[摘要] 2011年12月贵阳市成交供应依然不温不火，即将迎来新的一年，明年的形势难以预测，因此观望情绪依然持续。从楼市供应来看，2011年12月贵阳主城区共有5个项目办理预售许可证，新办批准预售面积43.69万㎡，预售面积同比减少了82%，预计明年年初楼市供应依然较为冷清。本月主城区新推项目（含组团）11个。
（一）市场概述
2011年12月贵阳市成交供应依然不温不火，即将迎来新的一年，明年的形势难以预测，因此观望情绪依然持续。
从楼市供应来看，2011年12月贵阳主城区共有5个项目办理预售许可证，新办批准预售面积43.69万㎡，预售面积同比减少了82%，预计明年年初楼市供应依然较为冷清。本月主城区新推项目（含组团）11个，推出房源2937套，供应体量为26.9万㎡，供应面积环比增加了9.7%，供应套数上月减少了324套，从本月供应房源的趋势来看，目前市场上供应房源呈现两极分化，市场供应趋向于总价低的小户型房源以及高端豪宅。
从楼市成交来看，根据筑房网统计数据，本月贵阳市商品房成交5142套，成交面积52.64万㎡，成交面积增加了8.8%，虽然在年末交易量略有上涨，但并不代表市场有所好转，只能说明目前开发商变着法的来扭转目前的销售形势。
图1：2011年近半年贵阳楼市供求关系图（单位：万㎡）
数据来源：重庆中原贵阳事业部
（二）供应情况
1、新增批准预售分析
1.1 新增批准预售量分析
根据筑房网数据显示，2011年12月贵阳主城区共有5个项目办理预售许可证，新办批准预售面积43.69万㎡，其中新办商品住宅预售面积42.84万㎡。
本月批准预售项目相比上月减少了2个，但预售面积环比增加了68%，年关将至楼市依然不温不火，在难以预测楼市变换的时候开发商取得预售显得较为谨慎。
表1：12月贵阳主城区各项新增批准预售情况
数据来源：贵阳筑房网
图2：贵阳主城区近一年批准预售月度趋势
数据来源：贵阳筑房网
1.2 新增批准预售性质分析
从本月新办批准预售项目的性质来看，本月批准预售项目均为住宅，其中商品住宅占比98%，环比增加73%。从商品住宅的物业形态来看，均为普通住宅，目前市场上高端物业供应量较为稀缺。
图3：贵阳主城区2011年12月批准预售性质统计
数据来源：贵阳筑房网
表2:2011年12月商品住宅批准预售物业形态统计
数据来源：贵阳筑房网
（二）供应情况
1.3 新增批准预售区域分析
从批准预售的区域分布来看，本月依然仅5个区域有项目取得批准预售，且每个区域各占一个项目，其中南明区预售项目为经济适用房，本月预售面积的两个区为小河区和白云区，分别为一鸣•宽城国际和绿地伊顿公馆两个项目，预售房源均为普通高层住宅。
图4：贵阳主城区2011年12月批准预售区域统计（单位：万㎡）
数据来源：贵阳筑房网
2、新增商品住宅供应情况
2.1新增商品住宅供应整体情况
2011年12月，贵阳市主城区开盘项目（含组团）11个，其中包含1个商业项目，共计推出房源2937套，供应总面积为26.9万㎡，供应面积比上月增加了9.7%，但供应总套数比上月减少了324套。
时至年末在楼市前景未知的情况下，开发商依然持有谨慎的态度，
从今年下半年供应来看，楼市整体供应量持续走低。在这种情况市场供应呈现两极分化，，本月小河区全新高层项目美林谷推出1号楼，该项目推出面积48-149㎡房源，但从销售情况来看，中小面积房源销售较好，同时金阳区美的林城时代本月推出46-62㎡公寓产品，开盘劲销180套，在目前形势下，其销售颇为可观。此外，南明区经典天成本月推出洋房和别墅产品，银海元隆广场亦应市推出6号楼，由此看来，一些面积小、总价低和高端产品开始占领市场，这类产品对市场抗风险能力较强。
图5：贵阳主城区近半年商品房供应量月度走势图
数据来源：重庆中原贵阳事业部
表3:贵阳主城区2011年12月商品房供应情况
| 区域 | 项目名称 | 体量(万㎡) | 建筑类型 | 面积区间（㎡） | 推出套数 | 开盘时间 | 开盘均价（元/㎡） | 成交均价（元/㎡） | 销售折扣 |
