[摘要] 据记者根据北京中原地产及各地房管局公开文件统计，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等，约有30个城市出台了不同维度的楼市微调政策，内容涉及限购范围变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
一则针对非毛坯房的补贴政策，正在演变为挑战“调控底线”的戏剧。
5月7日，江苏扬州出台新政，对购买“成品房”进行奖励，引发“救市”猜测和质疑。在高层强调调控效果还需巩固的关键时刻，扬州新政因对90平方米以上住房进行补贴，且未区分首套、二套、多套房，被认为突破了调控“限购”投资投机需求的底线。
截至5月9日晚，扬州新政并未像佛山、芜湖那样在一天之内被叫停。5月9日下午，住建部房地产市场监管司司长沈建忠在电话中对本报记者表示，“他们（扬州）已经解释了，部里也在关注，但没有下一步动作。”他指出调控基调并没变，随即以马上要登机为由挂断了电话。
而一向爽朗敢言的住建部政策研究中心副主任王珏林则对此事不予多评。
一位市场人士分析，联系近期多个城市出台的放宽普通住宅标准、公积金贷款调整、购房退税等微调政策都被放行，如果扬州新政还不被叫停，说明政策底部已经显现。
“也许，地方鼓励刚需、购买首套房的微调，甚至促进住宅产业化、非毛坯发展的政策性补贴，都是可以被中央接受的。”
不过，包括王珏林在内的诸多人士都认为，以限购为核心的调控政策并没有根本性的改变，楼市整体仍然要限制投资投机需求。
30个城市陆续微调
记者注意到，扬州新政与近期密集出台的地方楼市政策一起，被纳入“微调”的范围。
据记者根据北京中原地产及各地房管局公开文件统计，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等，约有30个城市出台了不同维度的楼市微调政策，内容涉及限购范围变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
在4月下旬集中出台的新政，则主要集中在住房公积金政策的调整，约20-30个地方调整了公积金贷款使用率和额度，使其向有利于首套房的方向发展；武汉、广州等地还重申，公积金贷款可以两成首付，八成贷款。
上述地方微调实际上都被默许。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，仅此前芜湖、佛山、上海等城市出台的政策，涉及变相松动二套房限购，属于明显“救市”行为，因而被叫停。
放松还是继续收紧的拉锯战，进入白热化。然而，整体松动仍未有迹象。
张宏伟等业内人士认为，当前大多数“微调”政策还称不上救市，政策基本还是围绕促进“自住需求”进行，并没有偏向投资性和改善需求。比如贷款利率的下调只针对首套房，公积金贷款的使用主体是刚需购房者和一小部分改善性购房者，普通住宅标准提高之后，通常也只有首套房的购房者才可以享受到契税的优惠。
“只要限购、限贷的前提不松动，只针对首套房、自住房的政策松动并未触及政策红线。”北京一大型开发商内部政策研究人士对本报记者说，北京等城市的普通住宅认定标准调整，就是减轻了自住购房的税费负担。
从实际效果来看，这个税费调整对成交量并没有多少促进作用，以北京为例，最近两个月成交量依然低迷，市场仍在调整周期。
从以自住需求为主的大型房企如万科[简介动态]、保利[简介动态]等销售业绩来看，其4月份销售出现环比下滑，万科更下滑30%，也从侧面说明上述微调的刺激作用有限。
扬州是否踩线？
但是，在此番扬州是否踩线的问题上，业内人士分歧明显。
扬州房管局在关于新政的“说明”中强调，加强对成品住房建设的政策支持：对新批准开发建设的成品住房基础设施配套费给予缓缴；对涉及成品住房的开发贷予以支持；对新购买的成品住房，属于普通住房的，对购房人给予适度的奖励，涉及90（及以下）-144平方米非毛坯新购房源。
中指研究院南京分院有关人士认为，该政策是去年10月扬州市发布的鼓励成品房政策的延伸，仅针对成品房，也就是非毛坯，估计仅有10-20%的项目能享受这个优惠，影响很有限，不宜过度解读。
东兴证券分析师郑闵钢也认为，在开发商普遍降价保销售的市场下，6‰至4‰的奖励影响力度很小。
郑承认，今年以来扬州的销售成交一直徘徊在较低位，此优惠政策可能减弱购房者等待价格进一步下降的预期，后市会加大扬州的销售上升；但由于今年以来扬州商品房成交均价一直在9800元以上，高于去年平均8000多元的水平，6‰至4‰的奖励优惠，远不足以抵消销售价格的上升。
