[摘要] 2010年已进入倒计时，各地展开了新一轮供地大战。在土地市场夺地硝烟的背后，土地出让金正突飞猛进地增长。业内预计，北京市今年的土地出让金有望超过1600亿元，上海有望突破1500亿元，天津也力争达到1000亿元。京津沪三地今年实现的土地收入将在4000亿元左右。
开发商挥金如土抢地 京津沪卖地收入将超4000亿
(来源：中国证券报)2010年已进入倒计时，各地展开了新一轮供地大战。在土地市场夺地硝烟的背后，土地出让金正突飞猛进地增长。业内预计，北京市今年的土地出让金有望超过1600亿元，上海有望突破1500亿元，天津也力争达到1000亿元。京津沪三地今年实现的土地收入将在4000亿元左右。
如果按照2万亿元的土地收入计算，京津沪三地土地收入就将占20%。相比之下，京津沪三地的GDP仅占不到11%。土地市场的区域集中性凸显。
多城市出让金创新高
由于土地放量供应，目前，北京、上海的土地出让金早已突破1000亿元，较去年同期大幅增加。业内预计，今年土地出让金有望突破2万亿元。
年底，北京集中供应CBD六宗高价地块，由此，北京的土地出让金一举超越上海。有关统计显示，目前，北京市土地出让金合计达到1587.4亿元，年内有望突破1600亿元。
上海今年共出让560宗土地，出让金为1448亿元，早已超过2009年全年的1024亿元，有望突破1500亿元大关。就此计算，北京、上海今年的土地出让金均已超过2008年和2009年两年总和。
由于加大供应，天津今年在土地市场上的表现也异常抢眼。截至12月上半月，天津已经实现土地收入860亿元，有望在年内突破千亿元的大关。
就此计算，2010年，仅京津沪三地实现的土地收入就约为4000亿元，如果按照业内预计的年内2万亿元的土地收入计算，京津沪三地土地收入将占20%。
相比之下，今年北京市预计的GDP增速目标约为9%，上海市也预计将超过8%，天津市则计划在2009年7500万亿元的地区生产总值基础上，突破9000亿元。就此估算，三地今年预计实现的地区生产总值或达到3.85万亿元。
如果按照今年我国GDP增速为9%计算，生产总值将达到36.56万亿元，那么京津沪三地2010年的GDP仅占约10.5%，2009年这一数值约为10.35%。
显然，与三地贡献的GDP相比，土地出让金向京津沪三地集中的现象更为明显，这成为区域楼市火爆的缩影。
在今年年初，各大城市纷纷制定了全年的土地出让计划。北京市计划供应2500公顷住房建设用地，天津计划供应1740公顷，上海计划供应1100公顷。一年即将过去，各大城市完成情况却不尽相同。根据中原地产的统计，北京市目前仅完成全年供地计划的49%，上海市和天津市则分别完成了147%和158%，土地市场放量供应。
从各城市平均楼面地价来看，一线城市仅北京增长，二线城市则大部分呈现上升。中原地产数据显示，2010年北京市成交的居住用地平均楼面地价为7968元/平方米，同比增长30%；上海和天津的居住用地平均楼面地价分别为6461元/平方米和1897元/平方米，其中，上海市同比下降10%，天津市则同比增长34%。
业内人士表示，随着城市的发展，新兴区域的规划开发，成熟区域的升级改造，土地市场仍将保持交易旺盛的局面。高地价、高房价、高利润的三高状态将更集中的体现在占据区域中心地位的城市。与此同时，二线城市正进入快速发展期，土地出让量将明显增加。
开发商挥金如土
土地储备资源作为房地产公司的重要资产，决定了企业未来的发展潜力，在调控风声紧张的2010年，各房地产企业的拿地战略也丝毫未见放松。
以保利地产（600048）为例，年初至今，保利地产共发布取得房地产项目的公告10个，涉及拿地总金额共计437亿元，加上12月以来保利在广州、北京、南宁以及绍兴等地的拍地金额，粗略计算可知，保利地产今年以来拿地总金额已超过520亿元左右。而今年前11个月，保利地产实现签约金额571.49亿元，拿地金额已接近于销售收入。万科（000002）年初至今为获取土地使用权所付出的金额也约达到533亿元左右。
万科、保利并非最为激进的拿地者，统计显示，今年前11个月恒大地产新增土地储备3231万平米，增速；万科新增土地储备2196万平米，增速第二；保利地产新增土地面积为1502万平米，位列第三。
中指研究院的数据显示，11月份，20家重点房地产企业拿地总面积为1468.45万平米，虽然环比下降20%，但拿地总金额达到332.94亿元，环比增长11%。
临近年末，随着各地土地市场进入冲刺阶段，众多房地产企业也再次掀起一股拿地热潮，万科、保利、华润、中海、绿地等大企业纷纷斥巨资新增土地。
据不完全统计，今年12月份以来，万科在的拿地金额就接近100亿元。12月16日，保利一日之内两度刷新了广州单价“地王”纪录；12月22日，保利更是斥资11.5亿元拿下浙江省绍兴县两块土地，创下该地区楼面单价地王；12月22日，万科23亿元竞得温州市龙湾中心地块，楼面价约12749元/平方米，绿城也于22日以31亿元在温州龙湾中心拿下了190亩土地，楼面价高达16318元/平方米。
