[摘要] 8月过半城市房价停涨，限贷限购仍需从严治理。国家统计局18日发布的8月份楼市统计数据显示，在全国70个大中城市中，46个城市新建商品住宅价格环比停涨，16个城市新建商品住宅价格环比下跌。从整体看房价涨幅进一步收窄，楼市正朝着调控预期的方向发展。
国家统计局18日发布的8月份楼市统计数据显示，在70个大中城市中，46个城市新建商品住宅价格环比停涨，16个城市新建商品住宅价格环比下跌。从整体看房价涨幅进一步收窄，楼市正朝着调控预期的方向发展。专家指出，房价下降的拐点正在形成，但最终确立仍有赖于政策的持续和深入，尤其是全局性把握限贷、限购等关键点。
过半城市房价环比停涨
国家统计局数据显示，环比７月份，７０个大中城市８月份新建商品住宅价格下降的城市有１６个，持平的城市有３０个，即共有４６个城市实现停涨，比７月份增加了１５个。７月份７０个大中城市中价格下降的城市有１４个，持平的城市有１７个。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，这是２００９年以来首次出现了过半城市房价环比止涨，而且，８月份房价环比止涨的城市数量一下子比７月份多出了近一半，可见政策见效比较快、比较明显。
即便是环比价格上涨的城市，整体看其涨幅也明显低于７月份。７月新建商品住宅价格环比涨幅的城市是泸州市，涨幅为０．８％，但８月份，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过０．４％，泸州市环比涨幅仅０．２％。８月份新建商品住宅价格环比上涨最快的城市是宜昌市，涨幅也仅为０．４％。此外，涨幅低于跌幅，数据显示，同期新建商品住宅价格环比下降最快的重庆市降幅为０．５％。
据北京中原地产监测，８月份７０个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅仅为０．０２个百分点，这一指标已经连续多月出现下降；二手住宅价格环比平均下跌了０．０５个百分点，这更是今年以来的首次下调。
“从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看，大中城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制，楼市已经到了停涨的临界点，房价下降的拐点已经初步显现，随着调控的持续深入，更多城市将迎来价格调整，拐点将在半年内进一步确立。”
７０城市房价同比仍在上涨
对于这一变化，北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，在以限购、限贷为代表的调控政策持续作用下，楼市投资投机行为受到了抑制；从另一层面来看，在物价回落艰难的情况下，以控通胀为首的政策难以转向，从紧的货币政策还将延续，年内利率将维持高位，市场难以获得持续的宽松。
细分来看，据中原地产监测，７０个大中城市中，限购的城市新建商品住宅价格平均环比涨幅为０．０１％，同比为４．２９％；而非限购城市这两个指数分别是０．０２％和４．５５％。“这反映出限购依然是见效比较明显的调控措施。”张大伟表示。
尽管如此，但从同比来看，７月份７０个大中城市新建商品住宅价格下降的城市尚有１个，而８月份７０个大中城市新建商品住宅价格同比全部为上涨，无一下降。
对此，由于同比的数据是从２０１０年９月算起，由于２０１０年９月至２０１０年１２月市场上房价实际变动较快，这一数据的变化不排除是源自去年底的翘尾因素。
另外，来自中原地产的监测显示，二、三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中，８月份房价环比上涨的城市以二、三线居多。张大伟认为，这说明在目前楼市已经处在前所未有的重压之下，调控效果依然难以明显地完全实现，这主要是因为流动性仍然过大；过分放大了楼市在上轮经济拉动中的作用；ＣＰＩ依然持续高位运行。
