[摘要] 在国家持续调控下，房地产行业正在悄然发生变化。资金短缺、土地竞拍方式变化、利润缩水等多种因素，让大多房地产企业面临着扩张还是收缩甚或转型的“纠结”，项目转让、并购、转行等现象开始不断出现。
房企两极分化加速地产行业进入“并购”时代
(来源:经济参考报)在国家持续调控下，房地产行业正在悄然发生变化。资金短缺、土地竞拍方式变化、利润缩水等多种因素，让大多房地产企业面临着扩张还是收缩甚或转型的“纠结”，项目转让、并购、转行等现象开始不断出现。专家认为，房地产企业两极分化的速度正在加快，今年将有更多的行业并购和退出案例出现，地产行业也将由过去的快速扩张到调整进入了“限速跑”时代。
地产并购潮隐现
在经历了严峻的房地产调控形势后，越来越多的房地产并购事件正在发生，一些资金实力相对雄厚、开发资历深的企业正在这一轮并购潮中显现中领跑者的风范。
首开股份近日公告称，拟以不高于10532.94万元的代价收购葫芦岛打渔山园区人和投资有限公司持有的葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司30%的股份。首开股份表示，通过此次股权收购，将进一步提高对葫芦岛宏泰的持股比例，有利于从该公司开发的房地产项目中获得更大的。
在收购葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司股权的同时，首开股份旗下三家子公司还分别以9.04亿元和3.32亿元的代价一举获得苏州市的一块城镇住宅用地和沈阳市的一块居住商业用地，以及北京市的一个回迁安置房项目。
不仅是首开股份，一些长期浸淫在地产行业的企业纷纷向其他涉房公司伸出了橄榄枝。近日，招商地产以股权转让的方式，收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51%的股权，中润德成为公司控股子公司，后者拥有山东省青岛市城阳区四块使用年限为40年的商业金融用地。
中原地产研究中心认为，在宏观调控政策趋严，房企资金链趋紧的双重压力下，房地产行业的整合速度进一步加快，尤其是2011年11月以来，房企股权转让、并购等案例密集出现。
据中原集团研究中心统计，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的两倍，并购金额超过900亿元。此外，从股权交易比例来看，房地产平均股权交易比例已高达54%，100%股权交易占20%。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，在房地产行业不景气的背景下，房地产业的整合在所难免。“在目前资金链紧张的状况下，一些企业会通过转让项目来缓解资金压力，而另一些对市场预期不乐观或资金链更为困难的企业则可能会被逼退出市场，产生行业并购与整合。”李铁岗说。
合富辉煌山东区域市场总监许传明说：“从这些趋势和变化来看，房地产行业已经进入整合期。预计今年还将会有更多的并购案例发生，行业集中度将进一步提升。”
地产投资“光环”退去
与2008年前的资金大规模进入房地产行业相比，目前正有越来越多的企业从这个市场抽身，地产业的投资高赢利“光环”已然退去。
“过去过度投资和投机形成的景象已经繁荣不再，是否在房地产行业继续逗留或是转身离开已经是越来越多的企业需要考虑的问题。”山东师范大学房地产系主任程道平说。
不少房地产企业将视线从房地产开发转移到矿产投资、文化产业等领域上。10日，中珠控股公告称，正在筹划收购矿业公司股权收购的事宜，并从当日起开始停牌。而在5日，这家上市公司刚向社会公告，已完成收购隆林捷尧矿业发展有限公司68%股权的过户和工商变更登记。根据约定，这家矿业公司黄金年产品产量不低于1吨。
中润投资在10日公告称，中润矿业发展有限公司收购内蒙古汇银矿业有限公司67.75%的股权已在近日完成了工商变更登记；新湖中宝此前公告表示，以现金27000万元人民币认购浙江古纤道新材料股份有限公司新增股份3000万股。
不仅是房地产企业转行投资其他领域，一些非房地产主业的公司也在纷纷宣告退出房地产行业。据中原集团研究中心统计，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山。2011年1月至12月上旬，非房地产主业企业涉及的房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。其中股权交易过半达135宗，平均股权交易比例为55%。
许传明认为，尽管房地产市场仍然有很多的利润空间，但对投资企业的吸引力已经下降。“直接退出房地产市场或者是进军其他行业都是当前这些企业所作出的战略调整。随着这些调整的深入，原来形成的企业投资性泡沫将被挤出房地产市场，并回归到正常的轨道上。”
行业进入“限速跑”时代
中原集团研究中心认为，目前市场的诸多限制性条件已决定了未来房地产将告别爆发式增长的时代。可以预计，2012年的中国房地产市场，将在限速中前行。
土地市场活跃与否能清晰地反映出房地产行业的趋势。中指研究院的数据显示，去年130个城市土地出让总金额为18634.4亿元，同比减少13%。
中远集团将2011年称作“没有地王的一年”。中原监测数据显示，2011年13个重点城市居住用地成交中，地块的总价较前两年下降明显。与2010年相比，仅深圳、重庆两市的总价仍有增长，其余城市总价同比下降14%至88%。
李铁岗认为，土地市场的变动是限购限贷两个重要调控措施效果的重要表现。“资金链的紧张、对建设周期和回款周期的考虑以及开发地段对购房者的吸引力都影响着开发商的抉择，他们在参加土地竞拍时会越来越理性，甚至放弃一些重要地块的竞争。”
