[摘要] 截至目前，已有多家上市房企公布了2012年一季度业绩报告。在10家典型企业中，销售业绩可谓喜忧参半，同比各有涨跌，合计签约再次突破千亿，同比去年同期下调12%。
一季度十大标杆房企销售破千亿
(来源:新京报)截至目前，已有多家上市房企公布了2012年一季度业绩报告。在10家典型企业中，销售业绩可谓喜忧参半，同比各有涨跌，合计签约再次突破千亿，同比去年同期下调12%。
半数房企一季度负增长
2012年一季度不同以往。轮番调控之下，楼市开局迎来了“极寒”，多家房企在一季度前两个月的销售被冰封，3月份的楼市小阳春终于让市场缓过神来，各家房企极尽所能以价换量，也终于有了较为满意的进账。据多家房企已公布的3月销售业绩，除中海在3月销售业绩环比有所下滑外，其他标杆房企均实现了较大幅度增长。另据中原集团研究中心针对十家标杆房企的调查显示，现阶段标杆房企价格调整幅度在一到四成之间。其中，有超过一半的项目价格调整幅度在10%以内；另有32%的项目价格调整幅度在20%-30%之间，仅有17%的项目价格下跌幅度超过两成。降价已成为市场普遍现象，富力、万科、保利、招商的降价项目较多，在销售面积排在前十的项目中，有超过一半的项目价格较前期均出现不同程度下滑。
包括万科、中海、保利、恒大、龙湖在内的十大标杆房企，在一季度的销售总额依然突破千亿元，达到1181.77亿元，但同比去年仍出现12%的下滑幅度。
房企后三季度发力推货
正所谓几家欢喜几家愁，十大典型房企在一季度业绩也出现明显分化。以2011年度销售金额、销售面积“双料王”万科为代表，包括恒大、龙湖、碧桂园、绿城在内的五家企业出现负增长。其中，在2011年表现突出的恒大地产，一季度销售未能突破百亿，脱离梯队；万科、中海、保利仍继续保持百亿的优势，端坐前三名。
业内人士指出，3月的楼市小阳春并未将楼市库存高压的警报解除，房企仍然需要面对楼市后续的去化压力，因此各大房企在保持年度目标不改变的前提下，必将在后三个季度发力推盘。
据机构调查，十大标杆房企在46个城市在售项目库存量，以二线城市的增量最为迅速。由于标杆房企在一线城市降价促销的时间较早，持续时间较长，幅度较大，一定程度上抑制了库存量的快速上升。而对于广大的二、三线城市来说，由于前期促销力度较小，库存量日益高企使得标杆房企在这类城市具有较大的价格调整空间。
■房企看点
富力、龙湖刚达标
多数项目集中在一线城市的富力地产，由于去年同期业绩不佳，今年一季度销售面积和销售额双升，实现销售收入66.3亿。而年内有大约39个项目将按计划销售，对于全年320亿的销售目标将形成有力的支持。龙湖地产在一季度的销售业绩同比下滑，集团相关负责人表示，只是受到季节性影响，面对全年390亿的销售目标不会带来太大压力。龙湖集团旗下“天街系”的相继面市，也会在后续为企业带来新的业绩增长点。
中海、保利降价走量保业绩
虽然一季度是传统淡季，但以中海、保利为代表走量的房企，仍收获同比增长的业绩。从年初开始，保利在40多个主要城市就发起以“囍春行动”的联合促销，共涉100余在售项目和2万套房源。业内测算，若房源售出，将至少为保利带来近百亿元销售额。而中海在一季度大规模促销不输保利,在青岛、重庆等二线城市拥有庞大项目的中海为消化囤货，大范围降价促销。业内指出，中海是为保证销售率，拿出非高端项目促销，弥补地王项目的亏空。
碧桂园、恒大领跌
碧桂园、恒大这对“患难兄弟”在2012年开局不利，首季销售同比均下降五成以上，在十大典型房企季报中“领跌”排行榜单。
2012年一季度，恒大地产收金82.6亿元，同比2011年大幅下挫58%，仅完成全年目标10%。年初恒大已有121个项目在售，全年还会有60—80个新项目开盘。“也许形势好时，单独哪个月就能突破200亿，那么多项目，每个稍微贡献点就够了。”恒大地产董事局主席许家印说。
在一季度，碧桂园共实现合同销售金额约61.2亿元，截至3月31日，尚有约37.4亿元已认购待签约金额。与今年1—2月销售业绩26.6亿元相比，碧桂园3月单月销售金额达到34.6亿元，尽管如此，对比2012年全年销售430亿元目标，仍不容乐观。
越秀、佳兆业季报抢眼
