[摘要] 全国楼市在严厉的调控政策下，土地交易市场寒风阵阵。特别是二三线城市土地市场，今年下半年以来，土地竞拍场面冷清，近期流标率大幅攀升。业内人士认为，土地频频流拍可能给后期房地产市场调控增添新的阻力。
二三线城市土地市场 流标现象已频频现身说教
(来源:中国证券报)楼市在严厉的调控政策下，土地交易市场寒风阵阵。特别是二三线城市土地市场，今年下半年以来，土地竞拍场面冷清，近期流标率大幅攀升。业内人士认为，土地频频流拍可能给后期房地产市场调控增添新的阻力。
土地市场流标率攀升
近期二三线城市各地土地市场的流标率大幅攀升。
上周南京公开出让的6宗地块中流标占3宗。10月南京举办的3场土地出让活动中，共推出16宗地块，最终只有7宗以底价成交，7宗土地延迟拍卖，1宗土地流标，1宗溢价仅1.9%。
11月2日，济南市国土资源局公告出让的11宗国有建设用地使用权，有9宗因无人申请购买而流拍，另外2宗土地则以底价成交。从出让公告看，这9宗地都位于济南长清大学科技园片区，包括4宗商业金融业用地和5宗居住用地。
而成都市近日拍卖5块土地，其中2块流拍，3块底价成交。武汉市今年下半年举行的两次土地挂牌拍卖会上，多数地块以底价成交，竞价地块屈指可数。
中原地产监测数据显示，10月，重点城市居住用地流标率高达23%。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。
在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”的主因。而地方政府在土地收入大幅缩水的情况下，也不得不微调土地出让政策，通过多种“松绑”措施来推动土地出让。杭州、成都不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。
业内人士认为，地方政府的“促销”仅仅只是一方面，年关将至，重压之下的房企到底买不买账，这才是关键。预计年底前土地市场的冷清局面或难以逆转。
但业内部分人士也同样担心，土地频频流拍可能给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为房价下行增添新的变数。
部分房企“反周期”拿地
然而，眼下也不乏个别开发商在部分二三线城市“反周期”拿地。11月22日，杭州土地市场出现久违一幕，三商业地块成功出让，其中53号之江地块引来了开发商争抢，在58轮拉锯战之后才尘埃落定，最终由浙江天创置业有限公司以36800万元竞得，楼面价15367元/平方米。
据上海同策数据显示，相对于一线城市而言，11月房企在二三线城市的拿地热情更高，共有24宗地块成交，土地成交量明显高于北上广深等一线城市。
其中，绿地集团斥资6亿元一举拿下嘉兴5宗地块。绿地集团总裁张玉良表示，在风险可控的前提下，择机进行反周期投资，是大型房企在弱市中抢抓机遇拓展发展空间的积极措施。
上海同策咨询研究指出，在当前严峻的房地产市场调控背景下，早先深耕一线城市并以住宅地产为发展轴心的品牌房企，正逐步向二三线城市纵深地带转移。
我爱我家市场研究中心认为，相比一线城市，二三线城市的土地市场选择较多，众多实力雄厚的开发商近几年来均致力于进入二三线城市，部分由一线城市发展起来的中小开发商为了寻找更广阔的发展空间也将目光投向了二三线城市。但总体看，当前土地市场已经进入深度“冬眠”，成交恐将延续萎缩。
一线城市住宅地块出让跌入谷底
(来源:中国证券报)多位专家和业内人士分析认为，在房地产调控大背景下，今年一线城市的住宅地块出让频频流拍、底价成交等情况属情理之中。由于今年商业地产火爆、保障房建设推进等因素，全年的土地出让金额并不会特别低。但随着今后调控的进一步深化，底价成交可能成为趋势。
住宅土地成交“遇冷”
海通证券发布研究报告显示，10月一线城市土地成交建面累计10545万平方米，同比增长22.43%，比上月继续回落0.9个百分点。从环比看，10月一线城市土地实际成交量953万平方米，环比减少30.95%；10月，一线城市土地实际成交溢价率回落至1.71％。
一线城市的住宅土地出让全面遇冷。北京中原地产的数据显示，截至11月15日，今年北京市场住宅土地购入金额为360.1亿元，与累计住宅销售额的比例约为21.7%，这一比例甚至比受金融危机影响的2009年还低。根据北京市有关部门联合发布的《北京市2011年度国有建设用地供应计划》，2011年北京计划供地总量为6500公顷，这比去年的6400公顷略有增加。其中，商品住宅的供应为1220公顷。然而，根据北京市土地整理储备中心可查询的数据，截至目前，北京市的住宅地块出让50块，规划建筑面积约765.21公顷。
北京中原地产市场研究总监张大伟指出，今年的住宅地块出让形势的确不容乐观，但是整体情况并不会太差。国泰君安发布的研究报告称，土地市场持续的下滑趋势已经确立，部分地方政府的财政压力明显加大，预计土地市场的持续冷清将促使2012年的地方政策存在松动可能。
底价成交比重增加
记者在北京市土地整理储备中心的网站看到，今年4月份推出的大兴、平谷的两块住宅用地至今仍无人报价。11月16日，上海市国土局出让三幅住宅用地，三宗地分别由杨浦置地、上海紫宝房地产以底价竞得，总成交价为11.5亿元。
链家地产首席分析师张月直言，楼市后续走势仍旧不乐观，库存住宅持续增加，造成土地出让成交周期延长、底价成交、流拍的地块比重增加。张大伟指出，一方面，近几年内，房地产开发企业的资金链都不会太宽松；另一方面，未来一线城市的土地出让将更趋“远郊区化”，这其中还将包括保障房建设用地，房企的拿地热情有所减少。
今年10月，招、保、万、金四大龙头房企仅有2宗土地入库，而去年同期为19宗，且企业增加土地主要集中在新兴三线城市，一线城市住宅土地市场明显冷清。业内人士指出，以龙头房企为代表的拿地节奏放缓，也预示着高溢价土地时代的终结，底价成交时代或已经来临。因此，底价成交甚至流拍的增加可能会在一定程度上促使地方政府调整土地出让价格。
中国土地勘测规划院发布的监测报告显示，地价增速全面回落，三季度主要监测城市综合、商业、住宅和工业地价环比增长率分别为1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点。而住宅地价环比负增长的城市从二季度的6个扩大到12个。中国土地勘测规划院发布的监测报告认为，目前调控处于关键时期，房地产市场总体上仍处于僵持阶段。预计在第四季度，重点监测城市的住宅用地地价增幅将进一步回落，地价水平下降的城市会逐步增多。
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