[摘要] 8月3日，财政部公布2010年全国公共财政支出基本情况，2010年全国财政支出89874.16亿元，比2009年增加13574.23亿元，增长17.8%。7月成交量下滑超3成 房企拿地谨慎，"拐点论"卷土重来。
去年住房保障支出近2377亿占财政支出2.6%
8月3日，财政部公布2010年公共财政支出基本情况，2010年财政支出89874.16亿元，比2009年增加13574.23亿元，增长17.8%。
其中，中央本级支出15989.73亿元，增长4.8%，占财政支出的17.8%,占比较上年下降了2.2个百分点；地方财政支出(包括地方用本级收入以及中央对地方税收返还和转移支付安排的财政支出)73884.43亿元，增长21.0%，占财政支出的82.2%，占比较上年上升了2.2个百分点。
需要说明的是，民生和“三农”支出不是单独的预算科目，为更清楚地说明有关情况，将与民生和“三农”相关的支出项目综合反映出来，因而存在一些交叉重复。
二、中央财政对地方转移支付情况
2010年中央继续加大对地方的转移支付力度，特别是加大对中西部地区的转移支付力度，有力保障地方各项支出重点，促进了地区间基本公共服务均等化和区域协调发展。2010年，中央财政对地方税收返还和转移支付32341.09亿元，比上年增加3777.3亿元，增长13.2%。中央对地方税收返还和转移支付相当于中央财政收入的76.1%、中央财政支出的66.9%，相当于地方财政支出的43.8%，也就是说，43.8%的地方财政支出是来源于中央财政的税收返还和转移支付。从财政支出的构成看，中央本级支出占财政支出的17.8%，比2009年降低2.2个百分点。中央本级支出比重降低，地方本级支出比重提高，体现了财政支出进一步向地方倾斜。
2010年中央对地方转移支付完成27347.72亿元，比上年增长15.5%。中央对地方转移支付分配过程中，充分考虑了地方的困难程度和支出需求，体现了向中西部的倾斜，有力地促进了区域协调发展，推动了基本公共服务均等化进程。2010年，中央对地方一般性转移支付为13235.66亿元，其中东、中、西部的比例分别为11.3%、44.1%、44.6%；中央对地方专项转移支付为14112.06亿元，其中东、中、西地区所占的比例分别为19.4%、39%、41.6%。如果东部地区人均一般预算收入总额为100，2010年中、西部地区人均一般预算收入仅为36和41。经中央转移支付后，中、西部地区的人均财政收入达到67和87，差距明显缩小。
二三线城市限购应细化名单宜早公开
昨日，有媒体报道称，江苏省住建厅正在对照住建部下发的5条标准，对省内需要限购的二三线城市进行自我排查，并于8月底上报结果。对此，业内人士认为，这或许意味着各省要对当地的房地产调控进行总结，拟定的限购名单也应在本月内随总结上报。但是，由于二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构，因此对于二三线城市限购不应采取一刀切。
报道称，7月底，住建部已向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知，要求各地对照“5条标准”先行自查，据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单。这5条标准分别是：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。
北京中原三级市场研究总监张大伟认为，最近很多城市出现了恐慌性购房现象，限购城市应该尽早公开，特别是为压制可能出现的“金九银十”楼市反弹，新限购政策应该在8月底前出台。
根据北京中原对15个省尚未限购的50个二三线城市的调查发现，尽管这些城市住宅价格在今年上半年无一出现下跌，其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，并且有半数城市的住宅成交量同比出现上升，有部分城市投资比重过高，但大部分城市尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是主力。因此，对于这些城市的限购政策应该区别对待。
