[摘要] 北京房地产交易管理网数据显示，7月上旬，商品房成交2720套，二手房成交2041套。这是时隔两年半，商品房成交量再次超过二手房。在供需逆转、买方市场已经过渡到卖方市场的大势下，北京房价进入‘迫降’通道几成定局。
北京房价开始“迫降”二手房或先燃降价战火
(来源：财经日报)北京房地产交易管理网数据显示，7月上旬，商品房成交2720套，二手房成交2041套。这是时隔两年半，商品房成交量再次超过二手房。
链家地产首席分析师张月接受《财经日报》记者采访时表示，商品房成交超过二手房，并不是因为近期商品房的成交量上涨过快，而是由于二手房成交量大幅下跌。和今年年初相比，北京的二手房成交量已锐减66%，商品房成交减少12%。“两者都出现下降，只不过一个是锐减一个是平稳下降。在供需逆转、买方市场已经过渡到卖方市场的大势下，北京房价进入‘迫降’通道几成定局。”
曾经去昌平回龙观地区看过二手房的李小姐最近每天都能接到中介的电话，“回龙观龙泽苑[消息价格户型点评]有套房子，之前业主卖2.2万,2.3万，现在1.9万就卖！”按该中介的说法，此套住宅较之前下降了3000元/平方米左右。
据“链家地产”市场研究部统计，当前市场上已有23个区域出现了房源“量涨价跌”的业主急售现象，其中不乏热点区域，如北三环和平里区域、东三环CBD区域。
链家地产全市出售房源量短期上涨14%左右，而房源挂牌均价下降了700元/平方米。
张月表示，从4月份开始，连续三个月新增客源量一直呈现下降趋势，7月周新增客源量再次下行12%，创2009年5月以来连续26个月的新低。
张月认为，加息影响逐渐显现后，预计下半年北京楼市交易将再次深度萎缩20%左右。
中原地产研究总监张大伟认为，二手房价下调的主要原因就是新盘的低价入市，以房山区的万科[简介动态]长阳半岛为例，由于该项目的保障性住房以12500元/平方米的价格低价入市，一进入市场就占据了上半月的大部分销售份额。
即使如此，长阳半岛在“京十五条”后的几次开盘，明显没有之前火爆。自去年4月本轮调控开始后，长阳半岛曾延续了5次“日光”销售纪录。而在今年2月最严厉的“京十五条”限购政策出台后，长阳半岛的当日销售量一再走低：3月、4月、6月三次开盘销量分别为63%、43%及39.1%。同区域近日以13200元/平方米的低价开盘的首开熙悦山[消息价格户型点评]，当日销售率还不到10%。而从2009年下半年开始被追捧的通州区域，上半年签约率约18.3%，销售乏力。
根据张月介绍，6月份新建商品住宅市场出现年内次的井喷推盘，超万套的供应量在一定程度上推动了当月成交量的上涨，但是这种推动力在进入7月份后有所减弱，不少楼盘的销售量已经进入个位数。
根据链家地产市场研究部统计，二季度新开期房项目中，7月周有12个零成交项目，有32个项目成交量不足10套，去除不再推进销售进度的尾盘外，仍有21个项目本周成交量个位数，占新开期房项目的38%，和上周相比成交量个位数的项目增加了5个。
“价格下降已经成为定局。”北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋斩钉截铁地告诉记者，“现在很多大开发商资金链已经十分紧张，比如碧桂园[简介动态]，它最近的融资利息已经达到15%左右，压力十分大。此外，四季度又到了房地产企业支付银行贷款等回款的关头。目前来看一线城市需求并未回暖，但回款压力增大。因此可以预估从三季度开始会有相对大的价格下降出现。”对于下降幅度，杨少锋表示，“对比年初应该是下降10%~15%。”
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阴阳合同疯狂依旧 北京二季度二手房退房率不降反升
(来源：每日经济新闻) 4月1日起开始实施的中介首规《房地产经纪管理办法》将调控重点对准阴阳合同，但《每日经济新闻》记者根据北京住建部旗下的官方网站——北京房地产中介行业协会网上的网签数据统计发现，中介首规实施后的二季度，北京二手房退房率高达近16%，与中介首规实施前的3月份退房率相比，不降反升，且该退房率为2009年北京二手房年退房率的近两倍。
此前《每日经济新闻》曾连续关注北京二手房退房率，而这一超出正常范围的高退房率，正是由二手房买卖中阴阳合同制造的退房数量引起的。
对此，业内人士表示，打击阴阳合同的根本在于提高过户价标准。
统计数据：二季度二手房退房率近16%
第二季度是中介首规 《房地产经纪管理办法》落地后的季度。
《每日经济新闻》记者统计北京房地产中介行业协会网站上发布的网签数据发现，二季度北京二手房网签量为26078套，退房量为4167套，退房率近16%。这个数字，也是历史上的高点之一。
而在中介首规实施前的3月份，北京二手房网签量为12076套，退房量为1915套，退房率为近15.86%。
换句话说，中介首规实施后的个季度，北京二手房退房率较实施前的3月份不降反升。
事实上，受“新国八条”和“京15条”影响，今年1月、2月的二手房退房率分别冲高至近22.62%和29.31%，3月北京二手房退房率回归至近15.86%。
比较起来，中介首规严打“阴阳合同”后首季度，北京二手房退房率分别为2010年、2009年和2008年年退房率的近1.25倍、2.18倍和2.3倍。
业内人士：根本在于提高过户价
半年多来，政策一直处于严打中，但阴阳合同继续疯狂着。
1月26日出台的“新国八条”明文规定：加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。
规定中所指的“税收漏洞”，主要就是指阴阳合同导致的逃漏税。
2月16日出台的“京15条”进一步规定：财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
4月1日落地的中国房地产中介行业首部行业性规定文件——《房地产经纪管理办法》也要求，房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”，否则根据情节轻重，可处以没收违法所得、罚款甚至停业整顿等行政处罚。
4月中旬，国务院房地产调控专项督查小组前往16个省市，对包括阴阳合同等在内的房地产市场宏观调控进行全面督查。
一边是高调严打阴阳合同，一边是阴阳合同继续我行我素的亢奋着。
对此怪象，一位不愿透露姓名的某中介高层向 《每日经济新闻》记者解释，二手房交易中的阴阳合同现象的祸根，在于过户价远远低于实际房价，从而为阴阳合同留下了巨大的操作空间。
这位业内人士进一步说，北京于2006年10月1日起实施 《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》（以下简称通知）。其中规定，“二手房交易涉及税收的计税价格，税务机关应以房屋交易双方签订的 《房屋买卖合同》（协议）中确定的成交价格为依据。”该通知出台了二手房交易计税价格，俗称过户价。但此后，北京房价飞涨，过户价标准却沿用至今，已远低于时下的北京房价。因此，他认为，打击阴阳合同的根本在于提高过户价标准。
据记者了解，4月初，北京地产圈内传出北京将于“五一”节前后上调过户价的消息，不过后来此事又不了了之。
时下深圳、江西新余已确定在二手房交易中，以实际评估价征税过户，从而压缩了阴阳合同的操作空间，以便从源头上堵截阴阳合同的生存土壤。
名词解释
所谓的阴阳合同，意指二手房买卖交易中，双方分别签署一份阴合同与一份阳合同，阳合同用来支付实际交易的房款，与实际交易价格相差甚远的阴合同则用来规避交易过程中的各种税负。在操作过程中，经办人需要在当地二手房网签系统人为制造假网签及人为退房现象，因此会人为推高二手房退房率。
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