| 云岩区 | 约克城邦A、B号楼 | 2.1 | 高层 | 69-120 | 231 | 2011/12/3 | 5260 | 5000 | VIP交1万优惠5000元，享95折 |
| 银海元隆广场6号楼 | 2.9 | 高层 | 93-157 | 248 | 2011/12/17 | 11100 | 9800 | 7.9/8.8折；按时签约8折 | |
| 中天花园A6-2 | 0.9 | 洋房 | 74-191 | 68 | 2011/12/31 | 6100 | 5980 | 9.8折 | |
| 花溪区 | 溪山御景电梯洋房5.6.7号楼 | 2.1 | 小高层 | 89-203 | 162 | 2011/12/2 | 6300 | 5900 | 交一万抵两万；9.7/9.8折 |
| 白云区 | 恒大城19、21、24号楼 | 4.2 | 高层 | 44-180 | 352 | 2011/12/4 | 4700 | 4600 | 9.5/9.8折 |
| 金阳区区 | 金阳新世界碧潭园D1号楼 | 2.8 | 高层 | 74-94 | 336 | 2011/12/10 | 5700 | 5300 | 交1万抵5万 |
| 金阳商业步行街 | 1.6 | 商铺 | 15-108 | 400 | 2011/12/10 | 18000 | 18000 | 交2000优惠3000元 | |
| 国电金海域5、6号楼 | 3.1 | 高层 | 96-208 | 238 | 2011/12/3 | 5150 | 4900 | 9.8/9.9折；交两万优惠三万；团购3户以上9.9折，4户以上9.8折 | |
| 美的林城时代E1号楼 | 2.5 | 高层 | 46-62 | 464 | 2011/12/18 | 毛坯：5800 非毛坯：7800 | 毛坯：5500 非毛坯：7500 | 交一万抵两万；9.8/9.9折；VIP9.95折；按时签约9.95折 | |
| 小河区 | 美林谷1号楼 | 3.6 | 高层 | 48-149 | 390 | 2011/12/10 | 4300 | 4300 | 开盘当天9.6/9.9折 |
| 南明区 | 经典天成一期独栋，洋房 | 1.1 | 独栋，洋房 | 180-395 | 48 | 2011/12/11 | 洋房：8500；别墅：16000 | 洋房：8500； 别墅：16000 | 洋房认筹交五万抵十万，别墅认筹交十万抵二十万；一次性付款再享9.8折 |
新增商品住宅供应户型情况
12月贵阳市供应商品房2937套，供应体量26.9万㎡，其中包含商业用房400套，从供应户型来看，本月两房供应1074套，占供应总套数的42%，供应户型逐渐偏向于中小户型。
面对楼市政策的严厉打击，开发商在维持单价不变的情况下，纷纷将目光转向面积，目前市场上低总价的中小户型开始走俏。
2.2 新增商品住宅供应户型情况
12月贵阳市供应商品房2937套，供应体量26.9万㎡，其中包含商业用房400套，从供应户型来看，本月两房供应1074套，占供应总套数的42%，供应户型逐渐偏向于中小户型。
面对楼市政策的严厉打击，开发商在维持单价不变的情况下，纷纷将目光转向面积，目前市场上低总价的中小户型开始走俏。
表4：贵阳主城区2011年12各区域住宅户型分布列表
图6：贵阳主城区2011年12月供应户型配比图
数据来源：重庆中原贵阳事业部
（三）成交情况
注：以下数据均来自贵阳筑房网，由中原地产统计整合得出
1、主城区总体成交概述
根据筑房网统计数据，12月贵阳市商品房成交5142套，成交面积52.64万㎡，成交面积环比增加了8.8%‘
从成交情况来看，本月商品房成交量比上月有所上涨，同时成交均价也有所下滑。年末，许多项目开始集中签约，这是本月成交量上涨的一部分原因，同时在目前市场不景气的时候众多开发商，时兴内部购房活动，其单价比市场价略低，这也是导致均价下跌一部分原因。