相对于巨无霸房企的业绩不振，以越秀、佳兆业为代表的中小房企在淡季市场中显得游刃有余。
表现最为突出的是越秀地产，在一季度实现销售金额约为31亿元，同比去年的14.29亿元大幅攀升117%，其中仅3月份就获得销售额20.65亿。佳兆业紧随其后，一季度收获了24亿的销售额，同比大增124%，其中一季度平均售价6103元/平米，同比去年下降了26%。
由此可见，盯紧刚需、以价换量的做法也是中小房企的创收法宝。而在3月份佳兆业披露的业绩报告显示，今年将推出31个项目，其中12个为纯新项目，估计在限购城市的销售贡献约38%左右，可以维持70%的去化率水平。
万科等标杆房企抄底囤地 行业大洗牌加速
标杆房企抄底布局二、三线城市
(来源:中国证券报)2012年一季度，房地产调控的政策预期不改，住宅市场继续受到抑制。在土地市场，年后各地方政府开始新一轮推地，但由于开发商过去几年积地未消，同时对未来房产市场发展预期也不甚明朗，普遍奉行“加快销售、减缓拿地、确保资金安全”的策略，拿地意愿不强。住宅用地市场成交形势依旧惨淡，土地价格和溢价率也持续走低。
然而，市场点恰是抄底的时机。4月，万科今年首度拿地，耗资1.9亿布局唐山；恒大在许昌、牡丹江等地购地，精准布局三线市场；招商地产自今年起每月出手，频繁低价拿地。分析人士认为，市场持续低迷，中小企业此时无力也不敢拿地，而此时标杆房企拥有销售、融资等更多优势，有实力在土地市场低位时抄底。此轮调控将促成行业大洗牌，未来房地产行业的集中度将不断提高。
住宅用地溢价率创历史低位
2012年一季度，中指研究院监测的100个城市住宅用地楼面均价连续第二个季度同比、环比均下降。今年首季度，百城住宅用地楼面均价为1388元/平方米，同比下降11.2%。其中28个城市住宅地价同比上升，49个城市下降(其余23个城市2012或2011年一季度无成交)。具体不同类型的城市，44个出台限购政策的城市（以下简称“限购城市”）平均价格同比下降20.7%，而未限购的56个城市（以下简称“非限购城市”）上涨6.8%。从价格涨跌幅来看，同比涨幅较大的主要是非限购城市，如惠州、泉州等，降幅较大城市主要是华东和华南地区的限购城市，如三亚、南京、上海等。
2012年一季度，百城住宅用地平均溢价率降至历史低位，为1.9%，环比再次下降，已低于2008年三季度的阶段性低点2.7%。相比去年一季度，仅10个城市溢价率上升，溢价率为0的城市增至35个，比去年一季度增加23个，增长近2倍。具体到不同类型的城市，限购城市平均下降22.9个百分点，非限购城市平均下降16.8个百分点。溢价率较高的城市以中西部和珠三角的三线城市为主，如南昌、东莞、南宁等。溢价率同比下降较大的城市主要集中于长三角和中西部地区，如郑州、新乡、扬州等，而上升较大的10个城市主要位于环渤海和中西部地区，如南昌、柳州、廊坊等。
重点城市土地出让金缩水近半
作为房地产市场的上游，土地市场今年以来一直呈现供需双降的局面。土地卖不出高价，屡屡底价成交，政府宁可不推地，一季度重点城市土地供应量创下近5年来水平。
在中原集团研究中心监测的13个重点城市中，3月份全部用地供应990公顷，环比下降25%，处于2008年以来的较低供应水平。其中居住用地供应量仅为202公顷，依然处于历史低位水平；商办用地供应143公顷，环比微增6%。
由于开发商购地意愿低迷，一季度居住用地供应量695公顷，同比下降35%，是近5年中同期供应水平；商办用地一季度供应量354公顷，同比下降15%，在近5年中处于同期较高供应水平。尽管相对于居住用地，一季度商办用地供应较为充足，然而商办用地供应依然低于去年同期水平，一定程度上反映了目前开发商购地意愿低迷。
土地市场的低位运行，令地方政府的土地出让金收入亦大幅缩水。在中原集团研究中心监测的13个重点城市中，一季度商办用地出让金同比大减52%，同时居住用地成交量亦持续低位，同比下降48%；导致13个城市全部用地出让金仅887亿元，同比大减47%，达到近五年中同期第二低位。
标杆房企抄底布局二、三线城市
