[摘要] 2011贵阳:调控对楼市成交影响微妙，土地市场环比下滑。从宏观调控的层面上看，2011年国家对楼市扩大了限购范围，加大了限购力度，房地产调控在今年初见成效，信贷投放持续优化，政策调控不太可能会放松，而逐步实现房价合理回归将是明年楼市的主基调。
第1章房地产投资环境分析
1.1房地产相关政策
2010年是房地产政策调控年，2011年进一步加强房地产政策调控力度，行政手段和经济手段继续升级和深化，楼市调控的几剂“猛药”，莫过于限购、限价、限贷“三限”政策。2010年4月“新国十条”出台后，房地产市场出现了积极变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，促进房地产市场平衡健康发展，2011年1月26日“国八条”颁布，提出“二套房贷款首付不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍”。
显然国家对楼市扩大了限购范围，加大了限购力度。其中限购令则为众人关注的焦点，从北京、上海、深圳、厦门等一线城市到二三线城市限购令的相继出台，至今年年底，近46个城市执行限购政策，600多个城市公布房价控制目标。楼市尤其是一线城市房价下降趋势明显，二三线城市调控效果也慢慢浮现。3月国地部颁布的《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》对土地市场保障性安居工程建设也做了明确规范。4月《关于2011年纠风工作实施意见的通知》确保房地产配置环节公开公正、透明化。12月14日闭幕的中央经济工作会议明确，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。由此看来，房地产调控初见成效，房地产调控政策不太可能会放松，而逐步实现房价合理回归将是明年楼市的主基调。
1.1.1 金融及财税政策
2011年是“十二五”开局之年，也是经济形势异常复杂的一年。为抑制通胀、保持经济健康可持续增长，中国政府实施“稳经济、调结构、控通胀 ”的经济发展思路，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，国内经济总体保持稳健增长的态势。同时，国内企业因全球经济疲软等因素导致出口增长缓慢，国内投资因房地产调控和政府融资平台资金紧张而放缓，扩大内需艰难，通货膨胀也没有完全消除。从房地产方面看，经过限购、紧缩货币等一些列的房地产调控，房地产价格终于出现了拐点，但为了避免房是产泡沫破裂会对银行体系产生重大冲击，因此房地产调控的最理想的结果是实现房地产的软着陆。
2011年一年内央行三次存贷款基准利率及六次存款准备金率上调，大型金融机构存款准备金率达到21.5%，创历史新高，直至12月，存款准备金率为三年来的首次下调，意味着中国紧缩的货币政策正式转向，各银行业金融机构积极传导灵活稳健货币政策，保持合理信贷投放力度和节奏，信贷投向持续优化，有效支持了经济平稳较快增长。”
从财税上看，2011年财税改革，将按照“十二五”规划加快财税体制改革，10月十一届人大常委会第二十三次会议强调将加快推进房产税实施。12月财政部有关人未来战士称，将考虑推进房地产税改革有望扩大试点范围，房产税将逐渐取代限购令。强调了房产税对于财税配套改革具有直接意义，认为房产税可以成为地方税体系中的主力、支柱型财源，使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能契合。
1.1.2 土地政策
2011年1月26日发布的“国八条”中强调严格住房用地供应管理，进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。2011年3月国土部颁布的《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》控价格，防“地王”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策；编制公布城市住房用地供应。11月，由国地资源部下发《土地变更调查工作规则（试行）》标志着土地变更调查工作步入常态化、规范化、法制化新轨。12月国国土部公布了《闲置土地处置办法》修订草案，规定开发商土地闲置满2年的，将无偿收回土地使用权，此外，房开商有闲置土地，将禁拿新地。
1.1.3 障性住房政策
2011年，中央在加大对房地产市场调控力度的同时，对保障性住房的建设力度进一步加强，2011年作为“十二五”开局之年，国家提出，未来五年要建设3600万套保障性安居工程，其中，2011年计划为1000万套，各地方政府根据当地情况与中央基调一致，认真落实年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的任务，于10月份底提前完成年初目标任务。
