[摘要] 调控的持续深入明显改变了开发商的预期，房企拿地热情降至谷底，十大标杆房企中仅有一家企业参与在京拿地，土地低价出让成为土地市场的常态。全国13个城市的土地出让金总计为1292.3亿，较2011年前5月的2204.2亿减少911.3亿，同比下滑41% 。
前5月13主要城市土地收入锐减近千亿
(来源:证券日报)13个城市的土地出让金总计为1292.3亿，较2011年前5月的2204.2亿减少911.3亿，同比下滑41% 。
随着住宅成交连续三个月的回暖，北京、上海等地的楼市也再次活跃起来。不过，这并没有带动土地市场的复苏。分析人士指出，目前房地产调控的效果已经非常明显，土地市场的价格对开发商拿地的积极性影响非常大。而从目前的土地市场价格来说，还没有跌到开发商的预期范围内。
据中原集团研究中心统计数据显示，以北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙为代表的13个城市，今年年内的土地出让收入锐减。截至5月24日，13个城市的土地出让金总计为1292.3亿，较2011年前5月的2204.2亿减少911.3亿，同比下滑41%。
其中，苏州土地出让收入同比下滑98%，上海、长沙、广州同比下滑的幅度也超过50%，北京、长春、南京也在40%以上。
对此，中原市场研究部总监张大伟分析认为，各地土地出让金收入锐减主要是由于大部分开发商压缩了拿地额度。缓开工不拿地，成为开发商市场常态。
根据中原集团研究中心监测，2012年前4个月，十大标杆房企的权益购地总金额为189亿元，较去年同期下降63%。从购地款和销售金额的对比情况来看，今年前4个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为12%，是自2008年以来的水平。在调控持续的大背景下，开发商在土地拓展方面愈发谨慎。
同时，地方政府也放缓了供地节奏。由于楼市的萧条，开发商拿地积极性不高，地方政府为避免流标过多，放缓了土地上市节奏，特别是住宅类土地供应明显减少。
此外，在房价已现下调的情况下，大部分地方政府的土地定价依然比较高，使得土地市场流标数量不少，影响了整体市场的成交情况。
目前来看，土地价格下调依然不充分，这也使得房屋降价的幅度不大，地方政府对土地价格定价依然比较高，不愿意低价卖地的心理依然普遍。
张大伟预计后续土地市场依然以冷清为主，但北京、上海等一线城市的热门地块依然不缺乏市场追捧，其他一些地块可能因为调控的深入继续降温。
而在23日召开的国务院常务会议上，温总理强调了“根据形势变化加大预调微调力度”，对房地产业，则继续强调“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。
对此，中科院分析认为，货币政策微调力度如果加大，对房地产业将是利好。但不确定性在于，银行是否愿意给开发商和购房者贷款，房地产业能获得多少贷款不确定性较大。另外就是存准率仍在历史高位的背景下，银行放贷能力受限。房地产调控政策虽然没有放松，但贷款如果大幅增加的话，房地产业向下的趋势可能停止，进入震荡阶段，但期待很快复苏并反弹还不太现实。
万科等标杆房企开始出击圈地 土地大跑量
房企拿地热情降至谷底 土地低价成交成常态
(来源:京华时报)调控的持续深入明显改变了开发商的预期，房企拿地热情降至谷底，十大标杆房企中仅有一家企业参与在京拿地，土地低价出让成为土地市场的常态。在宅地成交延续去年冷清态势的同时，商业地产也难独善其身，前四月的商业用地风光不再，全部零溢价率成交。受此影响，前4月的土地收入同比大降39.6%，且去年已开始挂牌等待出让的6宗地至今无人问津。
供地计划缩减12%
政府公布的供地计划显示，2012年计划供应总量为5700公顷，而2011年的计划供应总量为6500公顷，同比缩减约12%。其中，住宅用地计划供应总量为1700公顷，同比2011年减少33%，为近三年值。刨除各类保障房供地，纯商品住宅计划供地850公顷，比2011年缩减30%。
