[摘要] 频繁的政策调控使住宅市场的交易量锐减，头疼的不仅仅是房地产开发商，还有依靠交易量获得收益的房产中介，他们的生存压力随着调控的深入而递增，部分房产中介不得不采用关闭部分门店、收购企业、涉足拿地等手段来维持进一步的发展。
房产中介拉开洗牌大幕 一线工作人员压力增大
(来源:京华时报 桂瑰)频繁的政策调控使住宅市场的交易量锐减，头疼的不仅仅是房地产开发商，还有依靠交易量获得的房产中介，他们的生存压力随着调控的深入而递增，部分房产中介不得不采用关闭部分门店、收购企业、涉足拿地等手段来维持进一步的发展。
交易量萎缩部分中介亏损
自限购令以来，迅速下滑的成交量成为住宅市场的噩梦。据摩根大通发布的中国房地产月度研究报告显示，今年2月，内地八大城市（北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津）房屋销售量较1月下降45％。而据北京统计局的数据显示，1-2月，北京销售商品房173.9万平方米，同比下降18.9%；其中销售商品住宅132.3万平方米，下降21.1%。
成交量的大幅缩水势必威胁房产中介的生存环境，据3月7日21世纪中国不动产公布的2010年第四季度及全年未经审计的财务报告显示，公司2010全年净收入为5.308亿元，较2009年的6.517亿元大幅减少，同时，2010财年普通股股东净亏损1.466亿元人民币。
对于亏损的原因，21世纪中国不动产的内部人士称，楼市调控是的推手，去年北京、上海、深圳的二手房销量大幅下降，21世纪中国不动产的部分新店刚好遇上了调控，业绩没有达到预期，反而产生了大量相关费用。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，2009年市场不错，部分中介从2009年下半年开始扩张，不料碰上了去年的调控，收入减少、支出增加，自然就亏损了。
事实上，亏损的不仅仅是21世纪中国不动产一家，据业内人士介绍，目前不少房产中介都处于亏损中或亏损的边缘。
一线工作人员压力增大
面对不太乐观的成交量，房产中介的一线业务人员的生存状态又如何呢？日前，记者走访了一些房产中介门店。
“工作压力增大是正常的，我们这来的一些新人支撑一两个月就走了，因为大环境比较严峻，一个月可能没有一单生意，依靠底薪是不行的。像我这种工作经验多、在行业里呆得时间长的还行。”我爱我家的高级置业顾问小李告诉记者。
另外，据我爱我家另外一个门店的工作人员介绍，大品牌中介还行，一些小的不知名的就很难做下去。该工作人员称，有个叫中宇慧通的房产中介就关门了。
记者在居住人口较多的区域发现，很多十字路口都有中介摆放的写满各种房源的牌子。鑫尊一家门店的经理崔先生告诉记者，“这是一种营销手段，以应对激烈的市场竞争，大环境严峻的同时，市场竞争也更加激烈。”此外，该经理还介绍，门店人员流动性还是挺大的，很多老员工因为环境问题而业绩下降，同时觉得房地产市场也没什么前途就退出了。
记者在调查中了解到，房产中介对成交量的依赖非常大，虽然最近的租赁市场火爆，但单纯地依靠租赁市场不能维持门店的正常生计，这也是为什么大多数工作人员称压力较大的重要原因。
■中介施展手段维持生计
鉴于亏损的危险，二手房中介不得不采用各种手段、拓展领域以维持生计。
关店
据了解，调控加码、房产税细则的推行、银行加息等诸多市场的利空加剧了市场观望的预期，在京十五条之后，北京房产中介之一鑫尊置地当即关闭了50家门店。该公司总经理刘军表示，一口气关闭50家门店主要是预计今年二手房成交量将缩减30%，硬撑下去只会加大亏损。
收购
21世纪不动产应对亏损的方式是收购做商业地产项目的中介服务商来扩大自己的业务范围。3月7日晚，21世纪中国不动产宣布，该公司已签署一项收购北京上古公司大部分股权的协议，据公开的信息显示，北京上古公司是一家位于北京地区的房地产中介服务商，其业务主要集中于商业地产项目的咨询和销售，目前该公司拥有商业地产建筑总面积约257万平方米，其中可供销售的近26万平方米。
拿地
除了关店、收购拓展业务外，房产中介开始尝试拿地。3月9日，北京青田房地产经纪有限公司及其联合体以1.94亿元的价格拿下房山区青龙湖水库北库一期项目用地。
深耕
链家地产则希望能在自己熟悉的住宅领域获得更进一步的发展。就目前中介的生存状况，链家地产副总裁林倩表示，每个企业有自己的特点，链家目前会努力做好住宅市场的工作，包括进一步推进合作、加强自己的专业性等来发展自己的品牌，从而获得，暂时还没有往商业地产分散精力的打算。
整合
伟业我爱我家则表示，希望通过对伟业顾问和我爱我家的整合来达到一二手房联动的目的。胡景晖表示，伟业我爱我家很早就开始着手对伟业顾问和我爱我家的整合，在限购的情况下，这种整合更显得非常必要。伟业顾问做的是新房经纪，而我爱我家做的是二手房买卖，如果顾客需要卖掉一套再买一套，这种买卖联动的方式就会备受青睐。
