[摘要] 进入5月历史销售旺季，各地楼市成交量捷报频传。业内人士认为，5月前三周全国新房市场表现出三个鲜明特点：全国房价趋于稳定，刚需购房者入市积极性提高；多个城市调控政策微调，有效促进刚需入市；央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响将会逐步显现。
调控以来，以扬州为代表的多个城市出现楼市政策“微调”，对刚需支持力度均有不同程度的增加，如放宽公积金政策等，有效促进了刚需入市。与此同时，市场各方也开始担心，如果刚需集中入市，会不会让正处于下行通道的楼市，重新“红火”起来，进而推高房价？
进入5月历史销售旺季，各地楼市成交量捷报频传。业内人士认为，5月前三周新房市场表现出三个鲜明特点：房价趋于稳定，刚需购房者入市积极性提高；多个城市调控政策微调，有效促进刚需入市；央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响将会逐步显现。
随着5月份多地楼市成交量在政策利好的作用下开始明显上升，担心楼市调控会在攻坚阶段毁于地方政府政策“微调”的声音也屡见报端。
十大重点城市5月前3周成交5.6万套与4月同期相比涨22.6%
统计数据显示，5月前3周,包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都在内的十大重点城市新房成交量为56513套，比4月同期上涨22.6%。其中，除深圳外的9个城市新房成交量均比4月同期出现不同涨幅，不仅北京、上海、广州、沈阳、杭州、青岛、重庆和成都的涨幅均超一成，广州和青岛涨幅甚至超七成。
对于广州、青岛新房成交量环比出现高涨幅，链家地产陈雪向中新网房产频道分析认为，这主要由于广州和青岛前期的成交量基数较小：广州4月单周仅成交约1000套左右，而青岛4月单周也仅800套左右。另一方面，五一小长假后市场价格趋于稳定，降幅已符合购房者的价格预期，因此入市动力增强。
陈雪认为，从5月前3周的成交数据来看，八成重点城市成交量与4月同期相比均出现10%以上的涨幅，表明楼市已正式步入5月份的历史销售旺季，由于网签数据的延后性，五一黄金周的促销效应集中表现在5月第二周的成交高涨，而第三周成交量也已趋于高位稳定状态。
一方面是成交量的上涨，另一方面，从国家统计局发布的新建商品房价格来看，6个城市价格降幅环比收窄，新房价格开始处于降幅趋缓的下行通道。
陈雪认为，当前整体房价趋于稳定，阶段性价格触底，刚需购房者对短期内房价继续下行的预期信心不足，因此入市积极性提高，观望需求逐渐得以释放。与此同时，以扬州为代表的多个城市出现楼市政策微调，对刚需支持力度均有不同程度的增加，如放宽公积金政策等，有效促进了刚需入市。此外，近日央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响将会逐步显现，在未来一段时间内，可能会使信贷优惠进一步加大，整体市场需求将会保持稳步释放的趋势。
30个城市陆续微调政策地方楼市调控底线初显
(来源:东北新闻网)住建部房地产市场监管司司长：扬州已经解释了，部里也在关注，但没有下一步动作
如果扬州新政还不被叫停，说明政策底部已经显现。“也许，地方鼓励刚需、购买首套房的微调，甚至促进住宅产业化、精装修发展的政策性补贴，都是可以被中央接受的。”
一则针对精装修房的补贴政策，正在演变为挑战“调控底线”的戏剧。
5月7日，江苏扬州出台新政，对购买“成品房”进行奖励，引发“救市”猜测和质疑。在高层强调调控效果还需巩固的关键时刻，扬州新政因对90平方米以上住房进行补贴，且未区分首套、二套、多套房，被认为突破了调控“限购”投资投机需求的底线。
截至5月9日晚，扬州新政并未像佛山、芜湖那样在一天之内被叫停。5月9日下午，住建部房地产市场监管司司长沈建忠在电话中对本报记者表示，“他们（扬州）已经解释了，部里也在关注，但没有下一步动作。”他指出调控基调并没变，随即以马上要登机为由挂断了电话。
而一向爽朗敢言的住建部政策研究中心副主任王珏林则对此事不予多评。
一位市场人士分析，联系近期多个城市出台的放宽普通住宅标准、公积金贷款调整、购房退税等微调政策都被放行，如果扬州新政还不被叫停，说明政策底部已经显现。
“也许，地方鼓励刚需、购买首套房的微调，甚至促进住宅产业化、精装修发展的政策性补贴，都是可以被中央接受的。”
不过，包括王珏林在内的诸多人士都认为，以限购为核心的调控政策并没有根本性的改变，楼市整体仍然要限制投资投机需求。
30个城市陆续微调
本报记者注意到，扬州新政与近期密集出台的地方楼市政策一起，被纳入“微调”的范围。
据本报记者根据北京中原地产及各地房管局公开文件统计，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等，约有30个城市出台了不同维度的楼市微调政策，内容涉及限购范围变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
在4月下旬集中出台的新政，则主要集中在住房公积金政策的调整，约20-30个地方调整了公积金贷款使用率和额度，使其向有利于首套房的方向发展；武汉、广州等地还重申，公积金贷款可以两成首付，八成贷款。