调查结果显示，在这50个未限购的城市中，有18个城市的本地人投资比重超过20%，均为经济发达省份的二三线城市，包括江苏省的常州、镇江、昆山、太仓；山东省的潍坊、威海、烟台、淄博；浙江省的象山、嘉兴；辽宁省的盘锦、丹东、营口、普兰店等城市。同时，有14个城市的外地人购房比重超过20%，这14个城市分为两类，一类是具有旅游景观的城市，如海南省的文昌、琼海、万宁，山东省的威海、淄博、烟台；另一类是受益于大城市挤出效应的城市，如福建省的泉州，河北省的燕郊、廊坊，广东省的中山、惠州、东莞。
张大伟建议，针对不同城市应该采取不同的措施。对于一些本地投资需求占比较高的城市应尽快出台限购政策；对于外地客占比较高的城市应区分对待，一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行“限购”，一些因大城市“限购”而挤出到周边城市的自住需求应该采取鼓励的政策，或者可以选择限价等抑制投资投机的措施达到限购的目的，而纯粹外地投资需求占比较高的城市则也应尽快出台“限购”政策。
7月住宅用地成交量下滑超3成房企拿地越发谨慎
往年火爆的土地市场今年以来却显得有些冷清。根据中指研究院日前公布的数据显示，2011年1-7月，130个城市住宅用地共成交1.89亿平米，同比下降10.4%；而商办用地则成交5534万平米，同比大幅增长41.7%。对此，长江证券首席地产分析师苏雪晶就表示，今年房企拿地确实没有以前积极，“主要还是对今后的政策没把握，不知道今后的调控方向。”
而在有关部门表态将制定新一轮“限购令”的7月，土地市场成交量的下降更为明显，住宅和商办用地成交量环比降幅分别达33.9%、47.3%，同比降幅分别为37.2%、12.4%。
住宅用地溢价持续走低
在成交量同比下滑的同时，住宅用地的成交价格与溢价方面也是持续走低。
2011年1-7月，住宅用地平均溢价水平仅为16.2%，不及去年同期一半，亦低于去年全年的33.6%(2009年为51.7%)；商办用地溢价水平为21.4%，亦比去年同期低17.9个百分点。
而在有关部门表态将制定新一轮“限购令”的7月，住宅用地溢价率进一步降至9.7%，接近2009年3月以来的值。
同时，1-7月份单价和总价地王的价格水平均明显低于去年同期，并且随着调控的深入，其价格水平也是逐月走低。
2011年1-7月，住宅用地总价前10名地块有7块在1-3月份成交，而5、6、7三个月份则分别只有一宗。其中总价前四名地块有三宗属于底价成交。成交总价前十名之和为去年前十名之和的49%。
单价地王方面，前十名平均水平为去年全年的56.3%，且有8宗在1月和2月产生，4-5月2宗，6-7月无地块进榜。
企业拿地谨慎
数据显示，2011年1-7月，130个城市招拍挂市场共推出住宅用地2.3亿平米，同比下降13.7%，计划完成率约30%(国土部公布2010年全年完成率为67.9%)。而在住宅用地遇冷的同时，商办用地推出6600万平米，同比增长16.9%。
对此，有开发商就表示，其实今年的土地供应还是很充足的。虽然从值上看，供应量有所下降，但是由于很多开发商缺少拿地热情。所以说供应量并不少。
链家地产市场研究部统计就显示，今年前7个月土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中，住宅类土地流标数量为163块，占比达到46%。7月份的土地流标数更是达到61块，相当于1-2月流标数的总和。包括北京市房山区长阳镇镇区等热点地块均遭遇流标，而中粮万科长阳半岛项目此前还曾因销售火爆而受到媒体的广泛关注。因此，在这种地块都遭遇流标的情况下。显然，开发商拿地的积极性并不高。
并且，为了控制风险，开发商们更多的开始选择合作拿地，并且单次拿地的面积也越发“袖珍”。
中原地产的研究报告则显示，中海、保利、招商、万科、绿城等9家标杆房企在2011年上半年，共在共获得了100宗地块，其中单幅出让面积在10万平米一下的地块比例比往年有所增加，占到了54宗，超过了所拿的地块的一半。
而在以往，大型品牌房企在拿地时更多的是关注出让面积比较大的地块。因为相比于小地块，面积大的地块更容易大开发商进行合理的规划，进而产生更大的。而随着大型房企越来越多的介入小幅地块的竞拍，中小房企的生存空间无疑会更加紧张。
默默博弈了许久的楼市，在7月再次传出降价的声音。与以往单个楼盘提高售价再打折的假跌不同，这次的降价声音在北京、深圳、重庆等多个城市响起，涉及了万科、珠江、碧桂园、龙湖等多个知名的品牌房企。购房人也似乎看到了房价下降的曙光，关于抄底的话题再次跃然纸上。