1.1.4 贵阳政策
针对2011年1月出台的“国八条”对新一轮房地产市场调控作出具体部署，贵阳市的房地产调控政策与中央保持一致，但相对于一线、二线城市显得相对“温柔”，贵州省省会贵阳市也已在今年2月21实施“贵阳市限购令”，对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，只限购一环地段商品房。5月贵州省物价局也发布的《商品房销售明码标价规定》实施细则明确规定：商品房经营者应当明确标示与商品房价格密切相关的因素如建筑面积等，一房一价，实行明码标价。8月贵阳市还提出了“商转公”政策，公积金贷款相较商业贷款首套房，可以减少利率支出。12月《贵阳市住房公积金管理办法》的颁布加强了住房公积金管理制度，确保住房公积金运营安全的目的，同时又切实维护和保障了职工的合法权益。。
表1-1：2011年及贵阳市主要房地产政策一览表
1.2城市规划
2011年贵阳“五大新城”主题初现，作为城乡一体化发展的现代化新城，五大新城具有充分前瞻性：百花新城，突出爽爽贵阳的气候优势，打造新的宜居城市拓展区域；龙洞堡新城，配合贵阳市旅游战略发展，打造临空经济区，建设贵龙城市经济带；花溪大学城，集合全省高校资源优势，带动相关产业发展；扎佐工业新城，紧扣“十二五”规划工业强省的基调；天河潭新城，形成农业、旅游、观光一体化……
表1-2：2011年贵阳“五大新城”规划一览表
图1-1：贵阳“五大新城”规划范围示意图
第2章 土地市场分析
数据说明：以下所指土地数据为截至到2011年贵阳市土地矿产资源交易网发布的数据。不包含土工业用地、仓储用地、金融保险用地、加油加气站用地、教育科研用地等非房地产相关用途的土地信息。
2.1土地市场前两季度较为活跃，第三季度最为寒冷
根据贵阳市土地矿产资源交易网数据显示， 2011年全年供应土地48宗，供应面积434.72万㎡，出让土地43宗，出让总面积420万㎡。其中4月份供应面积，供应量达到187.43万㎡，占了全年供应量的43%。从2011年贵阳主城区每月土地供应成交对比图上看出，不管是土地成交或是供应，前两个季度1-4月土地市场较为活跃，第四季度市场相比较为温和，而最寒冷的则为第三季度，7.8.9月份无一宗土地成交或供应。
图2-1：2011年贵阳市主城区各月土地供应及成交对比图 单位：万㎡
数据来源：贵阳市土地矿产资源交易网
2.2供应总面积环比下降，小宗地块供应量
从2011年房地产相关用地供应情况分析来看，2011年贵阳市供应土地48宗，环比增长了23%，供应总面积434.72万㎡，环比下降了28%。由于小宗土地成交量的加大，直接导致供应宗数的增长，供应面积的下降。据统计，2011年100亩以下的小面积地块23宗，占比48%。
图2-2：2011年贵阳市主城区土地供应规模情况
数据来源：贵阳市土地矿产资源交易网
2.3出让面积环比下降，土地单价创历年新高
2011年贵阳市主城区出让土地43宗，环比上涨了16%，但由于小宗土地增多，土地出让面积环比下降了16%，全年出让总面积420万㎡，可建建筑面积2073.65万㎡，成交总金额76.23亿元，土地单价121万/亩，楼面地价368元/㎡。其中，2011年土地单价环比2010年增长了85%，创历年新高。从土地成交金额来看，2011年土地成交总金额达到76.23亿元，环比上涨了55%，较历年土地成交总金额增幅较大。
图2-3：2006年至2011年贵阳市主城区房地产相关用地出让面积 单位：万㎡
数据来源：贵阳市土地矿产资源交易网
图2-4：2006年至2011年贵阳市主城区各区域房地产相关用地成交单价 单位：万元/亩
数据来源：贵阳市土地矿产资源交易网
图2-5：2006年至2011年贵阳市主城区各区域房地产相关用地成交金额 单位：亿元
数据来源：贵阳市土地矿产资源交易网
2.4当地开发商成主力军，点燃整个土地市场
从2011年贵阳市主城区各月土地供应与成交来看，2011年三四月份的成交量与供应量基本持平。原因则是因为中天城投和宏益地产两大开发商批量拿地。三月份，中天城投集团在云岩区水东路渔安安井片区拿了6宗土地，共58万㎡。而四月份，宏益房地产开发有限公司一口气拿下五里冲11宗土地，共187万㎡。这也直接促使了2011年土地市场前两个季度的火热。
2.5南明云岩表现突出，金阳小河等区域尤其冷清
