[摘要] 中原地产施永青：香港楼市15年在走极端。过去15年，香港经历了楼市的大起大落，香港楼市周期论的说法在民间广受认同。但颇有江湖地位的中原地产创始人施永青日前在接受专访时却指出，香港楼市过去15年不是周期问题，而是政府进行了一场很大的实验。
中原地产施永青：香港楼市15年在走极端
(来源:财经日报)中原地产施永青：香港楼市15年在走极端。过去15年，香港经历了楼市的大起大落，香港楼市周期论的说法在民间广受认同。但颇有江湖地位的中原地产创始人施永青日前在接受专访时却指出，香港楼市过去15年不是周期问题，而是政府进行了一场很大的实验。
由中原地产编制反映香港楼市走势的中原城市领先指数，1997年10月曾攀上102.93点高位，随后受亚洲金融危机影响，1997年12月下跌21.6%至80.71点。2003年SARS暴发期间，指数下跌至31.77点，反映香港楼价下跌近七成。
此后香港楼价逐渐回升，2008年国际金融危机后全球量化宽松刺激，大量资金涌港楼价迅猛上升，即便特区政府出台一系列收紧按揭和增加额外印花税等措施，楼价仍然只升不降。今年5月初，中原城市领先指数突破1997年的历史纪录和心理临界点，报104.6点，6月楼价再升8.2%。
房屋问题将是新特区政府必须解决的问题之一，香港特别行政区第4任行政长官梁振英上任翌日（7月2日）便在与市民的沟通中承认对于解决房屋问题“有些心急”。他在就职演讲中表示，将加建公屋、适当增加土地供应促进楼市稳定发展，以及制定长远房屋策略应对市场和社会对土地需求的变化。
香港一直被称为“、地少人多”，而这可能只是一个“谜思”。美林美银研究报告指出，香港实际上只有6.9%的土地供应给了住宅市场。1978年创立香港地产代理巨头中原地产并拓展至的施永青也指出，其实香港高达80%的土地都没有开发，多为农地，政府可以控制供应量。
毫无疑问，香港楼市发展即将进入新阶段。站在地产界人士角度分析，施永青仍对香港楼市感到乐观，特别是如今已有至少三成购房资金来自内地。他承认，在“自由行”刺激下，店铺价格“升得最离谱”，“一平方米超过100万港元的都有”。
财经日报：过去15年，香港楼市发展经历了哪几个阶段？对于香港楼市有周期的论点，你怎么看？
施永青： 香港过去15年主要不是周期问题，而是政府作了一场很大的实验，在政策上有比较重大的改变。
总的来说这15年分为两阶段：个阶段是打压房价、帮市民置业改善居住环境，结果导致资产滞缓、经济失去动力；第二个阶段是为了扭转之前的局面，政府减少土地供应。
阶段是董建华担任特首时。那时香港楼价太高，香港人买不起房子，年轻人对前程没有希望，有很多怨气；同时营商环境受到破坏，店铺租金和酒店费用都高，国际公司也不想来香港。此外的问题是资源错配，社会资源都流去房地产了。
在这种背景下，当时特区政府想要通过增加供应、每年有85000个单位来打压房地产。这本来是一个良好的愿望，但却没有考虑到资产蒸发的负面效应。因为香港人几十年来都用土地、房子作为主要的财富储藏模式，房地产价格一跌，一生的努力就没有了，有些人还欠了一身的债，成了“负资产”。
我有一个朋友本来做小的进出口公司，他把自住房放到银行抵押后，才拿到银行的信用证进行担保付款。后来房价跌了，银行给他的信用也减低了，有生意也没法做，他只有开除秘书自己做，这样就造成了失业。
整个香港都有这种情况，经济规模受到信用限制，经济在走下坡路，社会由此停顿。房价降低，受惠的只是没买房子的一部分年轻人，只帮了一小群，打击了一大片。在内地，这个问题可能更严重，内地城市里拥有自住房子的人约占70%~80%，香港还只是50%。
届特区政府的实验使第二、第三届的政府从一个极端走向另外一个极端。另一个极端就是不敢推出土地，而是通过“勾地表”的形式，有开发商想要土地了，才去“勾”出来拍卖。这对稳定房地产起了很大的作用，但土地供应就没保障了，政府放弃了供应土地的责任，把权力交给了开发商，开发商都去买豪宅和市中心土地，这会导致土地供应和房屋供应出现断层。
2003~2004年，香港楼市开始好转，2005年明显复苏，此时政府应该增加土地供应，但他们没有这么做，造成以后三年土地供应不足。此后房价一直飙升，直至最近两年政府才开始增加土地供应，但已经来不及了。
日报：现在可能进入第三个阶段了，你怎么看香港楼市未来走势？
施永青：第二个阶段的问题，梁振英会去修正，包括增加土地供应，但这主要先是给公屋，所以私人楼价暂时不会下降。