在“地王”大片接连上演的同时，房地产企业拿地也呈现出一些新的特点：拿地不再“扎堆”一线城市，各大房地产开发商也在结合国家的政策倾向以及自身战略布局的需要来获取土地，使得二三线城市的土地市场也日渐升温。
今年，各大房企都取得不俗销售业绩，这跟房企及时调整开发策略，以及较强的适应能力有关，也跟企业产品线拉长、提前布局二三线城市有关，二三线市场销售的火爆部分“对冲”了一线城市成交量的下滑，也使房企尝到了甜头。
伴随着环首都经济圈规划的日渐明晰，地处廊坊的荣盛发展（002146）便明显加大了在河北的拿地力度，12月以来，荣盛发展共获得11个土地使用权，其中7个地块分别位于河北的廊坊、唐山、沧州等，拿地总金额共计约33亿元，也显示出公司对于河北区域未来发展的看好。
市场酝酿新变革
为防止土地价格过快攀升，今年一些地方国土部门在土地出让、土地成交以及土地使用等环节都加大了监管和调控力度。业内预计，在调控政策的影响下，明年土地市场或出现新的变革。
北京市在今年下半年的土地出让中频繁采用了综合评标法。开发商在报送土地价格后，一改以往凭价格论的方式，而是综合考虑了开发商的资质等各因素进行评定。
此外，在国家加大保障房建设力度的政策背景下，配建保障性住房地块占比也明显上涨。以北京市为例，在今年11月以来成交的35块住宅类地块中，其中半数都配套建设了不同比例的保障性住房。在此基础上，北京市还推出了“限价格、比租赁房面积”的地块。
根据北京市国土局在土地招标文件中的规定，采用“限价格、比租赁房面积”的地块，挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建租赁房面积的方式确定竞得人。
目前，该方法已经在顺义及房山等多块地进行了试点，义张镇居住项目用地经3家企业多轮竞价，达到价格高限后，改为竞政策性租赁房面积。最终北京天正华特房地产开发有限公司以1.6亿元及配建15600平方米租赁房竞得该宗地。
业内人士预计，“限价格、比租赁房面积”的出让程序正逐步规范化，很有可能成为2011年北京土地市场上的常例。
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遏制房价虚火 2011新一轮楼市调控蓄势待发
(来源:中国证券报 林喆 万晶)时值岁末，突如其来的加息令房地产市场再一次感受到“从紧”的气氛。中央经济工作会议闭幕后，房地产主管部门已开始密集部署明年调控。土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧，楼市调控已经步入常态化阶段。
据一位接近住房和城乡建设部的人士透露，2011年，房地产调控将着力于保障房建设和分配体系的完善、土地出让和管理制度的改革以及房产税扩征等领域。另外，货币政策逐步收紧也将考验房地产业的资金链。“长短策结合是今后楼市调控的主要特点。”
保障房再发力
作为房地产业制度性变革的重要元素，保障房建设以及分配模式改革将是明年房地产调控的着力点之一。温家宝日前表示，“总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题。土地要首先保障保障性用房。”
根据住房和城乡建设部日前下发的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，2011年，计划建设保障性安居工程任务是1000万套，并要求各地方政府调整之前上报的“2009-2012年三年保障性住房建设规划”和地方“十二五”保障性住房建设规划。
相比2010年的580万套的建设量，2011年计划建设的保障房将增长72.4%，大大高于此前市场对2011-2012年保障性住房建成量分别约为680万套和620万套的预期。
资料显示，2009年保障性住房建设规模约为260万套，2010年为580万套，2011年将高达1000万套。仅这3年的数据，保障性住房就已达到1840万套。如果按照此数计算，意味着平均每10个家庭可以拥有1套保障房。
业内人士指出，中央经济工作会议已经传递出一个信息，即建立一个保障与市场共存的机制，通过两只手，即保障房和商品房来共同解决供给问题。如果每年坚持1000万套的保障房建设，其对商品房价格的平抑作用将逐渐显现出来。
专家指出，保障房大规模建设的同时，也应改革相应的分配制度，以实现保障房福利体系的公正和公平。
目前，有地方政府已开始建立市民收入水平、资产价值和现有住房面积的信息库，并建立相应的核查制度。另外，为实现房源的合理供给，保障房的建设和销售正在逐步分开。开发商在建好保障房之后，以政府限价转交给地方政府，政府或政府指定的机构根据申购者的充分信息资料加以甄别，并通过公示等措施加强社会监督。
