[摘要] 保障房建设有新思路：公租房开始走向前台。保障性住房建设作为“十二五”的重头戏之一，其建设质量、配套设置、分配公允问题一直备受关注。近日有消息称，作为“国务院保障性安居工程领导协调小组”的牵头部门，住建部正抓紧起草《基本住房保障条例》，拟对保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路径进行规定。
保障房建设新思路：公租房走向前台
(来源:证券日报)保障房建设有新思路：公租房开始走向前台。保障性住房建设作为“十二五”的重头戏之一，其建设质量、配套设置、分配公允问题一直备受关注。近日有消息称，作为“国务院保障性安居工程领导协调小组”的牵头部门，住建部正抓紧起草《基本住房保障条例》，拟对保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路径进行规定。这意味着，执行“限购、限贷、限价”政策一年之后，房地产市场趋于稳定，“限”字标签的短期调控政策施行的同时，房地产市场长期制度建设正在被提上当前日程。
此前，多个城市已经先行推出2012年的保障房建设思路用公租房代替经济适用房。去年底，住房和城乡建设部部长姜伟新曾提出“承继式调控”的房地产调控的指导思路，其核心就是用长期制度建设的完善来取代短期行政手段。
经济适用房通常在购买满一定年限后，按照当地政府规定，补缴相应的综合地价款项，即可获得“完全产权”上市交易。由于补缴额度的标准划定能否与土地增值等同存在不确定性，从而导致经济适用房的再上市交易产生了较大的牟利空间。为规避这其中不甚合理的利益，住建部拟对保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路径进行规定。
今年1月份，江西省住建厅宣布，从2012年起，江西省将停止新建经济适用房和限价商品房。从层面看，江西省应是个正式公开宣布停建经适房的省份，也是明确将廉租房、公租房、经适房三种保障房“并轨”为公租房的省份。
3月末，深圳市召开了保障性安居工程工作会议。深圳今年保障性安居工程的建设目标确定为：新增安排筹集4万套、开工3.5万套、竣工1万套，供应2万套。今年新开工的保障性住房项目主要以公共租赁房为主，还有安居商品房和拆迁安置房，取消了经济适用住房类型。
深圳市之所以取消了经适房建设，是因为广东省政府印发的《广东省住房保障制度改革创新方案》提出，逐步将广东省现有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房并轨运行，统一归类为公共租赁住房(简称公租房)，只租不售。除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象全部纳入公租房供应范围，包括：城镇低收入住房困难家庭、新就业无房职工和外来务工人员。根据《方案》，新建公租房每套建筑面积40平方米左右，计划到2015年底，广东全省保障性住房覆盖面要达到20%左右，使城镇中低收入家庭(包括特困家庭)住房问题基本得到解决。
随后4月初，郑州市也明确将暂停新建经济适用房。郑州市房管局副局长贺明理表示，未来郑州市将重点突出公租房建设。一方面，鼓励大中型企业和医院、学校等公益性社会机构，利用符合城市规划的自用土地建设单位公租房，满足本单位需求后再由政府统一对外租赁；对小型企业等用工相对较少的单位，由产业园区、新的城市组团辖区政府自行筹资并组织建设。另一方面，对未办理土地划拨前置条件的经适房项目，将廉租房、公租房配建比例提高到20%。
北京市虽然没有提出完全用公租房代替经济适用房，但是北京住建委已经提出了经济适用房回购方案草稿，有可能在第二季度正式出台。
北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌介绍说，北京市住建委正在抓紧进行政策研究，计划对新的经济适用房入市后采取封闭的管理办法。经济适用房的出售是老百姓非常关注的事情。经济适用房是全社会的资源，也是老百姓的公共资源，其目的是为了解决住房困难，确保全社会中低收入人群住有所居；而不是获得经济利益。在从长期的体系建设中，政府还是要把经济适用房放到保障房体系之中进行运转。
土地市场多元化破除房价底线
(来源:北京商报)人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平认为，土地市场多元化，打破政府在出让时的垄断地位，政府以税收等手段获利将有利于调控的深入执行，也利于房价的进一步合理回归。
土地市场多元化
土地政策在多年的房地产调控中一直是铁板一块，招、拍、挂历经数年调控丝毫未变，市场好的2009年、2010年就采用现场拍卖的形式，今年和去年市场不好的时候就采用招标和挂牌，并无太多的变化。