2011年贵阳主城区当属南明区表现最为突出，全年供应土地22宗，出让21宗，供应面积233.23万㎡，出让面积230.32万㎡，供应与成交基本持平。尾随其后的是云岩区，2011年云岩区土地供应15宗，出让土地11宗。而乌当区，花溪区和白云区的供应量，成交量相对较少。但最为冷清的则为金阳新区，小河区和修文。这三个区域无一宗土地供应或成交。再从平均地价上看，的为云岩区，达到188.85万/亩。其次花溪排名第二，平均地价为166.04万/亩，平均楼面地价达到了1020.8元/㎡,排名。这也直接成为了花溪今年来房价上涨的主要原因。
表2-1：2011年贵阳市主城区各区域房地产相关用地供应与成交
数据来源：贵阳市土地矿产资源交易网
第3章 市场供应篇
3.1 新增批准预售分析
数据说明：以下数据均为贵阳筑房网公布数据，统计对象为贵阳主城区2011年内取得预售许可证的项目。
3.1.1新增批准预售总量环比减少，非住宅环比增长144%
根据贵阳市筑房网数据显示，2011年全年贵阳主城区新办批准预售项目150批次，批准预售总面积715.75万㎡，环比减少390.81万㎡，降幅达35.3%。
2011年主城区批准预售的住宅面积632.6万㎡，批准预售非住宅83.15万㎡。其中，商品住宅预售面积548.82万㎡，环比减少437.76万㎡，降幅达44.4%；经济适用房整体变化不大，全年批准预售面积83.78万㎡，环比减少了2.16万㎡；非住宅批准预售增幅较明显，全年预售面积83.15万㎡，环比增长率达144.27%。
图3-1：2011年贵阳主城区批准预售性质分类
数据来源：贵阳市筑房网
3.1.2 金阳区、两城区成供应主力，各区供应环比减少
从2011年各区域批准预售面积来看，主要分布在金阳区、南明区和云岩区，其中金阳区2011年批准预售面积164.73万㎡，位居各区之首。金阳区、南明区和云岩区三大区域批准预售面积占全年批售总面积的62.75%
2011年批准预售面积环比减少了35.3%，从各区分布来看，仅两个区预售面积环比增加，乌当区和小河区批准预售面积环比增加41.71%和56.47%，其余各区均有不同程度减少，环比降幅在14%-74%，其中降幅的区域是修文，环比减少74.34%。由于今年房地产政策的打压，导致开发商在取得预售许可的时候显得较为谨慎。
图3-2 : 2011年贵阳主城各区批准预售面积对比 单位：万㎡
数据来源：贵阳市筑房网
图3-3：贵阳主城各区2011年批准预售商品住宅对比
数据来源：贵阳市筑房网
3.2 新增商品住宅实际供应
数据说明：以下数据均为贵阳中原市场研究部调研数据。调查对象为主城区（不含清镇和修文）2011年供应的商品住房，不包括集资房和保障性住房。
3.2.1 下半年供应相对集中，整体供应走势平稳
2011年贵阳市主城区商品住房实际供应量为456万㎡，新增供应套数约为4.22万套，共有56个楼盘分144个组团（批次）推售。
2011年上半年市场供应相对较温和，1月和4月供应量分别不足30万㎡，反之6-9月供应量较集中，每月供应量均在40万㎡以上，其中9月供应量为50.74万㎡，达到全年供应的峰。但由于贵阳市全年供应量不大，每月供应量之间的差异不是特别明显，全年整体供应整体较平稳。
图3-4： 2011年贵阳主城区商品住宅月度供应量 单位：万㎡
数据来源：贵阳中原市场研究部
3.2.2 高层供应为主，别墅洋房供应量少
2011年贵阳市主城区普通高层住宅成为市场供应主体，全年4.22万套商品住宅供应中约有3.02万套为高层产品，总供应量约335万㎡，占总供应量的73.5%左右。其次为超高层产品的供应，2011年主城区有2个项目推出8601套超高层，总供应量约64万㎡，其中花果园项目推出7981套，推出体量56.6万㎡，占超高层总供应量的89%。
2011年贵阳主城区有9个项目推出985套洋房，供应量约15.6万㎡，此外，主城区全年有6个项目推出378套别墅，供应量约11.6万㎡，2011年贵阳别墅洋房总供应量仅占全年商品住宅总供应的6%，同时小高层和多层的供应与别墅洋房供应持平，充分反应出贵阳市高端物业供应较为稀缺。
图3-5：2011年贵阳主城区商品住宅各建筑类型面积供应比例
数据来源：贵阳中原市场研究部
3.2.3两房、三房成供应主体，户型分配集中化
2011年贵阳市主城区商品住宅供应户型以中小户型为主，其中两房和三房的供应分别为1.5万套和1.8万套，占供应总量的36.6%和43%，两房和三房整体占比达到80%。此外，单配和一房套数分别为1959套和2118套，占供应总量的4.6%和5%，目前贵阳市单配、一房和四房及以上、跃层的比例各占一半，户型分配集中化。
图3-6：2011年贵阳主城区商品住宅供应房型比例
数据来源：贵阳中原市场研究部
3.2.4 金阳区供应面积，南明区供应套数
