[摘要] 来自住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)的一条消息显示，住建部正在研究保障性安居工程资金来源的新政策，其中之一就是要在原有10%的基础上，进一步提高土地出让金净收益输血保障房的比例。
住建部：土地出让金加力输血保障房
(来源:中房报)来自住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)的一条消息显示，住建部正在研究保障性安居工程资金来源的新政策，其中之一就是要在原有10%的基础上，进一步提高土地出让金净输血保障房的比例。
土地出让金中的“民生蛋糕”即将进一步做大，但在土地出让金这块总“蛋糕”预期缩小的当下，如何保障“民生蛋糕”的落实？又如何保证在落实后结果“不变味”？这成为当下众多专家学者分外关切的话题。
土地出让金预计缩水
近日，住建部表示，在土地出让净10%定向用于支持保障性住房建设的基础上，再提高比例。但具体的提高幅度，需要与财政部、国土资源部等共同协商后确定，然后再联合下发文件。
与住建部的意向一致，3月19日上午，广东省《深化重点领域和关键环节改革调研报告》评审会也传来建议，要求地方政府土地出让金净用于公租房建设的比例不低于30%。
按照此前规定，地方土地出让净的10%要投入保障房。但与之相伴随的是，2012年土地出让金下滑已成业界共识。如果进一步加大地方土地出让金投入保障房等领域的比例，无疑会增加地方政府在其他方面投入的财政负担。
据《2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》(简称“预算草案报告”)，2012年国有土地使用权出让收入预算为27010.66亿元，将比2011年下降18.6%。
由于预期土地出让金将大幅缩水，此前多个省市陆续公布的2012年预算报告中，纷纷下调了政府性基金预算收入的比例。
以北京市为例，2011年北京市国有土地使用权出让金为741.9亿元，按照预算，2012年北京市国有土地使用权出让金收入仅为330.1亿元，土地出让金收入下调了一半还多。
提高比例落实难
事实上，土地出让净也远不如土地出让收入总蛋糕看上去那么诱人。
从上述预算草案报告中的数据可以看出，土地出让收入中留给地方政府的土地收入净不到土地出让总收入的30%。而地方政府的土地出让金中有很大一部分比例是投入城市建设的，据财政部门的统计，这个比例大约占到25%。
除去指定投入到保障房、教育、农田水利及改善农业生产条件的土地开发等民生领域的45%和城市建设支出的25%，土地出让净留给地方政府在其他方面的投入仅剩下30%。
2012年地方土地出让金净约为7595亿元，据此测算，投入到上述指定民生领域的资金约为3418亿元。而河南一个省份2011年的民生支出就达2814.9亿元。土地出让净的投入显然离民生总投入差距甚大。
“即使10%的比例也没有完全落实。”中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫认为，现在提高土地出让净用于保障房建设的比例不太现实，地方在财政压力加大的当下很难落实。
反民生之忧
地方政府或因此将被迫通过多卖地增加财政收入，是谢逸枫担忧的另一个问题。卖地过快将使现存土地减少，进而导致未来地价上涨，房价上涨。这又与中央限定土地出让金用途和改善民生的初衷相悖。
但是中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云对此则持相反的意见，其在接受记者采访时表示，中央限定土地出让净的使用用途，目的是强调土地收入
用在合理的方向，取之于土，用之于民。不应以此说明民生过度依赖于土地出让金，从而借口放松楼市调控，引发地价和房价上涨。“土地收入的投入，对于教育、 水利、保障房等民生领域的影响有多大，谁也还拿不出数据。”
“最近一段时间，基层的国土部门都在私下打听十八大后，国土资源部的一些职能会并入住建部的事。因此，住建部单方表态要加大土地出让金用于保障 房的比例等有关土地方面的政策，最后在部委间是否能够达成一致意见，能否监管落实，尚难确定。”一位不愿具名的业内人士同时表示。
潜力惊人 商业地产奔向二三线城市
(来源:中房报)“一线城市核心区域的商业成本太高，竞争激烈。”这是近日召开的中国房地产投资世界2012峰会上嘉宾的共识，也是如今不少商业地产企业转向二三线城市的主要原因。但是，在不少商业企业将目光投向二三线市场的时候，二三线城市特有的商业特点，也让它们面临着不同于一线城市的烦恼。
惊人的潜力
3月20日，仲量联行发布了一份《中国新兴城市50强》报告，其中显示了中国二三线城市商业地产市场的巨大潜力。