表5：贵阳12月主城区商品房成交情况
表6：贵阳12月主城区物业形态成交价格情况 （单位：元/㎡）
图7：贵阳主城区近半年商品房成交量月度走势图
数据来源：重庆中原贵阳事业
2、各区域成交情况
从目前的成交来看，南明区成交套数排名靠前，主要由于花果园项目成交量大的原因，但由于该项目目前成交房源户型较小，因此本月成交面积的区域为小河区，本月小河区一鸣宽城国际项目大量成交，该项目主力面积在101-125㎡，因此导致该区域本月成交面积达到10.54万㎡，成交量。
从各区成交均价来看，小河区成交均价受一鸣宽城国际的影响大幅下滑，由于该项目地处小河区开发大道（三江口周家寨村孙家院），地势较远等原因，因此单价较低，加上本月的成交量较大，从而影响该区域整体均价。本月南明区整体房价坚挺，均价达到7335元/㎡，位居各区之首，此外，本月修文商业成交量占该区成交比例较大，因此整体单价也略有上涨。
表7：贵阳主城12月各区商品房成交信息表
数据来源：贵阳筑房网
表8：贵阳12月主城各区商品房成交情况 （单位：万㎡）
数据来源：贵阳筑房网
注：表9为中原地产根据筑房网显示数据，由贵阳事业部市场研究部统计得出，统计范围为目前市场主力在售项目，在售楼栋月度房型销售跟踪，其中只包括商品住宅，不包含经济适用房以及非住宅项目，因此得出数据与当月整体成交数据有差异，仅供参考。
表9：贵阳主城区12月房型销售明细表 （单位：元/㎡）
| 区域 | 物业形态 | 单配 | 一房 | 两房 | 三房 | 四房及以上 | 跃层 |
| 白云区 | 小高层 | —— | —— | -1 | 54 | 1 | —— |
| 高层 | —— | 1 | 52 | 165 | 1 | —— | |
| 类独栋 | —— | —— | —— | —— | 8 | —— | |
| 花溪区 | 小高层 | —— | 1 | 7 | —— | —— | —— |
| 金阳区 | 高层 | —— | 180 | 33 | 64 | 9 | 1 |
| 小高层 | —— | —— | —— | 1 | —— | —— | |
| 洋房 | —— | —— | 6 | 9 | 2 | —— | |
| 公寓 | —— | —— | —— | -4 | —— | —— | |
| 南明区 | 超高层 | —— | 5 | 176 | 180 | —— | —— |
| 多层 | —— | —— | —— | 4 | —— | —— | |
| 高层 | —— | 5 | 55 | 38 | 18 | 4 | |
| 公寓 | —— | —— | 1 | 11 | —— | —— | |
| 小高层 | —— | —— | —— | 10 | —— | —— | |
| 乌当区 | 别墅 | —— | —— | —— | —— | 10 | —— |
| 高层 | —— | —— | 80 | 58 | 2 | —— | |
| 小高层 | —— | —— | 1 | 2 | —— | —— | |
| 小河区 | 别墅 | —— | —— | —— | —— | 2 | —— |
| 高层 | —— | 18 | 19 | 3 | —— | —— | |
| 洋房 | —— | —— | —— | —— | 2 | —— | |
| 云岩区 | 别墅 | —— | —— | —— | —— | 9 | —— |
| 超高层 | 24 | 1 | 8 | 7 | —— | —— | |
| 高层 | 0 | 42 | 88 | 139 | 15 | 20 | |
| 小高层 | —— | —— | —— | 1 | 1 | —— | |
| 洋房 | —— | —— | —— | 21 | 5 | —— | |
| 多层 | —— | —— | 14 | 2 | —— | —— | |
| 合计 | —— | 24 | 253 | 539 | 765 | 85 | 25 |