在过去的一周里，《广厦时代》联合北京某网站，推出了“楼市抄底”的问卷调查，将近5000人参与了调查与讨论。最终结果显示，参与调查的购房人中82%认为房价将继续走低，其中37%的人认为房价会下跌20%，并且计划在下半年抄底楼市。
超八成购房人认为房价将跌
最近，特价房几乎成了楼市的主旋律。首先是饱受诟病的通州楼市，滞销数月的珠江拉维小镇将售价从原先的2.3万元/平方米下调至1.75万元/平方米，紧接着，销售同样不乐观的华业东方玫瑰也推出90-92平方米两居特价房。而后是大兴区，旭辉御府加推了50套特价花园洋房，与周边的领海朗文世家、华润·公园九里等在售项目的价格战竞争愈演愈烈。
这种明显的降价信号，让购房人进一步坚定了房价正在下行的判断。在参与调查的购房人中，普遍认为特价房是楼市降价的直观表现，高达82%的购房人认定房价还会继续下跌。但是具体跌多少，购房人之间也产生了分歧。
不久前银监会主席刘明康公开表示，房价跌50%银行也扛得住。而对于普通购房者来说，“降价”却并不是简简单单的事儿。搜房网的调查报告显示，近三成的购房人认为房价下跌50%对购房者的影响，尤其是已购房这一方面的人群，降价的同时也会激发业主和开发商之间的矛盾，导致退房激增。因此，约有37%的购房人认为房价下跌20%比较合理，也不容易产生负面作用，而支持房价跌50%的则有24.7%，认为房价下跌10%的约为一成。
65%购房人表示会果断“抄底”
房价的下行又带来了关于“抄底”的老话题，不过却发生了些新变化：65%的参与调查购房人表示，一旦楼市出现抄底机会，将会果断出手购置住房，以避免像2009年那样期待房价一跌再跌，从而错失了抄底机会，因为楼市未来的涨势仍被大部分购房人认可。
7月份楼市成交数据的回升，就与购房人被特价房吸引果断出手密不可分。据北京房地产交易管理网数据显示：截至7月30日，北京商品房期房住宅在7月共签约7693套、现房住宅签约1276套。合计为8969套。比6月份的8653套的成交量有所上涨。虽然与调控前无法相比，但这个成交量也达到了近半年来的值，正是“抄底”买房的心态支撑了成交量的回升。
朝阳、海淀为抄底购房人最关心区域
除了价格因素以外，可售房源的增多也是促使购房人意图“抄底”的重要因素。由于今年新房、二手房项目大量滞销，库存量都达到调控后的历史高位，截至8月1日，北京楼市新房存量达到105841套，二手房可售楼盘较2010年又增加了近300个。“链家地产”首席分析师张月认为，在市场火热的时期，房源供不应求。但随着楼市成交冷清，大量低价优质项目也出现了滞销。目前购房人可选择性较多，吸引了一部分购房人“抄底”入市。
调查结果显示，朝阳区成为买房人最关心的区域，约有17%参与调查的购房人将朝阳列为抄底置业的目标。拥有优质教育资源的海淀区以微弱略势排名第二，占比约16.6%。其次，通州、大兴、昌平三大新城区的受关注度紧随其后，分别占比约为10.1%、9%、8%。
五成购房者认定龙头降价意味拐点
事实上，目前北京的降价只是一个缩影，在其他城市，品牌房企纷纷试探性地搞起了降价促销活动。7月23日深圳万科率先启动了“万团大战”的团购活动，旗下11个楼盘联动，共拿出1万套房源，每套降价5000元。虽然降价幅度很小，但万科对市场的试探，本身就具有足够的象征意义。有分析人士甚至预言，万科可能在下半年有更大的动作。
无独有偶，碧桂园、龙湖等一批品牌房企均启动了各自的降价活动。舆论关注的就是碧桂园首次尝试的旅游度假产品十里银滩。公布的价格信息显示，除了缴纳诚意金冲抵两倍的房款外，开盘当天成功认购的购房人还额外享受7.5折的购房优惠。正如碧桂园执行董事兼总裁莫斌所称，“低价”已经成为碧桂园实现全年销售目标的策略。
在当前市场敏感的关头，万科等房企的降价被赋予了更多的含义。调查数据显示，有51%的参与调查购房人认为龙头企业的降价潮意味着楼市“拐点”将至。自去年4月国十条发布以来，房地产市场的调控政策趋严，而二三线城市限购政策的抛出则意味着房企的生存空间再受挤压，销售压力空前加大。
上海易居房地产研究院的杨红旭认为，三季度，房价将迎来真正的拐点，房价将由正增长变为负增长。更多的开发商认同以价换量的策略，尤其是对于中低档楼盘的降价促销，对抄底购房人更有吸引力。
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