业内人士指出，明面上在引导和鼓励开发商建非毛坯房、消费者购买非毛坯房，但补贴给消费者，有刺激消费之嫌，实际上是在打政策的擦边球。
此间有市场人士更担忧，扬州新政会带来调控放松预期的负面示范效应，
“扬州这个政策我觉得就是放松，补充说明没用”，北京中原地产总监张大伟说。
张说，如果扬州新政没有叫停，可以说是政策触底了，不会再那么紧了，因为扬州毕竟没区分刚需，是无差别的政策，这对市场心理预期的影响远超过政策本身，引发市场调控转向的遐想。
并且这一政策，或许给一些原来资金紧张的开发商带来了喘息空间。有不愿透露姓名的扬州开发商对本报记者表示，这个政策出来后，计划把毛坯改非毛坯，希望可以享受开发贷优惠。虽然交工推迟，但或许可以多卖房子回笼现金。
光大证券分析师万知也认为，本次扬州的新政，着力于鼓励成品房的销售，显示出地方政府救市比以往更为急切。未来随着实体经济下滑，地方政府救市过关的可能性将大增。
微调的多元路径
另有不便具名的分析人士认为，扬州新政若被通过，意味着购房补贴、退税等政策或许会成为下一步调控微调的又一手段。而限购、限贷整体上并无根本的改变。
截至5月8日，北京中原市场研究部统计数据显示，46个限购城市仍然全部延续限购，第三套及以上房产也依然限贷。
包括万科[简介动态]、保利[简介动态]等多家房企在内的高管人士对本报记者表示，房价回归合理，不仅是降价可以实现的，还可以通过提高居民收入水平、政府对特定人群给予实物或货币补贴，以及减税、退税等形式等进行。
万科董秘谭华杰曾对本报记者说，调控的意义还在于，让自住买房的人真正感受到，“我买房比以前容易了”。从国际经验来看，政府拿出钱来对首套房购买者贴息、减税也是通行做法，未来都会逐渐被纳入思考的范围。
事实上，经本报记者查询，在扬州之前，已经有杭州、重庆、芜湖、深圳等地有条件给予一些特定人群购房补贴，或现金或实物，重庆是以退税形式进行补贴，基本涉及的是首套房，中低收入人群或引进型人才。
而扬州的做法相当于退税。
张大伟告诉本报，根据现行的房地产交易税费政策，每卖出一套房子，地税部门会获得各项税收约为房价的10%左右。从这个角度讲，地方政府的奖励政策实际上是一种变相的退税。扬州市房管局有关人士也证实了这一点。
业内人士则认为，即便要补贴购房人，也得考虑范围。
“扬州的方案规定144平方米以下户型皆可享受补贴。补贴针对的是房子，而不是购房人。但如果一个家庭已有5套房子，出于投资目的新购普通住房，能算作合理的自住需求吗？凭什么要给这样的投资者以财政补贴？”杨说。
他提出，鉴于当前中央调控楼市的指导方针，即便补贴，范围也应仅限于：首次购买普通住房的人，扩至二次改善性购房者。
扬州新政调查：房管局称暂无符合补贴政策房源
日前扬州出台拟对购房者进行奖励的楼市新政之后，这座城市也被推上了舆论的风口浪尖。
尽管扬州市房管部门一再否认该政策是救市行为，并表示这只是落实江苏省的相关文件，和救市无关。但《每日经济新闻》记者昨天（5月9日）走访扬州市广陵区、邗江区等几个区域楼盘后发现，国家楼市调控政策对当地楼市影响非常大，当地楼市呈现一种供应量远远大于需求量的状态。而由于房地产市场低迷，该市的土地出让也受到了一定影响，从而间接影响到了财政收入。
尚无房源符合补贴政策
“我们推出的政策只是落实江苏省政府的相关文件，和媒体所说的救市无关。”昨日下午，扬州市房管局一位孙姓负责人对《每日经济新闻》记者透露，去年江苏省政府办公厅出台了《关于加强推进成品住房开发建设实施意见》，该意见要求扬州市到2015年内在市区中心城区新建住房中成品房比例达到40%，而扬州市目前新建商品房住宅交易中，成品房交易只占5%还不到，和南京等城市30%的比例相比非常低。“为了落实省政府文件要求，才出台了该政策。”
对于媒体质疑该政策存在救市嫌疑，该负责人告诉记者，“我们希望通过奖励政策对市场进行引导，而且在政策出台之前我们已经和省住建厅等相关部门沟通汇报过，并且明确表示了只是针对现有的成品房进行引导，以此来加快推进扬州市成品房的建设。还有就是我们推广成品房是为了避免二次装修导致资源的浪费，提高房地产开发建设水平。”
该负责人还表示，扬州此次出台的楼市政策是按照住建部和江苏省的文件精神制定的，并不是为了救市和托市，政策不会被叫停。“制定补贴政策是因为按照扬州的税收政策，老百姓购房时交的契税包含了装修部分，补贴只针对老百姓装修的部分。”
“目前扬州市还没有一家房地产开发商申请补贴，而且扬州市现在也没有一套符合补贴政策的房源。”该负责人特别强调。
购房者：吸引力不够大
对于扬州此次推出的楼市新政，各方反应不一。