数据来源：重庆中原贵阳事业部
3、房型供销情况
从12月房型供销对比图来看，两房和三房供销量，其中三房供求比，达到1.27，这说明目前市场上，三房销售走势相对较平稳。
图8：12月房型供销对比图
数据来源：重庆中原贵阳事业部
（四）媒体分析
数据说明：监测范围为贵阳市主城区3大报媒广告，包括贵阳晚报、贵州都市报、贵州商报；监测对象为房地产相关广告。报媒广告投放整版按1版计算，双通整版按2版计算，双通半版按1版计算，半版按0.5版计算，1/2竖版按0.5版计算。
1、投放概述
◆ 投放总量分析
2011年12月贵阳市各区域房地产类报媒广告投放量较11月有所减弱，累计投放238频次，比11月减少了90次，环比下降27.44%。折合投放版面183版，环比减少了109版，下降37.32%。
由于各区域楼盘供应量的减少，大部分楼盘均减小了报媒广告的投放量，尤其是一些大盘的投放量的大幅下降从而带动了贵阳市整体投放的明显减少。除少数楼盘为维持销售而加大宣传力度之外，整体投放方向仍然主要集中在少数新推楼盘或大盘加推新组团的宣传和销售上。
◆ 投放总金额分析
顺应投放量的减少，2011年12月贵阳市各区域房地产类报媒广告累计投放金额1339.18万元，比11月减少了701.29万元，环比下降34.37%。
2、投放报媒分布
◆ 投放量分析
根据中原地产市场研究部监测，2011年12月房地产报媒广告投放中，晚报投放比重占69%，其次是都市报占26%，商报5%。与11月相比，本月晚报、都市报投放频次分别上升2%、1%，商报下降3%。
图9：2011年11月、12月房地产报媒投放量分类媒体分布图
数据来源：重庆中原贵阳事业部
◆ 投放金额分析
从投放金额上看，晚报、都市报分别占据68%、29%的比重，较上月均增加1个百分点，商报占3%，下降2个百分点。
图10：2011年11月、12月房地产报媒投放金额分类媒体分布图
数据来源：重庆中原贵阳事业部
3、广告投放区域分布
◆ 区域投放量分析
根据数据显示，贵阳市各区域房地产报媒广告投放量排列前三的是云岩区、南明区、乌当区，三个区域投放比例占据了总的75.63%，与上个月相比大致相同。本月除小河区投放频次略有增加外，其它区域均存在不同程度减少，花溪区0投放。
表10：2010年11月、12月房地产报媒区域投放统计表（次）
数据来源：重庆中原贵阳事业部
◆ 区域媒体分析
从区域整体上看，贵阳市所有区域的报媒投放排名仍然是晚报、都市报、商报。从投放前三的区域看，晚报投放117频次，都市报投放52频次，商报投放11频次，共180频次，占总投放量的75.63%。本月花溪区在各报媒投放均为0。
表11：2010年12月房地产区域报媒（单位：次）
数据来源：重庆中原贵阳事业部
◆ 区域投放金额分析
本月投放金额排名前三依次为云岩区、南明区、乌当区，与11月相比，云岩区、南明区均大幅下降，分别减少353.99万元、155.38万元，乌当区增加37.16万元。金阳区投放金额也大幅减少225.96万元，环比下降63.78%。本月除乌当区随着投放频次的减少，投放金额反而增加，小河区由于新推楼盘及部分在售楼盘活动频繁，投放金额有所上升，环比增幅91.08%外，其它区域都随着投放频次的减少，投放金额应势降低。
表12：2011年11月、12月各区域广告投放金额对比表（单位：万元）
数据来源：重庆中原贵阳事业部
4、广告投放排名
◆ 各媒体投放10
表13：2010年12月贵阳市主城各媒体项目投放金额排名10
数据来源：重庆中原贵阳事业部
◆ 项目投放金额排名
从贵阳市投放金额排名前十的楼盘看，绝大部分楼盘均为加推全新组团或是为了维持销量而进行广告宣传的项目。11月中天•未来方舟中国论坛巡展谢幕且开始首推住品企业团购，12月广告宣传大幅减少，投放金额减少了361.83万元，环比下降77.24%；美林谷本月首次开盘，自然加大广告投资力度。
表14：2010年12月贵阳市主城各项目投放金额排名