这一方面说明调控效应有待进一步显现；另一方面也说明调控仍然不能放松。
调控仍需从严限贷限购
８月份多个城市房价的变动是市场状况的真实写照。据中指研究院统计，８月份北京、深圳等地楼市成交降幅较大。而从楼市历次走势来看，在调控之下，如果８月份市场难以大幅反弹，传统的“金九银十”以及四季度的房价走势都将不容乐观。
下一阶段更多的项目将会采取降价求量的营销方式，快则一两个月之内，房价拐点就能确立，但成交量存在变数，因为开发商在年末将会加大推盘力度。
楼市还存在其他的变数。首先是在目前房价依然变动较大的三线城市，限购令难以进一步落实；另外，以限价代替限购可能会影响的调控效果。而对于开发商而言，缩减投资、多渠道融资也使得一些房企有恃无恐，坚持高房价。
在预期方面，央行发布的三季度居民储户调查结果显示，对当前房价水平，７５．６％的居民认为“过高，难以接受”，为２００９年以来的值；而对未来房价走势，仅８％的居民预期将“下降”。
张大伟表示，就而言，高房价能否被抑制最关键在于信贷，因此对楼市信贷从紧、降低楼市的投资杠杆率十分有必要。同时，也需在一些城市利用限购控制楼市的非理性购买力，最终实现市场价格平稳，为保障房大量供应后的双轨制赢得供应时间和价格空间。
据国家统计局公布的统计数据显示，前８个月住宅新开工面积为１０２０８９万平方米，而同期住宅的竣工面积则为３７０９５万平方米，差额高达６．５亿平方米，这显示出楼市的潜在供应量较大。
张大伟表示，限购政策周期内，在金融贷款和其他融资渠道收紧的情况下，开发商越来越依赖于项目回笼资金，势必会更多地通过降价求售来获取资金，性的买方市场将逐步到来。
“金九”楼市好景不再
9月杭州百余楼盘仅个位数成交
楼市往年所谓的“金九”，今年已好景不再。上周，一线城市的杭州，其商品房市场成交量出现大幅下滑，重回低位。据记者调查，目前杭州楼市观望气氛依旧浓郁，除个别楼盘放量成交之外，其余楼盘成交行情依旧平淡，甚至多个楼盘连续几周出现零成交。
杭州房地产市场数据监测显示，上周在有成交的134个楼盘中，仅16个楼盘成交量在10套及以上，其余118个楼盘成交量均为个位数。
对于大多楼盘清淡的“收成”，专家曹旭东指出，“金九”楼市如此低迷，不仅仅在杭州，浙江省内较为典型的城市如宁波、温州等地都是类似的情况。业内资深人士周包军也用“调整、等待、观望”来形容当前的楼市。
“今年的‘金九银十’没了。”一位不愿透露姓名的业内资深人士感叹，持续的限购，金融环境的恶化及经济衰退共同导致了今年如此异常的行情，“楼市已从限购到不购，观望到谨慎消费了。”该人士说。
据统计，上周杭州商品房共成交762套，环比缩减36.29%。其中，杭州主城区商品房成交量急转下滑。据统计，杭州主城区共成交商品房498套，环比下滑47.3%。同时，杭州商品房预定量也止升转降，共预定252套，环比前一周剧减50.68%。
另外，在楼市不景气的大气候下，杭州市商品房总供应量也明显下滑。其中，商品住宅新上市量下滑幅度更为显著：上周，杭州市住宅批准上市量为514套，批准上市面积为5.66万平方米，环比下滑分别为70.22%和67.73%。
目前杭州市商品房库存量继续呈小幅上升趋势，且涨幅继续有显著增长。截至9月18日，杭州商品房(含经济适用房)可售房屋套数61512套，环比前一周增幅为4.6%。其中，杭州市主城区商品房可售房源为35473套，环比4.61%增长。
温州房地产市场数据监测显示，温州商品房市场成交在8月1日-7日经历了547套的周高峰成交量后，此后每周成交量都呈递减趋势，分别为359套、121套、70套、65套、29套和97套，“金九”好景不再。
与此同时，宁波整个楼市给人的感觉也如“温水”一般，没有出现往年的火爆场面。从8月下旬至今，周成交量皆徘徊在700套左右，未出现明显突破。
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