然而对于房企来说，低迷的土地市场正式抄底的时机。由于中小房企资金实力较差，且对市场节奏的把握能力有限，在市场低迷时期往往不敢也无力拿地。但大型标杆房企此时已嗅到入市时机，底价拿地，重点布局二、三线城市，以囤积后续发展动力。
在蛰伏三个月后，4月6日，万科2012年首度出手土地市场，耗资1.9亿元拿下了两幅位于唐山路北区东部建华东道地块。这是万科在唐山的第三个项目，由此实现了万科在唐山东、西、南三个方位的全面布局。2012年整个一季度，万科在土地市场均未出手，毫无斩获；而去年同期，万科在12个城市拿地19幅，规划建筑面积高达548万平方米，投入106亿。对于万科来说，2012年去存货、少买地是安全过冬的企业策略，但土地作为必不可少的生产资料，仍必须适时补充土地储备。
4月上旬，恒大在许昌、牡丹江等三线城市新增土地储备三幅，占地面积近30万平方米。在2012年前4个月，恒大保持每月在发展潜力巨大的二、三线城市进行土地储备，共计16处地块，规划建筑面积337万平方米，成交金额共计60亿元。恒大地产预计今年市场表现不会太好，有意将一些产品进行调整，而趁土地市场低迷时期持续储备优质地块，契合并保障了恒大今年战略的推进。
招商地产今年也在大举拿地。4月10日，招商地产再次发布购入天津地块的公告。至4月中旬，招商地产继续着每月购地的布局步伐，已在北京、天津以及贵州毕节三地新增土地储备共计119万平方米，规模超过去年同期的4倍，置地投入逾40亿。2012年的招商地产以雄厚的资金实力，在土地市场表现非常活跃，频繁低价拿地，在范围内快速传播着品牌影响力。
业内人士认为，从近期土地市场上的表现来看，大多数中小房企的融资渠道相对艰难，而万科、恒大等的龙头企业在销售、融资和贷款方面显然更具优势。此轮调控将是行业洗牌的重大契机，未来房地产行业的集中度将不断提高，优势资源逐渐向大型标杆房企聚合。
万科等标杆房企抄底囤地 行业大洗牌加速
一季度房地产指标全线下滑 业界称最坏时期已过
(来源:京华时报)随着中国经济春季报的正式出炉，让房地产行业再度成为市场聚焦的重点，一季度的宏观经济运势数据中，房地产相关指标集体下滑，拉低一季度GDP增速。针对市场有关放松调控的呼声，国务院常务会议明确再次强调坚持房地产调控政策不动摇。
地产拖后腿
国家统计局4月13日公布的数据显示，今年一季度国内生产总值（GDP）同比增长8.1%，低于此前8.3%至8.4%的预期，为连续第五个季度回落，且创下近三年来增幅；前次低点是2009年二季度的7.9%。
一季度的宏观经济运势数据中，房地产投资、住宅新开工面积、商品房销售面积等多项房地产行业指标均出现下滑，拉低一季度GDP增速。
国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发投资10927亿元，增速比上年同期回落10.6%。房屋新开工面积39946万平方米，同比仅上涨0.3%，其中住宅新开工面积29427万平方米，同比下降5.2%。商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%。
拿地热情，房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%。国家统计局公布，2012年3月份，房地产开发景气指数(国房景气指数)为96.92，再创新低。这已经是从去年11月份开始，连续5个月房地产景气指数低于100以下。
国金证券报告分析称，从支出法和收入法分别考虑，房地产投资1个百分点的变化会对GDP增长产生0.07和0.01个百分点的影响，在判断2012年房地产投资下滑11.8个百分点基础上，则GDP增速会回落0.93个百分点，也即从地产这单一因素分析，2012年GDP会由2011年的9.2%回落至8.3%，虽然政府为全年经济增长确定了较低的增长目标，但至少从地产对经济影响这一方面上，地产的政策预期会有所改善。
调控不动摇
4月13日，国务院常务会议明确再次强调坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。