该报告显示，在过去3年里，中国主要的二线城市就有近1000万平方米的零售物业和250万平方米的甲级办公楼竣工。未来10年内，中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，且未来还将建造超过1亿平方米的商用物业。
而如此大规模的商业需求，正是源于近几年的城市化进程。“过去几年的城市化一直在造住宅，所以很多地方的商业设施实际已经相对落后。”阳光新业地产股份有限公司总经理张翅说。
该报告中还预计，到2020年，中国50个城市将成为一个规模达6.7万亿美元的经济体。这50个城市指的是中国50个发展潜力的二三线城市，如成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、天津等。报告还显示在2011年，这50强城市总经济规模会达到2.9万亿美元，总城镇人口达到2.6亿，而其辐射到的城镇人口数量达3.7亿。
此外，二三线城市商业地产的驱动力还来自中产阶层人口数量的增长。报告预计，未来五年内这些城市中产阶层的人数将增长一倍，达到1.25亿以上。
大城市的今天，不是二三线城市的明天
仲量联行认为二线增长型城市主要是西安、青岛、宁波和无锡等，三线新兴型城市包括昆明、哈尔滨和南宁等，而三线起步型城市则以贵阳、太原和乌鲁木齐等为代表。
仲量联行的报告指出，在2008年，中国新兴城市50强主要城市的优质零售物业总量约为1500万平方米。到2011年，这一数字已大幅攀升至2500万平方米，预计在2014年翻番至4600万平方米，届时中国零售物业总量的三分之二将在一线城市以外。
商业企业大量进入国内二三线城市，显然是看中了国内日益增长的强大购买力。但实际上，在不同的城市中，消费需求和商业地产的发展前景有着巨大的差别，不同区域之间的经济数据也常常是相对独立的，并不能在一定意义上代表中国二三线城市的消费能力。“大城市的现状并不能代表二三线城市的明天，它们之间的差距永远存在，永远不能完全模仿。”某业内人士说。
中国是一个高储蓄社会，不但国家拥有大量的外汇储备，由于医疗、住房等压力，国内民众也有着储蓄的历史传统和现实需求。所以很多二三线城市的消费，还是以中低端的商业业态为主。但是一些辐射范围的重点城市，则拥有更强的商业吸引力。
去年年底，西班牙时尚连锁服装品牌Zara在成都新开了一个面积达3000平方米的旗舰店。伴随着商业地产向二三线城市的渗透，零售商甚至是奢侈品牌都在快速渗透三线城市。但是在走向二三线城市的过程中，不同城市仍然要面对不同的问题。
“成都、重庆是西部的主要城市，其商业的辐射范围除了本市外，还能吸引大量的周边城市消费人群，所以其商业地产的发展潜力显然更大。”业内专家表示。
因此，二三线城市的居民，如果有购买奢侈品等高端商品的愿望，他们更愿意去周围的大城市或者梳城市去购买，而不愿在本地购买。而且这部分群体的数量并不多，因此，一些中小城市在发展奢侈品市场及高端消费商业时，往往不具备客观条件。“奢侈品现在还不适合进驻中小城市，因为中小城市的需求有限，品牌商也不会来，所以商业还是以中端和低端业态为主。”张翅表示。
区域消费的惯性
商业企业进驻二三线城市的另一个障碍，就是对于当地消费习惯的陌生。消费是人与人之间的行为，所以在消费过程中，不同的城市往往有着固有的消费习惯和品牌认知习惯。中国的很多品牌，都是在某个区域市场中销售得很好，而在其他区域则不尽如人意。
尤其对于一些二三线城市中的中小城市，本土商业企业在当地商业市场往往占据着巨大的份额。比如，石家庄的北人集团是当地的零售业企业，在石家庄拥有先天下购物中心、北国商城、北国超市、北人电器等多种商业业态，但仅仅是在河北省内，该集团的其他城市的市场开拓都没有石家庄顺利。
外地企业对于区域市场的进入，都要首先迈过本土企业这道关，至少要找到明显的差异化路线，否则只能以失败告终。2003年，王府井百货曾经进入石家庄市场，但是短短三年后，就不得不撤出石家庄市场，而石家庄的超市市场中，虽然北国超市成立较晚，但是在其出现之后，仍然逐渐占据了石家庄的市场份额，在与华润、易初莲花、家乐福的竞争中，也逐渐占据了的份额。
本土商业企业由于植根于本土，庞大的规模往往能带来巨大的成本优势，所以在这场拼人气的商业竞争中，往往更容易占据主动。
而且，不少商业地产企业，都是通过住宅开发企业转型而来的。因此很多开发商并不专业。“对于这一业态的结构、人流甚至消费模式都没有进行过深入的了解，尤其是零售市场领域，更是一招胜则全胜，一招败则全败。”一位长期研究商业地产的人士表示。
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