上述地方微调实际上都被默许。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，仅此前芜湖、佛山、上海等城市出台的政策，涉及变相松动二套房限购，属于明显“救市”行为，因而被叫停。
放松还是继续收紧的拉锯战，进入白热化。然而，整体松动仍未有迹象。
针对4月下旬多家媒体报道的“住建部酝酿刺激刚需”说法，王珏林在4月底明确向本报记者表示，“此消息我也看到了，没听说。”同时表示，目前住建部不可能实施新的刚需刺激政策。
住建部房地产司相关负责人也证实没有新的消息，“住建部有关‘抑制投资需求，支持居民合理购房需求’的政策一直未变。”
张宏伟等业内人士认为，当前大多数“微调”政策还称不上救市，政策基本还是围绕促进“自住需求”进行，并没有偏向投资性和改善需求。比如贷款利率的下调只针对首套房，公积金贷款的使用主体是刚需购房者和一小部分改善性购房者，普通住宅标准提高之后，通常也只有首套房的购房者才可以享受到契税的优惠。
“只要限购、限贷的前提不松动，只针对首套房、自住房的政策松动并未触及政策红线。”北京一大型开发商内部政策研究人士对本报记者说，北京等城市的普通住宅认定标准调整，就是减轻了自住购房的税费负担。
从实际效果来看，这个税费调整对成交量并没有多少促进作用，以北京为例，最近两个月成交量依然低迷，市场仍在调整周期。
从以自住需求为主的大型房企如万科、保利等销售业绩来看，其4月份销售出现环比下滑，万科更下滑30%，也从侧面说明上述微调的刺激作用有限。
扬州是否踩线？
但是，在此番扬州是否踩线的问题上，业内人士分歧明显。
扬州房管局在关于新政的“说明”中强调，加强对成品住房建设的政策支持：对新批准开发建设的成品住房基础设施配套费给予缓缴；对涉及成品住房的开发贷予以支持；对新购买的成品住房，属于普通住房的，对购房人给予适度的奖励，涉及90（及以下）-144平方米精装修新购房源。
中指院南京分院有关人士认为，该政策是去年10月扬州市发布的鼓励成品房政策的延伸，仅针对成品房，也就是精装修，估计仅有10-20%的项目能享受这个优惠，影响很有限，不宜过度解读。
东兴证券分析师郑闵钢也认为，在开发商普遍降价保销售的市场下，6‰至4‰的奖励影响力度很小。
郑承认，今年以来扬州的销售成交一直徘徊在较低位，此优惠政策可能减弱购房者等待价格进一步下降的预期，后市会加大扬州的销售上升；但由于今年以来扬州商品房成交均价一直在9800 元以上，高于去年平均8000 多元的水平，6‰至4‰的奖励优惠，远不足以抵消销售价格的上升。
此间有市场人士更担忧，扬州新政会带来调控放松预期的负面示范效应，
“扬州这个政策我觉得就是放松，补充说明没用”，北京中原地产总监张大伟说。
张说，如果扬州新政没有叫停，可以说是政策触底了，不会再那么紧了，因为扬州毕竟没区分刚需，是无差别的政策，这对市场心理预期的影响远超过政策本身，引发市场调控转向的遐想。
并且这一政策，或许给一些原来资金紧张的开发商带来了喘息空间。有不愿透露姓名的扬州开发商对本报记者表示，这个政策出来后，计划把毛坯改精装，希望可以享受开发贷优惠。虽然交工推迟，但或许可以多卖房子回笼现金。
光大证券分析师万知也认为，本次扬州的新政，着力于鼓励成品房的销售，显示出地方政府救市比以往更为急切。未来随着实体经济下滑，地方政府救市过关的可能性将大增。
微调的多元路径
另有不便具名的分析人士认为，扬州新政若被通过，意味着购房补贴、退税等政策或许会成为下一步调控微调的又一手段。而限购、限贷整体上并无根本的改变。
截至5月8日，北京中原市场研究部统计数据显示，46个限购城市仍然全部延续限购，第三套及以上房产也依然限贷。
包括万科、保利等多家房企在内的高管人士对本报记者表示，房价回归合理，不仅是降价可以实现的，还可以通过提高居民收入水平、政府对特定人群给予实物或货币补贴，以及减税、退税等形式等进行。
万科董秘谭华杰曾对本报记者说，调控的意义还在于，让自住买房的人真正感受到，“我买房比以前容易了”。从国际经验来看，政府拿出钱来对首套房购买者贴息、减税也是通行做法，未来都会逐渐被纳入思考的范围。
事实上，经本报记者查询，在扬州之前，已经有杭州、重庆、芜湖、深圳等地有条件给予一些特定人群购房补贴，或现金或实物，重庆是以退税形式进行补贴，基本涉及的是首套房，中低收入人群或引进型人才。
而扬州的做法相当于退税。
张大伟告诉本报，根据现行的房地产交易税费政策，每卖出一套房子，地税部门会获得各项税收约为房价的10%左右。从这个角度讲，地方政府的奖励政策实际上是一种变相的退税。扬州市房管局有关人士也证实了这一点。
杨红旭则认为，即便要补贴购房人，也得考虑范围。
“扬州的方案规定144平方米以下户型皆可享受补贴。补贴针对的是房子，而不是购房人。但如果一个家庭已有5套房子，出于投资目的新购普通住房，能算作合理的自住需求吗？凭什么要给这样的投资者以财政补贴？”杨说。
他提出，鉴于当前中央调控楼市的指导方针，即便补贴，范围也应仅限于：首次购买普通住房的人，扩至二次改善性购房者。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