“目前政府依然是土地市场的惟一供应者，政府通过组建地方土地融资平台，以土地为抵押向银行贷款，再将土地整理后，通过招拍挂出让给房企，但是现在由于房地产市场降温导致政府土地出让急剧降温，地方债务问题凸显，土地财政不是长久之计。”叶剑平指出。
人民大学土地政策与制度研究中心和金利安房地产专业顾问集团发布的《中国地产市场白皮书》（以下简称《白皮书》）中显示，限购令实施前住宅用地的溢价率为33%，而限购令实施1年后住宅用地的平均溢价率为11%，土地市场的热度已经出现了明显降温。
在今年一季度北京市场就出现了43块土地底价成交的情况。
“如果用产权不明晰的地，或者把未来还不确定的地拿到银行抵押，实际上就把风险转嫁给了银行，要化解这个转嫁风险，就需要提供第三方，也就是请一个运动员（经营者）过来，这个经营者能够很好地经营土地，也能够化解风险，也能够承担风险。如果有了这样的经营者，政府就回到了裁判员的角度，就不要去承担一些不该承担也不能承担的风险，因为政府承担的风险最终还是由民众来承担。通过机制设计来弥补当前不完善的土地产权，所以新的模式需要有一个明晰的市场和政府权能的边界，要采取一个新的投融资模式，渐渐地使旧的模式实现制度变迁，从而实现新机制与旧机制的对接。”《白皮书》认为。
其实叶剑平最终的想法就是通过构建土地市场的多元化机制，打破政府在土地出让中的垄断地位，更多地引入民间资本，这样既有利于降低地方政府的债务风险，同时对于平抑地价进一步地拉低房价将起到至关重要的作用。
“对出让土地的企业征收增值税，或是采用年租制度，均是土地市场调控的不错选择，也并非需要征收房产税、物业税，相对于分散的房屋所有者，集中对企业征收难度要小得多。”叶剑平补充。
房价与地价
面粉与面包是地价与房价的生动形容，两者之间存在着相互影响，《白皮书》认为两者在短期内的相互作用明显，从长远而言作用就变得复杂了。
随着房地产调控的深入，房价已经出现了明显下跌。北京市房协近日发布的数据显示，今年一季度北京新建普通住房成交均价12326元/平方米，比去年同期下降20.7％。成交量是近5年。
房价已经出现了区域性下跌，在调控执行一年多后，房地产市场去泡沫化、去投资投机化已经初见成效，要让房价进一步下跌，土地价格无疑是拦路虎。
《白皮书》显示2011年商品房销售面积10.99亿平方米，商品房销售额59119亿元，增长12.1%，测算平均价格为5379元/平方米。
其中，土地成本占大头，2011年，房地产开发企业土地购置面积4.1亿平方米，土地成交价款8049亿元，测算土地成本为1963元/平方米，占售价的36.5%。
“一些项目的土地成本已经占到售价的50%以上。”叶剑平表示。
当然这些土地全是一两年前出让的，现在才在住宅市场显现出来。纵观这几年的房地产调控，尽管市场对于土地出让意见颇多，但是在土地财政的影响下，几年来在历次调控中，只是强调加大土地供应，并未有实质性改变。
“首钢已经搬迁多年，涉及到腾挪出来的土地面积8.6平方公里左右，折合1200万平方米住宅，至今迟迟未上市，期间与目前的土地制度有一定的关系，比如在首钢原有的区域内，一部分建筑和景观是不可以移除的，但是企业要投入，又不算土地成本，只能通过土地整理储备中心转让，原土地所有方利润有一定的损失，因此企业的积极性并不高。”首钢地产的一位负责人表示。
记者看到，目前包括龙湖时代天街(楼盘资料 业主论坛)、保利春天里(楼盘资料) 、东亚逸品阁(楼盘资料 业主论坛)等项目，基本上就是底价销售，成本与售价基本持平，受限于地价较高，开发商进一步降价的可能性基本没有，因此未来地价的进一步下跌将是房价回归合理的决定性因素。
房地产市场趋稳
“现在一些地方政府开始放松了调控，但是中央政府又三令五申的坚持调控不放松；一些银行叫停了开发贷，却又把首套房的优惠利率提高到了8.5折。政策走向如何，让我们有些发蒙。”金隅地产副总经理 光表示。
同策咨询研究中心总监张宏伟向记者列举了一系列地方政府放松限购政策的小伎俩，京沪分别解释家庭概念，在政策层面已经明确新婚家庭或成年未婚子女在一定的条件下可再购置房产，政策层面已经对这部分人群采取定向宽松的“限购”措施；私下放开“补缴”的口子，通过包办公司解决补交社保及纳税证明等等均在不同程度上化解限购政策的威力。
叶剑平认为，从目前的市场情况来看，政策整体松口的可能性不大，房地产市场将逐步告别暴利时代，正在向合理盈利的平稳阶段过渡。
首钢地产副总经理缪双林向记者表示，目前中国房地产市场的投资价值正在急剧萎缩，尽管房地产业还有10年左右的发展期，但是并不建议投资者再大规模投资买房。
光大银行一位政策研究负责人向记者表示，从目前的房企资金状况来看，中大型房企的资金问题还未到关乎存亡的关键期，未来房企的平稳发展将是主流，难以再出现大起大落。
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