2011年贵阳市商品住宅供应总套数42226套，供应面积455.8万㎡，从各区供应面积来看，金阳区、南明区和云岩区供应面积均在100万㎡以上，其中金阳区供应面积，供应量约为112.8万㎡，然而，从各区供应套数来看，南明区供应套数达到12251套，成为各区供应之首，金阳区供应套数却排名第三，这主要是由于南明区和金阳区供应产品面积的差异，从各区户型供应来看，三房供应中金阳区占比30.5%成为各区之首，两房供应中南明区占比36.5%，成为各区之首，户型面积的差异直接导致两区的供应排名。
图3-7：2011年贵阳主城各区商品住宅供应分布
数据来源：贵阳中原市场研究部
表3-1：2011年贵阳主城各区商品住宅供应情况
数据来源：贵阳中原市场研究部
第4章 市场需求
4.1 调控对成交影响较小，限购政策延续增加期待
2011年的楼市调控与以往调控的不同，就在于限购令的大面积出台和使用。1月26日，“新国八条”正式出台，为今年房地产市场定下基调，标志着楼市进入“限时代“。一纸限购让各大城市楼市成交量应声而落，而对于三线城市的贵阳来讲，当地限购仅限于一环以内，楼市调控对贵阳市商品房的成交影响不大。贵阳主城区2011年成交商品房6.65万套，成交面积达到696.61万㎡。
今年2月16日，随着贵阳限购出台，商品房成交受到一定影响，当月成交面积仅为32万㎡，成交套数仅2676套，但此后几月商品房的成交量波动不是很明显，8-9月由于贵阳房博会的召开，带动了商品房的成交量上涨，但第四季度，随着限购政策的持续，楼市观望情绪加重，成交量也随之略有下降。12月，住建部证实地方政府需在到期之后对限购政策进行延续，让市场各方对于2012的房价走向和行业健康发展多了更多期待。
图4-1： 2011年贵阳主城区商品房成交量月度情况 单位：万㎡
数据来源：贵阳市筑房网
图4-2： 2011年贵阳主城区商品房成交套数月度情况 单位：套
数据来源：贵阳市筑房网
4.2商品房成交价格波动不明显
数据说明：以下成交均价数据，均为贵阳筑房网公布数据，由中原地产市场研究部统计整理得出。
2011年贵阳市商品房成交均价受楼市调控的影响不大，主城区全年商品房成交金额达到367.13亿元，商品房建筑面积成交均价达到5595元/㎡，单月均价均在5000-6000元/㎡之间。从各月成交均价来看，2-4月整体成交均价在5500-5800元/㎡，8-11月均价集中在5600-6100元㎡，上下半年成交均价波动均不明显，其中9月受贵阳房博会召开的影响，非住宅成交量的上涨，当月成交均价达到6160元/㎡，成为今年单月单价。
图4-3： 2011年贵阳主城区商品房成交均价月度情况 单位：元/㎡
数据来源：贵阳市筑房网
4.3 金阳区、两城区成交为主，区域价差较大
2011年贵阳市商品房成交依然以金阳区和两城区成交量为主，金阳区商品房成交量约占总成交的三成，两城区约占总成交量34%。从商品房成交套数来看，南明区和金阳区成交套数均过万，两区成交套数超过贵阳商品房成交总套数的一半。
从成交均价来看，受区域行政规划以及经济发展等因素影响，各区域之间间价格差异较大，同时由于目前贵阳房地产市场呈现楼盘数量少，规模大的现象，单个项目的成交量对市场成交均价的影响较大，因此，影响各区成交均价的因素取决于当月成交商品的物业形态。
图4-4： 2011年贵阳主城各区商品房成交量情况 单位：万㎡数据来源：贵阳市筑房网
图4-5： 2011年贵阳主城各区商品房成交套数情况 单位：套
数据来源：贵阳市筑房网
图4-6： 2011年贵阳主城各区商品房成交均价情况 单位：元/㎡
数据来源：贵阳市筑房网
第5章 小结篇
从宏观调控的层面上看，2011年国家对楼市扩大了限购范围，加大了限购力度，房地产调控在今年初见成效，信贷投放持续优化，政策调控不太可能会放松，而逐步实现房价合理回归将是明年楼市的主基调。
从土地市场来看，2011年贵阳土地供需市场整体表现不突出，全年土地供应与成交环比均有所下降，供应土地多以小规模地块为主，加上楼市政策调控的影响，下半年开发商拿地热情不高，外地开发商显得较为谨慎，反之本地开发商成为今年的主力军。
从供应市场来看，批准预售环比下降，新增供应方面，金阳区、南明区和云岩区成为市场供应主力，2011年贵阳楼市以普通高层供应为主，同时在户型方面两房、三房成为占主导地位，市场高端物业相对较稀缺。
从需求来看，2011年贵阳市商品房成交受楼市调控的影响不是很大，全年成交走势相对交平稳，成交均价波动不大，但下半年由于调控政策的持续，加大了购房者的观望情绪，年末成交略有下降，在明确限购政策将在明年延续之后，又给市场增加了更多期待。
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