我认为香港的楼价还会上升，香港楼房空置率只有4.3%，基本上没有空置，一般我们认为5%是自然空置率，低于5%是不合理偏低的。所以香港房地产资源的使用率是很高的，资源没有浪费，何谈泡沫？
另外，香港有房家庭60%已经供完贷款，是全资产，加息对他们没有影响，所以香港楼市是相对健康的，房价要掉下来不容易。加上现在利息又低，其他投资项目风险都比较大，还是房地产最有保障。
楼市回暖但未快速上涨 专家称降房价非调控重点
7月京城楼市迎来开门“涨”
(来源: 北京商报)在京城楼市中定价最为灵活的莫过于位于通州区域的京贸国际城项目，自2010年调控开始，该项目就开始了密集的价格调整，从最初高达2.68万元/平方米的天价一直下调至时的1.34万元/平方米。最近该项目再次调价，而这次却变成了涨价。一位对此项目一直关注的购房者向记者表示，“京贸国际城的价格太摇摆了，虽然卖房子随行就市，但是像这样的还真没见过”。 记者了解到，随着近期楼市成交量的回暖，加入涨价行列的项目越来越多。
涨声一片
“红五月”后，被称为传统淡季的6月红色更浓。6月，楼市在继续“放量”的同时，价格也出现了久违的反弹。中指院发布的数据显示，6月100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。
楼市价格的“止跌微涨”被不少业内人士视为楼市博弈进入新阶段的重要信号，市场上再一次出现楼市步入“拐点”的声音，曾经被称为京城降的京贸国际城这次却扛起了涨价大旗，成为了近期涨价项目的代表。
“此前均价1.45万元/平方米的5号楼在 五一 的时候就已经卖光了，7月3日6号楼刚刚开盘，价格是1.6万元/平方米。”京贸国际城的一位销售人员向记者表示。
对于突然上涨了1500元/平方米，销售人员给的解释就是6号楼户型比5号楼更合理，选择空间大而且全是小户型。记者随即联系该项目的宣传负责人想一问究竟，但是对方的电话已经处于停机状态。
“5号、6号楼全是一样的房子，涨价就是由于现在卖的好了。”一位购房者向记者表示。
京贸国际城在此轮调控中可谓是个明星项目，2010年11月，该项目宣布价格从2.68万元/平方米直降至1.98万元/平方米，下降了7000元/平方米，被称为了“京城降”。同时其还对外宣布了降价赔偿计划，成为了当年市场关注度的项目。随后的一段时间内，该项目一直频繁调价，直到今年初个别房源价格低至了1.34万元/平方米。
在北京市房地产交易管理网上记者看到，2011年10月23日，京贸国际城的5号楼取得了预售许可证，截至目前424套房源销售了369套，成交均价为1.4596万元/平方米。
价格摇摆不定，期间与时相差竟达到了一倍，对于这样的项目许多购房者显得很犹豫。
记者了解到，7月推出新盘准备涨价的还有位于门头沟的丽景长安，目前该项目的销售均价在1.9万元-2.1万元/平方米，项目销售人员向记者表示，本月中旬2号楼和9号楼即将开盘，届时的价格可能会出现上涨。
价涨量跌
前段时间，开发商是以价换量打动购房者，而市场刚刚好转开发商的涨价行为直接打击了购房者的热情。
据链家地产市场研究部对2011年10月以来入市项目监测显示，有63个项目在5月和6月的成交达到10套及以上。在这63个项目中，出现明显价格变化的项目有13个，其中4个项目价格出现下降，9个项目价格出现上涨。
链家地产市场研究部陈雪认为，在这63个项目中，9个价格上涨幅度超过5%的项目在5月都属于热销，针对营销情况进行策略调整无可厚非，只是调价行为很难受到市场的认可。
9个价格上浮的项目中，8个成交量均在6月大幅下挫，下挫比例在30%-80%之间。而4个降价项目成交量均出现环比增长，表明目前的市场情况下，以价换量依然是取得销量的主要方式，而贸然涨价必然会牺牲成交量，涨价难以成为市场主流选择。
开发商敢于提价的信心得益于购房者信心的回归。根据搜房网购房团的统计数据显示，超七成网友担忧房价或因成交量上升而被推高，所以纷纷选择抄底入市，在6月30日举行的“夏季攻市”购房团活动中近4570人报名参加，反映出了目前购房者着急出手的心态。
陈雪认为，3月以来，新房市场成交量上涨趋势明显。在成交量上涨刺激下，涨价现象屡有出现。与市场初现回暖的3月相比，购房者观望有所降低，入市增加明显，个别项目月去化率甚至超过九成，但是“价格为王”的市场格局并未出现根本变化。因此当下新房市场虽然存在价格底部，但也缺乏回升基础。
楼市回暖但未快速上涨 专家称降房价非调控重点
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