[摘要] 2011年已经走远，但是2011年房地产行业煽起的“蝴蝶效应”远没有停止。龙年伊始，多家银行传来房贷利率回归基准利率的消息，看似变化轻微，但同时牵动着银行、地产商和消费者三方面的心。
银行房贷利率暂时性回归 未对消费促成刺激
(来源:中国新闻网)2011年已经走远，但是2011年房地产行业煽起的“蝴蝶效应”远没有停止。龙年伊始，多家银行传来房贷利率回归基准利率的消息，看似变化轻微，但同时牵动着银行、地产商和消费者三方面的心。业内人士表示，银行放贷的回归实质上是为了平衡高企的房价来吸引投资者，而投资者对于购房的需求不断回归理性，暂时性的银行贷款利率回落暂不会对消费者构成足够的刺激。
银行
1月放贷未达预期 积压房贷扎堆批准
回顾2011年的银行信贷市场，不难发现，经历了存准率和利率频调，从年中开始，银行贷款便呈现艾而不得的状况；而房地产市场在下半年的萧条状况，也使得投资者将资金投向房地产市场的热情骤减。据央行发布的《2011年金融机构贷款投向统计报告》指出，2011年我国房地产贷款增速总体回落，全年增量占同期各项贷款之比较往期明显减少。
龙年伊始，许多学者纷纷预测，按照中国人开门红的习惯，银行1月的信贷额度必将高企，更有经济学家预测“1月新增信贷将超万亿”。
但据万得资讯统计报告，截至1月28日，工、农、中、建四家大型银行新增人民币贷款约3000亿元，股份制银行新增规模则逾1000亿。据此推算，1月份前28天，银行业全部新增贷款规模或在7500亿-8000亿，1月新增贷款很难突破1万亿。
信贷的充裕，使得银行对于去年积压的房贷业务审批提速。据《北京日报》报道，招商银行目前的贷款发放速度和去年下半年相比，至少快了1个月；建行申请房贷最长2个星期；工行、中行审批时间则在1周左右。而去年三四季度，贷款者需要排上1-2个月的队，才能申请上贷款。
房地产业
楼市成交低迷 销售压力不减
根据链家地产市场研究部统计，1月1-30日北京新房住宅成交4435套，预计全月成交不足4600套，环比下降70%，同比减少57%。若去除3300套左右的保障房成交量，实际商品住宅成交量在1300套左右，较12月减少75%。1月入市4个项目，供应量506套，仅成交25套，当期签约率为4.9%，再次创出2010年以来。
链家地产首席分析师张月认为，一方面是商品住宅市场成交低迷，另一方面，新项目滞销、库存量持续上涨，即使开发商进一步“提速销售”，也无可避免的面临市场消化周期的延长，销售压力将不低于去年。
投资者
房价房贷坐上跷跷板 刚需族买房回归理性
面对首套房贷悄然回归基准利率的情况，百万房贷利息可以少10万元，同时银行房贷发放提速，这使得不少准购房者开始蠢蠢欲动，一定程度上促进了购房者的购房信心和购房决定。
但湖北、山东、陕西等二线城市的投资者却没有迎来这样的利好消息，西安万人购房团团长李连源在其微博中表示质疑陕西银行房贷利率高企不下的状况。李连源在接受中新网金融频道采访时表示，从08年成为“房奴”以来，房贷的利率有涨有落，每月需要还贷的额度也是变动频频，而消费者应对银行临时性的调整举措已经愈发呈现理性对待趋势，不会将短期的银行优惠作为是否贷款的标准。
而说到北上广与内陆城市银行利率差距较大，李连源表示，房价和房贷是呈现一种跷跷板的模式：内陆城市房价尚不足与北上广地区比肩，甚至只能达到其中等水平，所以银行对于房贷的压力较小，所以不会给出优惠利率；而一线城市的房价可谓是天价，银行只有靠降低利率来迂回的刺激消费者投资热情。
而作为万人购房团团长，李连源最后表示，银行房贷的九折优惠尚属于临时性举措，而刚需族最期盼看到的是银行“等额等息”的房贷制度，让房贷维持在较为稳定的状态；房地产市场的调整也要慢慢从“回归合理”到“合理回归”转变，刚需族对于地产的投资态度尚不能盲目乐观，至少需要三个季度去吸纳和消化。
首套房贷利率悄然下降 开发商押宝捂盘惜售再现
(来源: 中国广播网)随着一季度这个传统的信贷投放的旺季的到来，最近首套房利率下降到基准利率的消息也在不断发酵。房贷利率的变化历来被解读为房地产政策的晴雨表。那么从这块晴雨表里我们又能读出何种有用的信息呢？
首套房贷利率回归到基准利率
