[摘要] 北京黄金住宅地块需配建公租房，土地出让遇冷。北京两年来最大规模住宅地块昨开标，只有三家竞购者前去“捧场”。黄金地块开标为何遇冷？这是一处2009年8月以来出让规模最大的住宅地块，规划建筑面积达62.9万平方米。同时，配建的保障房面积也创下土地出让历史最高值：它要求配建不少于25万平方米的公共租赁住房
北京黄金住宅地块需配建公租房 土地出让遇冷
北京两年来规模住宅地块昨开标，只有三家竞购者前去“捧场”
黄金地块开标为何遇冷？
一处位于北京市丰台区、紧邻南四环的黄金诱人地块，却只吸引到三家竞购者参与投标。曾经引发房地产商竞逐的北京土地市场怎么了？
9月15日，北京市丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建(配建“公共租赁住房”)用地，在北京市国土局举行了现场开标。
这是一处2009年8月以来出让规模的住宅地块，规划建筑面积达62.9万平方米。同时，配建的保障房面积也创下土地出让历史值：它要求配建不少于25万平方米的公共租赁住房。
此外，该地块还包含3600平方米幼儿园、2.25万平方米地上夹层车库及8.35万平方米地上车辆段面积。
尽管如此，北京土地市场这处近年来难得一见的大体量黄金地块，却只引来三家竞购者参与投标。它们是万科和京投置地联合体、北京金第房地产、北京亿环天河房地产。
开标现场公布招标底价为31.735亿元。万科和京投置地联合体报价，为33.51亿元；北京金第、北京亿环的投标价分别为33.2亿元、32.5亿元。
据北京中原(微博)测算，去除附属属性地块面积，其中公租房按4000元计建安成本，25万平方米可分担土地成本大约6.25亿，出让底价的楼面价为9453元/平方米，而万科和京投联合体的报价折合楼面价为10112元/平方米。
这比万科8月25日拿到的一处地块折合楼面价略高。后者是位于上述附近的一处大约3.6万平方米的小型居住用地(郭公庄车辆段二期)，楼面价约9000元/平方米。不过，若与去年相比，上述楼面价已是大便宜。
2010年1月，中海摘得同区域出让的花乡六圈两地块，成交楼面价分别为15230元/平方米、17153元/平方米。这意味着，一年半后，宏观调控之下，该区域地块楼面价下降幅度已超过40%。
显然不是土地供应过于充足所致。北京土地储备中心网站数据显示：截至9月14日，北京年内供应总建筑面积的住宅地块合计为35块，供应总建面475.5万平方米。其中，城八区仅7块，总面积为90万平方米，占年内住宅地块供应的19%。
恐怕也不是黄金地块太多。最近三年，北京住宅用地供应郊区化的趋势非常明显。北京中原统计，2009年来，北京供应的194块包含住宅类属性的地块，合计供应建筑面积为3137万平方米。其中有80.4%集中在郊区，城八区占比仅19.6%，且供应的部分，主要集中在朝阳、海淀和丰台五环外区域，住宅用地供应中，超过90%更是集中在五环外。
而三级市场，据“链家地产(微博)”市场研究部统计，截至今年9月，丰台区新增期房供应量为1630套，基本与去年持平。而今年丰台区期房成交均价大约为3万元/平方米，同比增长约15%。
“链家地产”首席分析师张月认为，近两年丰台项目整体签约率一直高于其他内城项目。在今年整体签约大幅下降情况下，丰台新开项目签约率仍近六成。
那么，如此一处黄金地块，为何遭遇开标冷清呢？北京中原市场研究部总监张大伟认为，主要原因在于：首先，地块配套建设较多。虽然总面积高达62.9万平方米，但实际商用面积仅26.9万平方米，且有较大面积的公租房配套，影响了部分企业拿地积极性；其次，虽然单价创造了最近城八区地块的，但总价依然是今年来住宅地块中的价。而目前许多小企业正承受着资金压力，难以问津大地块；此外，北京楼市成交量的萧条，也使得大部分企业看淡后市。
对于这一地块，北京万科总经理毛大庆(微博)对本报表示，它属于地铁上盖建筑，对设计和施工的要求很高也很复杂，将考验开发商的能力。
“万科拿下这幅地块，但仅凭万科自己是做不了的，需要联合其他合作伙伴。”他说。而万科此次联合的，正是该地块一级开发商京投置地。