国家统计局新闻发言人盛来运也在新闻发布会上表达相似看法，盛来运表示，一季度GDP增速放缓很大程度上是中国政府主动调控的结果。控制房地产的泡沫化当然会影响有关投资，甚至与住房相关的消费，进而对短期的经济增长产生一定影响。但从中长期来看房地产调控与经济增长并不矛盾，调控的目的就是保持房地产平稳健康发展，保持经济可持续增长。
中原地产研究部总监张大伟表示，目前楼市调控拐点和效果刚出现，一旦放松可能面临大幅反弹，目前楼市已经明显出现了调控效果，但因为地方土地财政的建设，加上外围经济恶化，放松调控的呼声很高，本次调控可能说是最后一个经济转型的机会，一旦放松，房地产很可能面临硬着陆的风险。
清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵(微博)微博表示：“清华中国与世界经济研究中心的预测是GDP一季度8.4%。刚刚公布的是8.1%，环比回落为1.8%，超预期，按此趋势GDP全年回落约1.7%。太猛，微调必须。数据表明货币政策事实上已经调整；减税须出台；地产是关键，其调控方向不会动摇但力度应微调。2012稳字当头。”
事实上，政策微调已经开始，3月份新增信贷超万亿，京沪等一线城市重启首套房贷款利率8.5折的消息，对于首次置业的刚需人群存在利好，但针对房地产的调控并未全面放松。中原地产预计在2012年，政策可能会对首套房的购房者做出定向宽松，从中小套型的普通商品房加快建设供给。到增加首套房购房者入市的比例，都将降低刚需置业人群的置业难度。
楼市最坏时期已过
今年2、3月不少一二线城市的成交量均较去年四季度及今年1月有所回升，根据国家统计局数据，1－3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1－2月份缩小0.4个百分点。
4月12日，绿城中国公布，3月共取得合约销售共844套，销售面积约15.6万平方米，销售金额为31.2亿元，环比增长56%，当中包括5.4亿的协议销售额。“宏观调控对绿城影响最严重的时期已经过去了。”绿城中国常务副主席兼行政总裁寿柏年表示。
4月13日，远洋地产公布3月销售简讯。数据显示，3月实现协议销售额约20亿元，销售面积约17.21万平方米，环比分别上升约104%及60%。相比去年，远洋3月协议销售额同比大幅上升约80%，远洋主要得益于北京、环渤海区域及东北区域成交量进一步恢复。
中投证券报告显示，信贷等政策对刚需支持力度持续加大，加上开发商持续以价换量下房价已有较充分调整，压抑已久的刚需开始持续释放，改善性需求也跟随提升。3月楼市成交回暖极为明显，特别是此前调整程度最深的一线城市。随着4-5月新推盘量继续上升，月成交量也将持续上升。行业最坏时期已过，预期持续向好。
“链家地产”市场研究部陈雪认为，3月份销售速度加快，但整体的库存压力基本没什么变化，而且这还不考虑4月份下半月至6月份持续的开盘高峰的潜在库存，按照一季度的成交情况来看，消化当前待售面积仍然需要4个半月，但实际市场高库存的状态可能要长得多。
走量不提价的复苏
事实上，今年3月回暖的成交量也引发购房者对于房价反弹的担忧，一些项目近期价格也出现上调。对此，国泰君安报告在对3月房地产行业运行数据点评表示，房价真正松动，维持全年房地产销售均价稳中有降的判断。3月商品房销售均价为5498元/平米，同比上升6.4%，环比下降7.1%，房价真正开始松动，开发商以价换量，目前小部分项目涨价的现象不可持续。
国泰君安报告表示，以价换量为开发商最优选择，2012年的整体市场将是走量不走价的复苏。大型综合品牌、资金雄厚开发商开始降价卖房回笼资金，为的是土地市场的抄底机会和行业并购机会。而对于资金压力大的开发商来说，降价卖房甚至变卖股权，为的就是回笼资金，先保生存再谋发展。
国金证券报告预计，目前虽然销售开始好转，但企业层面对市场判断仍较为谨慎，短期调增新开工可能性较小。从销售和新开工周期的周期分析，往往销售连续好转6个月后，新开工才会得到改善，所以二、三季度新开工持续下滑的趋势比较明确.
万科等标杆房企抄底囤地 行业大洗牌加速
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