| 媒体 | 项目 | 投放金额（万元） |
| 晚 报 | 花果园 | 143.1 |
| 保利·温泉新城 | 73 | |
| 银海·元隆广场 | 53.1 | |
| 中天·未来方舟 | 44.78 | |
| 美林谷 | 42.71 | |
| 美的·林城时代 | 37.17 | |
| 恒大名都 | 35.15 | |
| 万科·劲嘉金域华府 | 32.83 | |
| 保利·云山国际 | 29.89 | |
| 金海洋 | 27.59 | |
| 都市报 | 花果园 | 141.3 |
| 中天·未来方舟 | 44.55 | |
| 银海·元隆广场 | 35.775 | |
| 保利·云山国际 | 31.005 | |
| 万科·劲嘉金域华府 | 30.15 | |
| 享特·国际金融中心 | 19.8 | |
| 保利·温泉新城 | 14.355 | |
| 东山壹号 | 8.235 | |
| 中铁·逸都国际 | 7.2 | |
| 媒体 | 项目 | 投放金额（万元） |
| 晚 报 | 花果园 | 143.1 |
| 保利·温泉新城 | 73 | |
| 银海·元隆广场 | 53.1 | |
| 中天·未来方舟 | 44.78 | |
| 美林谷 | 42.71 | |
| 美的·林城时代 | 37.17 | |
| 恒大名都 | 35.15 | |
| 万科·劲嘉金域华府 | 32.83 | |
| 保利·云山国际 | 29.89 | |
| 金海洋 | 27.59 | |
| 都市报 | 花果园 | 141.3 |
| 中天·未来方舟 | 44.55 | |
| 银海·元隆广场 | 35.775 | |
| 保利·云山国际 | 31.005 | |
| 万科·劲嘉金域华府 | 30.15 | |
| 享特·国际金融中心 | 19.8 | |
| 保利·温泉新城 | 14.355 | |
| 东山壹号 | 8.235 | |
| 中铁·逸都国际 | 7.2 |
1、规划动态
2、政策动态
金阳600亿打造贵阳立体交通新中心
贵阳市金阳新区抓住贵阳市二环路贯穿金阳的优势，拟在“十二五”期间，投资用600亿元在二环城市带新火车站片区构建贵阳市立体交通新中心。
二环城市带金阳新区范围内的新火车站片区规划面积12.5平方公里，计划建设30多条总长100余公里的城市一级干道及6座立交桥，到2014年，二环城市带火车站片区将由干道、地铁、快速路立交桥、高架城际铁路，轨道交通高架、轨道交通地下组成的“五横三纵”的立体交通网络系统。 二环城市带火车站片区建成后，轻轨一号线、贵阳城际高铁等城市铁路交通等大区域交通线将各县域实现无界连接，通过各轻轨站点、快速公交线路站点，市民可实现出行与快速交通之间的无缝换乘。在各轻轨站点及快速公交线路站点，步行200米就可到达停车场库和自行车临时存放点。新火车站景观大道也将成为打破以往城市街道的传统格局，总宽110米的景观大道，其中中央宽60米的中央步行街集商业、休闲、交通出入口于一体。
2012年1月1日起5年以上房贷利率涨一成
今年央行3次上调贷款利率，明年1月房贷利息开始“算总账”，5年以上房贷利率将从6.4%涨至7.05%，涨幅一成。
存款准备金率降0.5% 3年来首次下调
中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。自2010年初起，中国央行已连续12次上调存款准备金率，并加息5次。
本次全面下调金融机构存准率，为三年来的首次下调，意味着中国紧缩的货币政策正式转向。本次下调后，中国大型金融机构的存准率将由21.5%的历史高位回落至21%，中小型金融机构的存准率则降至17.5%。按10月末中国79.21万亿元的人民币存款
