[摘要] 11月2日凌晨，一则绿城已经申请破产的消息迅速地在圈内传开，绿城集团董事长宋卫平连夜撰文否认申请破产传言。近年来，在楼市限购政策、银行信贷紧缩、证券融资被拒等一系列调控政策的影响下，部分房企甚至已经到了关乎生死存亡的关键时刻，绿城集团申请破产事件就是明证。
11月2日凌晨，一则绿城已经申请破产的消息迅速地在圈内传开，绿城集团董事长宋卫平连夜撰文否认申请破产传言。近年来，在楼市限购政策、银行信贷紧缩、证券融资被拒等一系列调控政策的影响下，部分房企甚至已经到了关乎生死存亡的关键时刻，绿城集团申请破产事件就是明证。对此，北京中原市场研究部总监张大伟就表示：“随着楼市进入冰河期，融资困难叠加销售萎缩，使得中小房企卖掉公司或者抱团取暖成为现在最靠谱的选择。”而知名财经评论人叶檀更是认为，经过这轮的房企并购热潮，房企数量将由目前的万家锐减到1000家左右，成活率仅为10%。
房企“卖身潮”暗涌
今年年初，万科收购锦龙股份子公司锦龙地产11万余平方米商住用地；
2月10日，房地产上市企业阳光城与福州麒欣商贸发展有限公司签署“福建汇泰房地产开发有限公司股权转让合同书”，以37495.39万元受让福建汇泰房地产开发有限公司75%的股权；
3月份，大连海昌集团引入佳兆业集团，合作开发原海昌名城；
4月份，万科以31亿元收购广州原新光城市花园项目100%股权；
4月份SOHO中国斥资88.04亿元在上海相继收购曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块4个项目……
据清科研究中心数据显示，仅今年上半年，房地产行业共发生52起并购交易，占比13.4%，涉及金额24.62亿美元，占比24%。第三季度房地产行业共完成26起并购案例，占比8.8%，并购金额达到11.04亿美元，占比10.7%。据一份资料显示，今年在北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目总数超过600宗，也同样出现了井喷。
针对绿城已申请破产事件，绿城房地产集团执行总经理傅林江正式接受媒体群访时坦言，绿城的运营状况目前用“尚好”是最合适的，如果国家宏观调控政策持续四五年或时间更长的话，不单是绿城的问题，所有的公司都会出现（申请破产）这个情况。
在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已成为房企突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。2011年以来，房地产行业的并购案例持续增长，我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。
专家：洗牌是大势所趋
中指研究院研究总监蒋云峰接受采访时表示，房地产企业的主要并购类型是以收购项目公司及该公司股权达到收购该项目的目的。目前合作的主要模式是中小房企出地，大型房企提供资金及品牌。未来房地产行业必然要经过一个“大浪淘沙”的整合过程，能生存下来的房企主要有两类：一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企；一类是具有很强产品或区域特色，在这些领域能力强，能以明显的差异化产品品牌占据某个区域市场的中型房企。
蒋云峰认为，由于中国房地产市场的特殊性和历史上存在的种种遗留问题，目前房地产市场集中度仍然较低。随着国家调控政策的实施以及市场的发展，行业越来越走向规范化，市场集中度也必然大大提高，所以说，并购的发生不是这个阶段的特殊产物，而是这个行业长期发展的必然产物，只是目前政策调控严厉，这个阶段出现的并购情况也更加明显。
但亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存接受采访时表示，今年出现如此多的并购很正常，这种情况在历次重要调控的关键阶段都会发生。2004年“8•31”新政以后发生的并购，2007年“9•27”房贷政策引发的市场萧条导致2008年并购潮加剧，今年的并购与那两年相比，不应该算是的。未来的房地产市场不会有太大变动。
陈宝存直言：“现在的调控政策就是‘杀死市场小鳞鱼，养大鳄鱼’的政策，政策在制造大鳄，大鳄们会越来越强，央企会越来越强，中小房企转战三四线城市捡拾‘虾米’同样能生存下来。在信贷规模收紧、融资渠道趋窄的情况下，品牌房企的经营业绩继续保持增长态势，未来30年是中国房地产行业发展的高潮，加速向优质房企集中的趋势。”
2012或迎来大并购时代
大企业吞并小企业，内行企业重组外行企业成为此轮并购的明显趋势，这一点成为诸多机构研究报告的共识。事实上，从2011年至今的并购案例来看，先后有恒大、佳兆业、万科、SOHO中国等不少地产巨头出手收购中小房企资产。对此有专家认为中小房地产企业被兼并、倒闭或将成为未来房地产业界趋势，未来的房地产市场必然是“大鳄”们的市场。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，一方面，政策调控导致部分房企资金链压力增加，部分中小房企项目量少，现金流量偏小，在融资渠道受到控制的情况下，房企只能通过股权转让融资来获得资金支持；另一方面，部分房企属于实体企业延伸产业，在面临楼市政策频繁调控下，为了防止企业主营业务受到影响，离岸转让成为企业。两方面的原因决定着房地产行业并购数量增加。而这种趋势将延续并扩展开来，“房地产行业的发展与政策导向有直接关联，从目前住建部与中央经济政策的变动趋势来看，房地产行业可能在2012年上半年迎来重大政策转机。从现阶段到2012年，我国的房地产行业将继续面临政策调控，行业发展困境难以得到解除。”韩长吉说。
从房地产行业的两极分化来看，2011年只能说是出现了并购潮的端倪，大并购时代还需要政策契机，并购潮的出现需要调控政策继续深入，如果限购、信贷紧缩继续维持，预计在2012年年中大并购时代将真正来临。
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