[摘要] 在限购限贷政策背景下，内地各大城市的新建商品住宅库存总量正在不断加大，上海、北京、杭州、武汉等城市的新建商品住宅存量已经创下新高。专家表示，库存压力增大，下半年的降价压力已经显现。而多家在港上市的大型开发商终于“低头”，以送车送钱的方式进行促销。其中碧桂园于惠州的新盘更以七五折推售。
库存创新高 多家在港上市开发商终爆减价战
上半年中国内地多个城市库存创下新高
在限购限贷政策背景下，内地各大城市的新建商品住宅库存总量正在不断加大，上海、北京、杭州、武汉等城市的新建商品住宅存量已经创下新高。专家表示，库存压力增大，下半年的降价压力已经显现。
而多家在港上市的大型开发商终于“低头”，以送车送钱的方式进行促销。其中碧桂园(3.92,0.11,2.89%，实时行情)于惠州的新盘更以七五折推售。
背景
各大城市库存 压力创下新高
某研究院昨天发布的报告显示，截至2011年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，比去年同期增长约18%左右，创阶段性新高。
其中，北京新建商品住宅库存855万平方米，同比增长22.9%；上海新建商品住宅库存790万平方米，同比增长36.2%。
二线城市也不容乐观。截至2011 年6 月底，杭州、武汉、长沙、郑州4 个典型二线城市新建商品住宅库存总量为1127万平方米，比去年同期增长22.2%。
其中，杭州新建商品住宅库存234万平方米，同比增长107.1%。
对策
内地几家大型上市房企爆发减价战
6 月份，北京、上海、深圳、广州4个一线城市的新建商品住宅存销比分别为9.95、10.05、9.94、5.38。杨红旭表示，新建商品住宅存销比持续超过10或者12，即表示商品住宅存货压力较大，将面临资金回笼困难的问题。
实际上，促销加快回收已经成为不少房企的首要对策。自三月份以来，中海先后在深圳、上海、重庆、南京等地启动实质性的降价促销，平均销售价格较预期或前期下降幅度在10%至20%之间，从而使其单月业绩首次超越行业龙头老大万科。
而多家在港上市的大型开发商终于“低头”，以送车送钱的方式为旗下楼盘进行促销。
各推买楼送车75折优惠
记者前天在碧桂园公司网页内发现，旗下刚刚推售的新盘“十里银滩”的促销广告，标示着“开盘当天成功认购，尊享额外七五折”的标语，并且还列明买洋房的买家若交付2万元定金后，即日购买可作4万元使用；购买别墅的买家付5万元订金可作10万元使用。
有基金经理向本报表示，上周前往该项目参观。但他表示，上周仅发现即场缴付订金可作双倍现金使用的优惠，未看到有七五折优惠。
除了表明打折吸客，有发展商更以“买楼送车”的方式吸引市场眼球。据美资分析员表示，上月到过雅居乐位于成都的“雅居乐花园”参观，由于该项目位置偏僻，即使限购令未掩至，项目的销售情况也一般，而调控逼近，近期发现集团向每户买家赠送一辆价值约10万元的房车。
证券商德银指出，近日发现多个城市有减价活动，如万科早前推出的大型团购计划，当中涉及11个楼盘约万个单位；另外还有华润置地(15.08,0.08,0.53%，实时行情)及中国海外位于成都的项目也开始进行减价。该行预期下半年多项减价活动可推动成交，又估计楼市调控仍将持续，如收紧信贷、发展保障房及限购令等。
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房地产业：成交量小幅回升 高库存下优惠加大
投资要点：
一手房成交面积：
(来源:中投证券)22 个城市环比升11%，一线城市升19%，二线城市升8%；22个城市同比增14%，一线城市增22%，二线城市增11%；22 个城市较10 年平均水平低22%；一线城市低11%，二线城市低26%。一线城市中，深、沪、穗、京环比分别增58%、29%、22%、12%；杭环比降21%。二线城市多数环比上升，其中重庆、长沙、福州、海口增幅超三成；仅武汉、包头环比下降。
二手房成交面积：
6 个城市环比升4%，同比降30%，较10 年平均水平低48%。
深对二手房交易按评估价征税后成交持续下滑，本周仅为10 年平均水平的两成。
一手房房价：
11 个城市中，环比涨跌各半，涨跌幅多在6%以内；同比均上涨或持平；与10 年底相比，5 个下跌。一线城市中，京外城区均价上涨近两成且成交占比上升，整体均价回升12%；沪内外环间、外环以外均价连续十二周持续回升。
二线城市中，天津多数分区均价上涨；宁波各分区均价普涨，整体均价涨8%；无锡均价涨9%接近历史高点。
9 城市一手房整体均价：环比上涨7%，同比上涨29%，较10 年底涨9%；3 个一线城市整体均价环比持平，同比涨22%，较10 年底跌2%；6 个二线城市整体均价环比涨1%，同比涨24%，较10 年底持平。
典型楼盘：
京、沪、深等一线城市新盘整体价格较平稳，部分楼盘降价跑量。深坪山新区深业东城国际直降3000 元/平。南京、天津、苏州、重庆等二线城市近期众多楼盘优惠力度继续加大，主要表现为：1，绝大部分新盘大幅打折促销，达八五折；2，部分楼盘推出“面积”等活动，均价低于周边相似楼盘。
一手房可售面积：
9 个城市可售面积环比持平，同比增33%；一线城市环比持平，同比增31%；二线城市环比增1%，同比增38%。
一手房去化时间：
环比略增，同比略降，处于高位。9 个城市整体去化时间约13.2个月，环比周为13.0 个月，同比周为13.3 个月；一线城市去化时间13.0 个月，环比微增，同比微降；二线城市去化时间13.5 个月，环比微降，同比持平。
经历连续两周的下降后，本周成交量低位小幅回升。在限购、信贷紧缩、淡季三重因素影响下，3 季末前高库存将迫使开发商采取更多的降价促销手段，房价下行压力增大，成交量有望小幅回升，板块静待限购名单落地风险释放后的机会。
风险提示：
注意货币政策持续收紧、政策调控加强、调控时间超预期等带来的风险。
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