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中原地产:2011年贵阳房地产市场分析报告

——2011贵阳商品房成交走势平稳 土地市场环比下滑

房天下   2012-01-13 18:10

[摘要] 2011贵阳:调控对楼市成交影响微妙,土地市场环比下滑。从宏观调控的层面上看,2011年国家对楼市扩大了限购范围,加大了限购力度,房地产调控在今年初见成效,信贷投放持续优化,政策调控不太可能会放松,而逐步实现房价合理回归将是明年楼市的主基调。

第1章房地产投资环境分析

1.1房地产相关政策

2010年是房地产政策调控年,2011年进一步加强房地产政策调控力度,行政手段和经济手段继续升级和深化,楼市调控的几剂“猛药”,莫过于限购、限价、限贷“三限”政策。2010年4月“新国十条”出台后,房地产市场出现了积极变化,房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,进一步做好房地产市场调控工作,促进房地产市场平衡健康发展,2011年1月26日“国八条”颁布,提出“二套房贷款首付不低于60%,利率不低于基准利率的1.1倍”。

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显然国家对楼市扩大了限购范围,加大了限购力度。其中限购令则为众人关注的焦点,从北京、上海、深圳、厦门等一线城市到二三线城市限购令的相继出台,至今年年底,近46个城市执行限购政策,600多个城市公布房价控制目标。楼市尤其是一线城市房价下降趋势明显,二三线城市调控效果也慢慢浮现。3月国地部颁布的《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》对土地市场保障性安居工程建设也做了明确规范。4月《关于2011年纠风工作实施意见的通知》确保房地产配置环节公开公正、透明化。12月14日闭幕的中央经济工作会议明确,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。由此看来,房地产调控初见成效,房地产调控政策不太可能会放松,而逐步实现房价合理回归将是明年楼市的主基调。

1.1.1 金融及财税政策

2011年是“十二五”开局之年,也是经济形势异常复杂的一年。为抑制通胀、保持经济健康可持续增长,中国政府实施“稳经济、调结构、控通胀 ”的经济发展思路,实施积极的财政政策和稳健的货币政策,国内经济总体保持稳健增长的态势。同时,国内企业因全球经济疲软等因素导致出口增长缓慢,国内投资因房地产调控和政府融资平台资金紧张而放缓,扩大内需艰难,通货膨胀也没有完全消除。从房地产方面看,经过限购、紧缩货币等一些列的房地产调控,房地产价格终于出现了拐点,但为了避免房是产泡沫破裂会对银行体系产生重大冲击,因此房地产调控的最理想的结果是实现房地产的软着陆。

2011年一年内央行三次存贷款基准利率及六次存款准备金率上调,大型金融机构存款准备金率达到21.5%,创历史新高,直至12月,存款准备金率为三年来的首次下调,意味着中国紧缩的货币政策正式转向,各银行业金融机构积极传导灵活稳健货币政策,保持合理信贷投放力度和节奏,信贷投向持续优化,有效支持了经济平稳较快增长。”

从财税上看,2011年财税改革,将按照“十二五”规划加快财税体制改革,10月十一届人大常委会第二十三次会议强调将加快推进房产税实施。12月财政部有关人未来战士称,将考虑推进房地产税改革有望扩大试点范围,房产税将逐渐取代限购令。强调了房产税对于财税配套改革具有直接意义,认为房产税可以成为地方税体系中的主力、支柱型财源,使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能契合。

1.1.2 土地政策

2011年1月26日发布的“国八条”中强调严格住房用地供应管理,进一步完善土地出让方式,大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,必须及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。2011年3月国土部颁布的《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》控价格,防“地王”,坚持招标拍卖挂牌出让制度,进一步完善供地政策;编制公布城市住房用地供应。11月,由国地资源部下发《土地变更调查工作规则(试行)》标志着土地变更调查工作步入常态化、规范化、法制化新轨。12月国国土部公布了《闲置土地处置办法》修订草案,规定开发商土地闲置满2年的,将无偿收回土地使用权,此外,房开商有闲置土地,将禁拿新地。

1.1.3 障性住房政策

2011年,中央在加大对房地产市场调控力度的同时,对保障性住房的建设力度进一步加强,2011年作为“十二五”开局之年,国家提出,未来五年要建设3600万套保障性安居工程,其中,2011年计划为1000万套,各地方政府根据当地情况与中央基调一致,认真落实年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的任务,于10月份底提前完成年初目标任务。

1.1.4 贵阳政策

针对2011年1月出台的“国八条” 对新一轮房地产市场调控作出具体部署,贵阳市的房地产调控政策与中央保持一致,但相对于一线、二线城市显得相对“温柔”,贵州省省会贵阳市也已在今年2月21实施“贵阳市限购令”,对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,只限购一环地段商品房。5月贵州省物价局也发布的《商品房销售明码标价规定》实施细则明确规定:商品房经营者应当明确标示与商品房价格密切相关的因素如建筑面积等,一房一价,实行明码标价。8月贵阳市还提出了“商转公”政策,公积金贷款相较商业贷款首套房,可以减少利率支出。12月《贵阳市住房公积金管理办法》的颁布加强了住房公积金管理制度,确保住房公积金运营安全的目的,同时又切实维护和保障了职工的合法权益。。

表1-1:2011年及贵阳市主要房地产政策一览表

 

1.2城市规划

2011年贵阳“五大新城”主题初现,作为城乡一体化发展的现代化新城,五大新城具有充分前瞻性:百花新城,突出爽爽贵阳的气候优势,打造新的宜居城市拓展区域;龙洞堡新城,配合贵阳市旅游战略发展,打造临空经济区,建设贵龙城市经济带;花溪大学城,集合全省高校资源优势,带动相关产业发展;扎佐工业新城,紧扣“十二五”规划工业强省的基调;天河潭新城,形成农业、旅游、观光一体化……

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