SOHO中国董事长潘石屹曾表示，至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局，淘汰掉的企业将是实力比较差，产品与保障性住房在地理位置、产品质量和户型上没有太大差别的企业。而这样的判断似乎也可用在房产中介身上。
诚信蒸发赚取不当差价 二手中介游走灰色地带
(来源:财经日报叶国靖)上海作家张爱玲曾说过，“人生是一袭华美的长袍，里面却爬满了虱子。”这句话用在二手房交易市场上同样适用。在二手楼市繁荣的背后，灰色交易却不断上演。赚取不当差价、挪用客户资金、业务员卷款逃跑……形形色色的欺诈手段，不仅令行业监督大打折扣，也令二手中介行业成为投诉焦点。
赚取不当差价
“说起来惭愧，我在中介行业工作多年，自己买卖二手房时居然被同行欺骗。半年过去了，我的买房纠纷还没有妥善解决。”上海信义房屋中介内部人士王小姐对《财经（微博)日报》说。
2010年年底，王小姐通过上海闵行区都市路上的一家中介购买了一套二手房，在买卖双方谈价格时，中介以“怕双方谈不拢”为名没有让买卖双方直接见面。因为房东要求185万元“净到手”，因此交易中产生的税费和中介费都由买家王小姐出，王小姐同意了。
在签订确认单的时候，经纪人方先生一直在说：“这就是走个形式而已，你们不用细看，签了就行。”
在过户时，王小姐发现，卖方又付给中介1万元“中介费”。对此，王小姐觉得很奇怪，因为自己已经付了买卖双方的中介费。经追问才得知，最初在谈判价格时，房东同意降价1万元即以总价184万元卖出房屋，中介没有告诉王小姐，反而在正常收取了中介之后，又以“辛苦费”为名，收了卖家的1万元，以这种隐秘的方式赚取了差价。
截至目前，王小姐因为得不到卖方的证明，造成投诉无门的局面。她说，买方要尽量与房主见面，避免被黑中介安排的托儿欺瞒。
对此，上海永庆房屋总经理陈史翎在接受本报记者采访时呼吁，应尽快建立房地产经纪人信用档案，建立公开的资信平台。
做低合同价
徐汇区南丹路聚集着多家知名大中介。当记者问及如何有效规避税费的时候，多位业务员的答案几乎一致：为了促成买卖交易，主动授意买卖双方如何“做低合同价”，有的甚至表示可以聘请房产物业评估公司共同参与，用第三方提交的评估报告来迷惑房产交易中心的客观评估审核。
来自西欧的Jones女士在上海工作，在长宁区拥有一套118平方米的房屋。去年下半年，她通过一家港资中介对外出售物业。上海女孩Jane从Jones手中买入了这套物业。买卖这套物业的中介业务员说，这套物业报备给房地产交易中心的合同总价为227万元，实际成交价格为260万元。通过签署阴阳合同做低合同价，买家可以规避不少税费。
做低合同价、签订阴阳合同一直是中介行业公开的“秘密”。事实上，住房和城乡建设部早已出台《房地产经纪管理办法》，明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。但是，在二手房的买卖交易过程中，许多环节只有经纪人和购房者参与，信息的不对称性导致经纪企业的监督作用有限，不能监督到所有的交易行为。
“在监管方面，可以向香港借鉴，违规违法行为移交司法部门处理，引入民法、刑法等法律进行监督和制裁，让信息的隐瞒和欺诈无处藏身。”上海万利房地产顾问有限公司董事总经理李斌说。
业务员卷款逃跑
上海女孩朱小姐在一家传媒机构工作，去年底，她在上海宝山区杨行板块买进两套房子，一套自住、一套出租。由于工作繁忙，为了省事，她和先生委托上海一家知名中介公司的宝山区经理小王对外寻找租客，并代为收取每月租金。
“小王已经卷款潜逃，我的出租房子一直是他在打理，房租是付三押一，他一共卷走了4000多元的房租。”她在电话里告诉本报记者，小王所在公司参与宝山一个新盘的销售代理，他还卷走了20多万元的客户意向金。
朱小姐说：“更糟糕的情况是，现在的房客不相信我是房东。为什么呢？房客没有直接和我见过面，都是对接中介小王的。为了证明我的房东身份，我还需要拿着身份证和房产证，给房客过目，以证明我是李逵不是李鬼。”
本报记者调查获悉，二手中介部分欺诈行为：在二手房的交易过程中，买方的购房款划入中介的专用账户“委托保管”，一般要花费1~3个月不等才能拿到变更的新产权证。买卖双方完成产权转移后，卖方才可以拿到买方先前支付的购房款。在这一时间差内，首付款会寄存在中介的账户内，中介在此期间就掌握着大量客户现金。
活跃于闵行区莲花路板块的置业顾问修先生认为，多家经纪公司已经参与了资金监管，资金监管账户是银行、中介、交易中心三方共同设立。但是，仍有一些中介没有通过机构专用账户划转交易资金，买卖交易、租金交易的资金保留在经纪人手中。一旦楼市受制于宏观调控或大行情波动等不确定因素，就很可能出现“卷款逃跑”事件。
二手中介部分欺诈行为：
哄抬房租
倒卖房票
逼客户下订单
赚取不当差价
挪用客户资金
业务员卷款逃跑
合同不规范
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