[摘要] 由于银行收紧信贷规模，购房者王军的购房贷款未能如期办理，开发商遂将他告上法庭。最终双方达成调解协议，解除购房合同，由王军承担5%的违约金及律师费和诉讼费。
近日，济南市民王军很郁闷。
由于银行收紧信贷规模，购房者王军的购房贷款未能如期办理，开发商遂将他告上法庭。最终双方达成调解协议，解除购房合同，由王军承担5%的违约金及律师费和诉讼费。
“这叫什么事啊？买房子办贷款明明是开发商的事，贷款办不下来，买房人还要承担违约责任。”王军觉得很委屈。
因为贷款不能如期办理，导致购房合同解除，承担违约责任，王军并不是个例。
随着国家对房地产行业调控的不断升级，部分开发商紧绷的资金链也在面临挑战。为了盘活资金，大多数开发商选择起诉购房者，以求解除合同。《商品房买卖合同》通常属于格式合同，约定的内容多利于开发商。因此，购房者往往成为败诉一方。
山东豪才律师事务所合伙人、律师杨凯，13日在接受经济导报记者采访时表示，违约责任该由谁承担，要看双方合同中的约定。如果双方在合同中明确规定了交不上房款，由买受人承担违约责任，那么就应该履行合同约定。
委屈的买房人
2010年1月19日，王军与济南某地产商签订购房合同，单价7251.38元，面积116.04平方米，总价为841450元，首付252450元，其余款项由王军向银行申请贷款付清。
随后，王军向银行提交了办理贷款的相关资料。此后，银行曾两次通知他补充申报材料。但是一年过去了，贷款依然未能通过审批。
2011年11月6日，开发商对王军提起诉讼，要求解除合同，买受人承担违约金及损失等。理由是，根据双方签订的合同条 款，签订合同后一周内买受人应向银行提供符合要求的全部贷款资料，如因购房者个人原因无法办理贷款或贷款数额不足，买受人应在合同签订后30日内补足全部房款，否则由买受人承担房款总额10%的违约金，并承担开发商实现债权的全部费用，包括律师费和诉讼费等。
开发商要求，要么补足除去首付之外的全部剩余房款，要么解除合同，由王军承担违约责任。作为工薪阶层，王军没有支付全部剩余款项的能力，因此只能选择解除合同。最终，双方达成了调解协议，将合同中规定的买受人承担房款总额10%的违约金，减少为5%。
无独有偶，济南市民边锋也因为贷款批不下来，最终成为违约者。
2007年8月8日，边锋与济南另一家地 产商签订了 阳光新路G7-1-1003号房屋的购房合同，面积141.22平方米，总价724822元，边锋已付首付款224822元（含定金1万元）。
根据合同约定，余款应办理抵押担保贷款，但因边锋向银行提交的贷款材料不齐，贷款始终没有批下来。开发商遂提起诉讼，济南市槐荫区法院于2008年8月6日受理了此案。法院审理认为，根据双方合同约定，边锋未能在规定期限内支付剩余房款，其行为已经构成违约。判决结果为，双方解除购房合同，开发商返还边锋首付款，边锋承担违约金1万元以及原告律师代理费16200元和案件受理费225元。
多数开发商胜诉
在王军案中，对开发商解除购房合同的要求，王军并无异议。但是对于违约责任，王军还是备感委屈：“贷款办不下来不是我个人的原因，是银行信贷规模收紧导致的，为什么是我违约呢？”
边锋认为，自己购买的是开发商的房子，开放商有义务为其办理银行贷款。最终贷款没能如期办理，开发商具有不可推卸的责任。而且，自己的购房时间在2007年，从2007年到2008 年，房价涨幅较大，开发商解除合同对自己造成的损失是显而易见的。
随着银行信贷规模的收紧，买房人经常会遇到申请贷款期限延长甚至搁浅的情况。此时，购房者究竟该不该承担违约责任，成为当下此类案件的焦点。
据杨凯介绍，以上述王军案、边锋案为例，两个案子中，都详细规定了违约责任由买房人承担。因此，无论是王军案的调解结果，还是边锋案的判决结果，开发商都有较为充分的证据。
12日，北京中伦文德律师事务所济南分所合伙人、律师刘谦向导报记者表示，双方合同约定的内容是判决的重要依据。
杨凯表示，开发商在制订购房合同时，都有专门的律师顾问团队为其出谋划策，细致到对每个合同条款都会仔细研究，因此，合同充分考虑了开发商的自身利益。但是通常情况下，老百姓买房子时很少会细究每个合同条款。“这也是为什么这类案子多以开发商胜诉终结的原因。”
起诉准业主为盘活资金
近日，央行发布了《2011年金融机构贷款投向统计报告》。报告显示，2011年房地产新增贷款出现大幅缩减，其中超过一半的贷款投向保障房建设。业内人士预计，在调控力度不减的大背景下，贷款难度加大，促使房企融资成本增加，2012年房企的融资困局仍然难以突破。
房地产商的融资困局由来已久，基于这样的背景，对长时间未能交付余款的购房者，部分开发商选择起诉。而且，起诉多是成批进行，一家开发商提起的诉讼往往涉及十几个甚至几十个购房人。据导报记者了解，济南的多家地产商都有成批起诉业主的经历。
据业内人士分析，银行未能放贷的原因很多，比如买受人资信有问题、收入水平不够、资料提交不全等。但是近两年来受政策影响，银行贷款额度收紧是主因。
“诉讼并不是最终目的，开发商起诉的目的通常是催促购房人尽快将余款补上，以盘活资金，死账变活账。一个购房人涉及资金几十万元，几十个甚至上百个购房人的欠款加起来对开发商资金链的影响就不可小觑了。”经常代理房地产诉讼的杨凯说。
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