市国土局相关负责人表示，考虑到今年北京16万套保障房的开工任务比去年减少了4万套，因此保障房用地的供应计划相应有所减少。商品房用地则考虑目前北京的房地产市场实际，全面分析了北京存量可供土地、已供住房用地开发利用情况、库存商品住房情况，并充分考虑征迁难度加大等因素。
值得关注的是，在住宅用地的供应中，保障房用地和商品房用地各占半壁江山，均为850公顷。而在保障房用地中，公租房为160公顷、经适房为140公顷、限价房为100公顷，其余450公顷为定向安置房用地。市国土局表示，今年保障房土地的供应，必须在9月底前完成。
土地出让收入大减
在供地计划同比缩减的同时，前4月的土地收入也同比大降。
来自链家地产市场研究部的统计数据显示，北京市前四月共计成交54块土地，土地出让金累计为135亿元，仅为去年全年的12.8%，同比下降39%。其中住宅用地累计成交7块，住宅土地出让金为72.5亿元，为去年的15.3%。
事实上，土地收入减少的情况并不仅仅出现在北京。根据链家地产市场研究部统计，2012年1-4月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等20个重点城市的土地市场共计成交了1201块，累计土地出让金为1443亿元，仅为去年全年土地出让金的16.3%，同比大幅缩水44.5%。住宅用地成交平均楼面价约为1951元/平米，同比下滑13%，自2007年以来首次跌入2000元/平米以内；平均溢价率为2.57%，是自2005年以来7年内的点。
链家地产陈雪认为，7年来的首次整体低溢价率持续表明了当前房企拿地谨慎的态度仍未改变，房企普遍的拿地意愿低迷，很大程度上影响了土地的价格和土地推出的数量。另外，北京中原市场研究部总监张大伟表示，预计今年土地市场交易很难达到900亿的规模，溢价率、开发商拿地的积极性都将降低到最近数年的。
房企拿地意愿跌至谷底
严厉的调控政策下，房企卖“面包”的热情远远高于买“面粉”的热情。今年以来，房企绞尽脑汁上演各种营销手段卖房，但对拿地的热情却冷却至冰点。
来自北京中原地产的统计数据显示，2012年一季度，十大标杆房企权益购地金额为143亿元，而去年同期则为约477亿元，同比购地其支出金额骤减70%。在前4月里，十大知名房企中只有招商地产联合大连盈致企业管理有限公司拿下了朝阳来广营地块，其它九大知名房企均未参与前四月北京的土地出让。张大伟认为，十大标杆房企在北京严厉的楼市限购调控下，拿地操作十分谨慎，开发企业观望气氛很浓，主要是受到资金紧张和后市判断不乐观的影响，同时房企也会更加关注自有楼盘的成交量，掌握回款情况和市场需求容量以及消费者的心理预期变化，从而为即将到来的拿地高峰期做出决策。
房企的谨慎态度使得自去年就开始挂牌的6宗地至今无人问津。北京市土地整理储备中心的公告显示，房山和昌平两区域于去年底推出的6宗住宅类地块至今无人报价，按照起价计算，合计出让金达到了66.2亿元。
商业用地风光不再
土地市场的低迷使得身处其中的商业用地也难以独善其身，去年因中服地块、崇文门菜市场地块以及王府井地块等一路高歌的商业用地也惨遭“滑铁卢”。据统计，1~4月北京市商服地块共成交11块，规划建筑面积为126.9万平米，同比减少42%，土地出让金为47.7亿元，同比大幅减少67%，约为100亿元。同时，商业地块的平均成交楼面价仅为3760元/平米，同比去年下挫约43%。
在去年，商业用地的出让收入甚至撑起了整个土地市场，2011年北京经营性地块成交中，居住用地楼面均价4800元/平米，平均溢价率11%；商业办公用地楼面均价8069元/平米，平均溢价率33%，商业地块平均溢价率为居住地块三倍。
伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，持有型的商业地产对资金的要求很高，回报期长，这就要求企业的资金非常雄厚，但在目前的情况下，银行对房企的贷款显然没有放开，其他融资渠道也比较困难，所以房企在获取商业用地方面较为谨慎。同时，商业地产跟实体经济贴得很近，但目前的实体经济表现平平，这在很大程度上影响了房企的预期。
万科等标杆房企开始出击圈地 土地大跑量
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