.9%的负增长，个人按揭贷款更是出现高达4.4%的负增长。21世纪不动产分析师预计，这种负增长的趋势今后几个月将会继续。这些信贷政策将与此前的其他所有调控政策一起，构成房地产调控的“政策叠加效应”，从而产生“1加1大于2”的效果。这种叠加效应，可能远远超出业内人士此前的预期。
如果政策调控力度不放松，半年后开发商将面临非常严峻的局面。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