中国建设银行是中国房贷业务的老大。记者拨通了中国建设银行北京个贷中心的电话，咨询有关首套房贷的相关政策。建行有关人士表示，现在首套房贷可以享受基准利率，仅仅几个月前，首套房贷利率还是105%到110%：
记者：现在我要买房子，他们说首套房贷的利率现在是回到基准了吗？
建行：他要这么说，就能做到，现在有1的时候，不能说是每天都是1，因为我的系统就是这么要求的。
不仅如此，在北京，工商银行，农业银行和中国银行的首套房贷款利率都已经降回到基准利率。在广东，一些股份制银行以及外资银行的首套房贷利率甚至可以享受九折的优惠。某房地产中介就表示，如果客户的资质好，北京也能拿到九折优惠利率：
中介：如果资质好有可能九折。
记者：这个九折是外资银行还是国有银行。
中介：外资的，国有没这个说法。
随着利率的下调，首套房贷的放款速度也大幅提高。去年客户往往要等上一两个月房贷也不一定能到手，现在的情况是只要手续齐全，一两周就能办好。建行人士也证实了放贷速度的这种变化：
记者：现在（放款速度）呢？
建行：不好说，一两个星期也差不多。
房贷利率的变化将为首次置业的业主节约10万到20万不等的利息。中原地产三级市场研究部总监张大伟分析，首套房贷的变化更多的就是考虑刚性需求购房者的诉求：
张大伟：调控从原来的全部卡死，到现在，对于真正的刚需，也要逐步的释放出这部分需求。这个也不是说调控放松，因为这部分人确实有购房需求。
捂盘惜售现象再现江湖
在本轮房地产调控中，北京、上海、广州、深圳是调控的重点，而北京与广东地区的首套房贷利率的调整对于整个楼市的影响不言而喻。专家表示这并不意味着房地产调控的方向有所改变，然而在某些开发商的心里，对形势的判断似乎并非如此，一个明显的表象就是捂盘惜售的现象再现江湖。
首套房贷款利率的变化似乎并没有影响到楼市调控的方向。当记者咨询建行上述人士二套房贷利率能否放松时，他斩钉截铁地表示，这个是没有可能的：
记者：二套房贷现在是多少？
建行：上浮10%
记者：我跟你商量一下是否能低点儿？
建行：不行，因为这个央行规定的。
房地产数据印证了调控并未放松的印象。1月份受到春节及调控的影响，20个重点城市的成交量出现了明显的下滑，总成交不足5万套，环比下调超过50%。然而记者在电话咨询北京一个在售某楼盘时却被告知小户型全没了：
记者：我想买两居就是南北通透86平米的?
开发商：只有115平米一层的两居，其它都卖完了。剩下的只有120平米以上的三居了。
开发商押宝下半年楼市回暖
根据该楼盘公布的资料显示，这里超过70%的房源是一居两居的小户型。这个位于北京北五环外的楼盘，除了商品房，还配建了相当一部分廉租房，26000元的价格与周边其他项目相比也没有太大优势。那么在房地产的寒冬里，它的销售为什么会如此之火爆呢？一位附近的房屋中介一语道破天机，现在利润低，有楼他们也不愿销售：
中介：小户型可能是因为开发商觉得房价比较低嘛，他就捂着不卖。他说买完了，实际上还没有开盘，还没卖呢！
在现金为王的今天，开发商为什么会如此胆大的继续捂盘呢？频频传出开发商资金链紧张的说法究竟是不是事实呢？专家认为，开发商捂盘惜售原因有二，其一就是房地产的利润现在低了。最近有网友爆料说，绿城的地产项目纯利润只有12%，连卖水果的都不如。不管这条信息的真假，有一点是肯定的那就是房地产的利润肯定不如两年前了。第二个原因是，开发商预计楼市进入下半年情况会好转，而这一次的房贷利率调整就是一个积极信号。不过，张大伟却告诫开发商不能押宝：
张大伟：对首套房利率的松动不构成政策的利好，因为它的量很小，对于开发商而言，能够获得的量很小，特别是在今年头几个月，他必须增加销售量，以应对调控带来的影响。
几乎就在传出首套房贷利率松动消息的同时，1月31号，温家宝总理在国务院第六次全体会议上指出，要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这也是自2009年楼市调控以来，温家宝总理第五次提及促进房价合理回归。
政策导向如此持续和明确，看来，首套房贷利率的“回归”，并不意味着调控的放松。正所谓“住有所居”，说到底，鼓励刚需和改善性需求才是调控的应有之义和最终目的。
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