余额计算，本次下调将释放3690.5亿元资金。中国国家主席胡锦涛于11月12日在APEC峰会上强调，当前形势下中国必须坚定不移保增长、促稳定，尤其是要努力实现强劲增长，为亚太地区和世界经济发展增添动力。此后，央行发布的三季度中国货币政策执行报告中指出，将继续实施稳健的货币政策，同时也将根据经济形势的变化，适时适度进行预调微调。
贵阳住房公积金管理办法正式实施 缴费不足要被罚
从12月1日开始，《贵阳市住房公积金管理办法》(以下简称《管理办法》)正式施行。作为贵阳市制定出台的部住房公积金管理地方法规，备受关注，根据《管理办法》的规定：国家机关、国有企业、集体企业、外商投资企业、民营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工均应缴存住房公积金。另外，根据新近出台的《贵阳市进城务工人员、个体工商户、自由职业人员建立住房公积金制度的暂行规定》：凡具有本市常住户籍和在我市长期居住的非本市户籍，男55周岁以下，女50周岁以下的进城务工人员、个体工商户、自由职业人员，自愿承诺履行缴存住房公积金义务，遵守住房公积金管理规定，可以纳入住房公积金制度实施范畴，享有住房公积金制度赋予的相关权利。
《管理办法》第15条明确，市、区(县、市)单位职工住房公积金的月平均工资的计算方式为：
1、规范津补贴后的行政单位(含参公事业单位)职工，按照工改后的职务工资、级别工资以及规定的津贴、补贴、年终一次性奖金合并计算；
2、实行绩效工资的事业单位职工，按照工改后的岗位工资、薪级工资、绩效工资合并计算；
3、未实行绩效工资的事业单位职工，按照工改后的岗位工资
3、行业动态薪级工资以及补贴、年终一次性奖金合并计算；
4、企业职工住房公积金的月平均工资，包括基础工资、工龄工资、效益工资、计时工资、津贴和补贴、各种奖金和加班工资。
国土部拟新规打击囤地 土地闲置2年可无偿收回
12月21日，国土部公布了《闲置土地处置办法》修订草案，面向社会公开征求意见。其中对于闲置土地的认定、处置和处罚等环节，做出了详细的规定。办法拟规定，在《闲置土地认定通知书》下达后，国土部门应当与土地使用者协商，共同拟订闲置土地处置方案，报本级政府批准后组织实施。
1、闲置土地将责令限期开工
2、土地闲置满2年将无偿收回
3、闲置土地 开发商贷款受限
闲置土地5种处置方案
●延长动工开发建设期限，延长期限最长不得超过1年
●改变土地用途，按新用途重新办理相关用地手续
●安排临时使用，待原项目具备开发建设条件，土地使用者重新开发建设，临时使用期限最长不得超过2年
●协议有偿收回国有建设用地使用权
●对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划调整造成闲置的，可为土地使用
贵阳地标喷水池再次改造：中天城投喷水池地块规划用地面积5.7万㎡
据悉，贵阳市推进一环内旧城改造过程中，中天城投集团2012年喷水池人民剧场旧城改造项目将是稳固推进老城区振兴计划中重要的一笔。中天城投产品升级，未来两年将有450万方公共建筑上市。中天城投数个旧城改造项目呼之欲出。中天会展城超高层摩天群、河滨剧场旧改项目188万平
米、人民剧场旧改项目230万㎡、火车站项目20万㎡，贵阳未来两年中天城投将推出超过450万方公共建筑产品。中天城投喷水池人民剧场地块包括该地块规划用地面积5.7万㎡，用地性质为文化、商业、办公、酒店综合用地，规划控制容积率不高于12.9，建筑密度不大于60%，总建筑面积230万㎡。中天喷水池人民剧场地块包括了省人民剧场、市一幼儿园、第五球场、市文化局职工宿舍等单位。
11月份70大中城市房价环比 贵阳涨幅仅0.2%
11月份70个大中城市新建住宅环比价格下降城市首次过半，达49个；持平的城市有16个；上涨的城市仅有5个。统计显示，涨幅的是贵阳，也仅是0.2%。有业内人士指出，一些开发商由于银根紧张，也开始以降价来换取销售量，但市场观望气氛仍浓，显示中央政府调控楼市已初步达到调控预期。
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