专家建议，限价房和经济适用房的立项、开发、建设和销售等环节也应设立配套的问责制度以及追溯惩戒制度，无论哪个环节出了问题，政府和司法机关都应追究相关人士的行政或法律责任。
土地闲置将遭严查
12月以来，各地地王频出，引发房价跟风上涨，19日，国土部紧急发文表示，要加强土地调控，严格落实房地产用地调控政策，打击囤地炒地、闲置土地等违法违规行为。提出对招拍挂出让中溢价率超过50％、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，上报国土资源部和省国土资源主管部门。
美联物业研究中心发布报告称，国土部此次出台的通知属于加强版，或为启动楼市第三轮政策调控的急先锋。但如果各地方政府不坚决落实执行，仍难以起到实质性的作用。
4月份以来，地价快速上涨。国土部解释称，土地供应并不少，一些企业购置土地后没有及时开发，有囤积现象。为此，国土部开始要求省级国土部门，对因为政府原因闲置土地，在明年1月中旬之前将尚未完成整改处置的土地和具体的地块信息、闲置原因向社会公示，还将公布一批因企业原因造成土地闲置名单，禁止企业及控股股东在问题查处到位前参与竞争拿地。
有专家表示，本轮土地调控风暴可能将以严查处理闲置土地为调控重点。政协委员张皎指出，对闲置用地处理，除了执行国家的相关法律法规之外，各级土地主管部门应该抓紧研究制定闲置土地处置的操作程序，制定实施细则、“闲置土地处置操作程序”等配套法规。
“面粉”的上涨速度已 过了“面包”，“招拍挂”土地出让方式也受到诟病，改革土地出让方式也有望成为新调控手段。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，如果仅要求土地不得溢价50%，政府完全可以将起价提高。而如果人为地把土地价格压下来，很可能造成由于市场竞争不充分，在竞争者之间产生不公。一些地块由于位置和面积较好，出现地王的可能性很大，溢价率应该以市场平均价格为基础进行计算。
目前，北京、上海、深圳等地逐步开始探索新的土地出让方式。今年10月份，深圳以“定地价、竞房价”的方式出让一块安居型商品房用地，该宗地安居型商品房的销售基准价格为8000元/平方米（含装修），竞拍将以8000元/平方米为基准，价低者得，最终卓越集团以7380元/平方米的报价拍得该地块。
房产税扩征或起步
据接近发改委财政金融司的人士介绍，部分城市推进房产税改革的条件已经成熟，相关管理条例的修订及地方试点工作正在加紧推进。2011年，如果房价继续大幅上涨，房产税试点很可能推出。
“9·29新政”后，中央明确提出将“加快房地产税改革试点推进工作，并推广到”；至此，房产税扩征至住宅领域的路线图逐渐清晰。“现在只是时间问题，房产税试点将在数月内启动；上海、重庆将分头试点后再总结推广。”工商联房地产商会会长聂梅生表示。
据了解，明年最有可能试点开征房产税的城市主要集中在上海、重庆；另外，深圳、北京试点的可能性也很大。上海市已建立房屋状况信息中心，为征收房产税铺路，上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可加快推进。
房产税扩征至住宅领域要变成现实，关键要解决房产评估和有效甄别征税对象两大难题。关于房产税改革的探讨和尝试，主要也是解决这两大难题。
知情人士透露，对于征税对象的甄别，主动权将交给地方。地方建设主管部门将以国务院此前划定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米为基础面积标准，同时，结合各主要城市人均居住面积的情况，由地方政府划定辖区内的免征面积，而后上报相关主管部门批准并备案。
建设部一位官员表示，如果一人拥有多套住宅，而权属人又不在当地，目前的设计中，可以借用个人所得税自主申报的方式，要求以年末为结点，权属人进行申报并缴纳税负，同时制定严厉的罚则，当然，这一切的前提在于，政府掌握清楚的房屋权属情况。
除了房产税以外，加息也被认为是遏制房价上涨的最猛药。今年央行已连续两次加息，五年期以上的贷款利率已经由年初的5.94%上调至6.4%。虽然两次加息幅度不大，不过对于房贷按揭者来说月供却增加了不少。经过两次加息，贷款利率仍打七折为4.48%，每月月供则为5054.98元，每月增加了189.29元。如果加上利息折扣减少的因素，每月增加的按揭额更大。
摩根士丹利表示，中国央行或许在明年上半年还将加息2至3次，且不对称升息的机率也将上升。加息有助于缩小负利率，让公众买房投资的愿望降低，同时增加了开发商和投资客的资金成本。
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