出租车司机胡女士由于儿子近期准备结婚买房，对这个补贴政策格外关注。“我个人觉得对购房者吸引力不大。一套房子算下来也就补四五千块钱，何况现在扬州还没有符合补贴政策的房源，大家现在买房都处于观望状态，不会因为政府补贴的几千块钱就去买房，所以我觉得这个政策对于楼市影响力不会太大。”
和胡女士看法相同的还有市民陈师傅，他对《每日经济新闻》记者说，“才补贴千分之六，买房子上百万都花了，还在乎那几千块钱？所以这个补贴政策对于我们影响力不大。”
作为主管部门的江苏省建设厅一位负责人告诉 《每日经济新闻》记者，扬州出台的政策只是针对成品住房，但是目前市场成品房少得可怜，“目前江苏省楼市的商品房大多是毛坯房，成品房还占不到新建住房的20%，所以扬州市出台这个政策只是为了推动成品房建设，很多人可能把普通商品房当作成品房了，所以也就有了所谓救市的说法。”
对于扬州这个新政是否会被叫停，上述负责人表示，“目前我们对扬州出台的政策也在调查了解当中，是否是落实成品房的推进工作还是其他问题，要等调查清楚之后才能得出结论，但是江苏仍然坚持房地产调控政策不会动摇，也不可能出现放松。”
楼市处于供大于求状态
有业内人士认为，扬州市出台楼市新政是因为该市库存压力所致。对此《每日经济新闻》记者查询了相关资料。
根据扬州市公布的数据显示，今年1至4月份，扬州市区商品房新开工面积为83.82万平方米，同比下降4.29%；1至4月市区商品房合同成交面积为44.21万平方米，同比下降了30.96%，其中住宅成交了2501套，同比下降了37.11%。
成交量的下跌造成了库存压力的加大。据公开数据显示，2011年扬州市市区商品住宅可销售面积是158.6万平方米，同比增长88.1%，总计11392套房源。而截至2012年4月，扬州市市区库存量在进一步走高，其中商品住宅库存量160.05万平方米，按照目前销售速度，需24个月才能去化，库存压力较大。“从这些统计数据来看，国家实行楼市调控之后对扬州的房地产影响是显而易见。”南京房地产开发建设促进会的一位负责人对《每日经济新闻》记者说。
为了了解扬州楼市销售情况，记者昨天走访了扬州市广陵区、邗江区多个楼盘后发现，正如统计数据显示的情况一样，扬州市楼市销售处于萧条状态。在邗江区一家名为橡树湾的楼盘售楼部，记者在现场看到偌大的售楼部里并没有一个购房者看房，只有几个置业顾问在聊天。“国家实行了调控政策之后，确实对我们影响比较大，现在每天来看房子的人非常少，更别说卖房子，现在一期还有很多房源等待销售。”该售楼部一位置业顾问对《每日经济新闻》记者表示。
在离橡树湾不远的一家楼盘，记者同样发现没有购房者看房，“现在购房者都处于观望状态，不止是我们一家，很多楼盘都是这样，销售业绩都不好。”该楼盘一名销售人员告诉记者。
楼市低迷影响地方财政收入
楼市成交量的低迷直接影响到土地成交量。据扬州市对外发布的数据显示，2011年扬州市区房地产用地成交面积为4798亩，同比下降了28%。成交量的下降同样也直接影响到地方的财政收入。公开数据显示，今年1至4月扬州市土地出让收入只有17.9亿元，同比大幅下降了71%，楼面地价同比下降了55%。
扬州市地税局统计的数据显示，房地产收入占到扬州地税比例非常高，2010年扬州市房地产税收29.99亿元，占到全市地税收入的30%，当年房地产业税收增量占地方税收增量的43.54%。“房地产行业可谓是占据扬州经济的半壁江山，对扬州的经济发展有相当重要的作用。”扬州市相关主管部门的工作人员表示。
统计数据显示，今年一季度扬州市财政收入同比仅增长6.9%，远低于去年25%的增长率。“由于近来房地产行业的低迷，增长率低于去年属于正常情况。”中国房地产协会的一位负责人认为。“扬州市此次推出这个政策也反映了目前地方政府财政压力比较大，由于房地产行业低迷导致了地方财政收入的减少，也影响了地方经济增速，所以从这点分析就不难看出此次推出政策的意图。”前述负责人对《每日经济新闻》记者说。
“像扬州这样的三线城市，其实有很多土地可以出售，但是楼市调控政策直接影响到了房产商的信心，也影响到了地方土地的出售，从而也影响到了地方财政收入。”南京财经大学一名教授对《每日经济新闻》记者说，“不光是扬州是这样，很多城市都是这样。而土地出售对于像扬州这样的三线城市来说尤为重要。”
针对4月下旬多家媒体报道的“住建部酝酿刺激刚需”说法，王珏林在4月底明确向本报记者表示，“此消息我也看到了，没听说。”同时表示，目前住建部不可能实施新的刚需刺激政策。
住建部房地产司相关负责人也证实没有新的消息，“住建部有关‘抑制投资需求，支持居民合理购房需求’的政策一直未变。”
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