程道平说：“融资渠道单一仍然是房地产企业面临的严峻问题。没有更好的融资渠道和更轻的偿贷压力，房地产企业不会再像过去几年那样投机，而是更加慎重地考虑投资回报的问题。”
一些专家认为，2012年将不再是房地产企业集体狂欢的年份，行业将由过去的“昂首头猛进”变成“低调前行”。“正在进行的行业调整对整个房地产市场都有好处。”程道平说。
10楼盘扎堆上市 通州开发商无奈继续拼跌
(来源:每日经济新闻)日前，亚豪机构的统计数据显示，2012年北京通州楼市将有10个新增楼盘扎堆上市，新开盘数将达到在售楼盘量的近1/3，供应量的加大将加剧通州房价的进一步下降。据资料显示，截至2011年10月份，通州楼市库存就达到1.6万套，占到北京楼市库存的12%左右，而通州每月销售量仅在200~500套，在不增加供应的情况下，也至少要30多个月消化存量。
无疑，2012年的通州楼市将面临更加激烈的竞争，“拼跌”或是各大楼盘不得不面临的选择。
年内降幅达25.2%
就通州楼市2011年走势来看，呈现明显的急跌态势，并成为整个北京全年跌幅的区域。
这从通州楼市2011年1月与12月的成交情况对比中可看出。2011年1月通州一手住宅成交套数为896套，成交均价为22300元/平方米；而12月的成交套数仅为365套，成交均价下降至16684元/平方米。相比之下，通州楼市去年底比去年初成交量和成交均价分别下跌了59.3%和25.2%。
虽然机构统计，2011年通州楼市成交均价依然同比上涨17.5%。但值得注意的是，2011年通州楼市的降价，是一种结构性降价，去年年内的降幅达25.2%。
《每日经济新闻(微博)》记者在与亚豪机构市场总监郭毅的沟通中，对方认为，2011年的通州楼市，不管是成交量还是房价，皆出现了先高后低的走势。
具体而言，2011年2月17日 “京15条”落地后，通州楼市成交量应声而跌，但房价却直到年中后才慢慢松动，甚至出现了不少大幅度降价楼盘，成交均价也一路走跌。不过鉴于2011年年中前成交均价的高位运行，导致2011年全年的通州成交均价仍然上涨近二成。
可以这样来概括2011年的通州楼市，房价依然上涨，但跌势已经确立。
10楼盘扎堆上市
在业内人士和众多通州开发商看来，今年通州楼市的跌势必将延续，因为供应量仍在不断上涨中。
亚豪机构的统计数据显示，目前通州在售楼盘数约30个，近二成左右为别墅类产品，近八成为普通住宅产品或者商住产品。这些普通住宅或商住产品，主要分布在地铁八通线沿线、通州主城区、运河周边及马驹桥等区域，而在不同区域，楼盘在产品定位及户型设计等方面均存在一些区域性特点。比如地铁八通线沿线的项目主要是以普通住宅项目为主，主力户型多为两居或三居，目标客群为普通工薪阶层，而通州新城区域的项目，多数为户型偏大、定位相对高端的公寓、洋房产品，目标人群以相对高端的人士为主。临近亦庄的马驹桥区域则有多个商住项目，户型偏小，总价较低，主要吸引在亦庄工作的商务人士。
郭毅指出，2011年通州新房住宅年内下降了25.2%，主要由于区域内供应量较多，且同质化现象比较明显。迫于竞争压力，导致一些项目促销力度加大，直接拉动房价下行。
2012年类似竞争将有增无减。郭毅说，2012年通州区将有近10个新盘项目扎堆入市，上市楼盘量为区域在售楼盘的近1/3，且这些项目定位仍多数为普通住宅或者商住产品，这些项目同样多数分布在地铁八通线沿线、马驹桥及宋庄镇等。可以预测，2012年的通州楼市，同质化竞争将进一步加剧，从而加速楼市下行风险。
开发商或继续“拼跌”
虽然2012年通州楼市或将继续“拼跌”，但值得注意的是，2011年的通州楼市，也出现过众多大幅度降价楼盘，但并非每个楼盘都能获得降价抢量的结果。因此，即使“拼跌”也具有相当技术含量。
《每日经济新闻》记者注意到，位于通州的京洲世家于2010年4月新政后推出104套房源，但截至2011年4月初的近一年销售期内，成交量不足10套。迫于销售压力，该楼盘于2011年4月初将楼盘预售均价从之前的22000元/平方米直降至16000元/平方米，但大幅降价并未获得预想中的跑量。北京住建委数据显示，截至今年1月19日的近21个月，该楼盘成交套数仅23套，签约率仅约22%，而均价直降近6000元/平方米后的成交套数也只有15套，大致相当于一个月销售一套。
相比较而言，京贸国际城、远洋一方以及通州之外的京城楼盘领海朗文世家、天时名苑、长阳半岛、中弘北京像素、金隅万科城和中建玲珑山等楼盘，降价后却达到了不错的促销效果。
东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏对此概括说，在房价预期被改变的情况下，成功获得降价跑量的楼盘，在定价上皆信守 “三字经”：快、准、狠。
“快”就是指尽量争当区域的领跌盘，以抢占先机。贾玉鹏向《每日经济新闻》记者进一步解释，“在北京加强版限购令之下，有购房资格、有购房意愿兼有购房能力的 ‘三有人群’基数被相对固定。在这种条件下，谁先采取降价行动，就可能占到更有利的位置和抢到更多的蛋糕。越后行动，分到的蛋糕可能越少，因为蛋糕会越剩越少。”
“准”就是指在地产调控之下，楼市已重回刚需时代，刚需者重新成为楼市的主流购买人群，因此楼盘定价上，应尽量对准以及满足刚需者的购买需求。
“狠”就是指降价需一步到位，羞答答的降价，不一定能吸引到消费者的目光。目前京城楼市降价跑量成功的楼盘，其降幅一般在15%以上。贾玉鹏认为，“在目前持币待购盛行的情况下，开发商只有采取一步降到位的做法，才有可能彻底打消客户的观望心理，让他们迅速加入到购房的行列中来。”
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