业内人士分析，万科与京投的联合，加之其的投标价，拿下这幅地块几乎没有悬念。事实上，这将是20多天来万科成功摘得的第三块住宅用地。此前万科在北京土地市场并无多少斩获。
张月则认为，对于自身资金较为充裕的房企来说，下半年是一个增加土地储备的机会。一方面，今年北京住宅土地价格逐渐趋于平稳，也较去年有所下降。另一方面，下半年北京土地供应明显增加，可供选择的优质地块也会增多。
北京9月宅地供应放量郊区地块集中入市
(来源:参考消息)记者从北京市土地整理储备中心获悉，9月份京宅地市场将进入供应高峰，其中，顺义、丰台、房山及通州成为主要供应区域。而今年前8个月，北京共出让土地157宗，土地出让金合计为671.95亿元，同比下降约6.7%，仅相当于去年全年土地出让金的40%。
8月京成交8宗宅地
据北京市土地整理储备中心土地成交记录信息显示，截至8月31日，北京今年住宅性质地块成交额约205亿元，同比下降超过62%，仅是去年全年住宅类地块成交总金额的近20%。商服性质地块在住宅市场遇冷的同时，行情火热，前8个月共成交417亿元，同比去年上升超过109%。
8月份，北京共成交土地28宗，成交面积约257万平方米，成交总金额为93亿元。其中，宅地共有8宗，总出让金额约43亿元。其中，位于房山区长阳镇、丰台区郭公庄的2宗宅地，以及9月1日出让的大兴区旧宫住宅地块均被万科收入囊中，总建设用地面积近15万平方米，土地出让金额共27亿元。
记者注意到，8月份以来，京城土地市场流标现象仍然十分严重。如8月4日，顺义区林河开发区公建混合住宅项目用地流标；8月11日，昌平区回龙观村旧村改造地块流标；8月17日，房山区长沟镇的两个地块再次流标。据不完全统计，楼市调控政策出台京土地市场遇冷后流标现象多达近10起。
某房地产市场研究部分析师张大传表示，限购政策一度使住宅地块市场遇冷，再加上现阶段多数企业普遍选择保存资金实力，因此土地市场尚未恢复以往水平，导致多数地块低价成交，甚至出现流拍现象。该分析师认为，现阶段房企更多抱有不拿地或者不愿高价拿地的心态，土地市场冷清是必然。
中原地产的一份土地市场分析报告也称，当前房企资金压力大，影响了拿地能力。另外，近期住宅地块配建保障房的比例较高，一半以上的地块含有保障房成分，这也在一定程度上影响了土地出让金额。
丰台顺义房山宅地9月集中入市
据北京市土地整理储备中心数据显示，9月至今已成交宅地2宗。其中，万科联合北京金第房地产开发有限公司拿下的位于大兴区旧宫镇的宅地，规划建筑面积超过17万平方米，成交价为17.05亿元。土地溢价率高达42%，楼面地价为9843元/平方米。另外一宗位于房山区长阳镇的宅地由北京天资置业集团以6.09亿元拿下，规划建筑面积近19万平方米，土地溢价率仅为1.5%，楼面地价仅为3218元/平方米，但据记者了解，该宗宅地主要将配建限价商品房。
记者近期注意到，目前正在进行交易的经营性用地中，宅地有10宗左右。这10宗地块普遍集中在丰台、顺义新城、房山区长阳镇等几个区域。业内人士认为，区域宅地集中供应，一方面能够弥补部分区域住宅供应稀缺的现状，但也有可能加重部分区域楼市供大于求的负担。
其中，位于丰台区郭公庄的一宗配建公租房的宅地，及一宗位于丰台区卢沟桥的配建公共租赁住房的宅地，均将于9月15日投标，两宗宅地合计规划建筑面积达75万平方米。
近期，顺义新城区域宅地也集中入市。其中顺义区新城22街区的两宗公建混合住宅用地，规划建筑面积共65万平方米。再加上9月21日即将入市的顺义新城第20街区的配建公租房的宅地，规划建筑面积已达78万平方米，将为顺义新城楼市带来大量宅地供应。
另外，位于房山区长沟镇的两宗宅地，以及一宗位于房山区房山新城良乡组团合计也将为房山区域带来近26万平方米的规划建筑面积；位于通州区豆各庄乡的A、B、C两宗宅地，以及台湖镇的配建公租房的宅地，也为通州区提供了近70万平方米的规划建筑面积。
记者注意到，目前仍处在交易环节的大兴区生物医药基地东配套4、5号地及平谷区马坊镇居住地块，早已于今年4月份入市，但入市至今，迟迟没有收到报价。
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