[摘要] 农行最新宏观周报称，房市调控不宜松动，应继续严格执行差别化的住房信贷政策，核心在于坚持并完善“限购限贷”。在房地产持有环节税缺失、交易所得税征收存在漏洞、房地产信息全国联网进展缓慢的情况下，必须坚持“限贷限购”，同时尽快投入运行全国40多个城市房地产信息联网，彼时则可取消限制外地人购房的歧视性规定。
农行：房市调控不宜松动
(来源:财新网)农行宏观周报称，房市调控不宜松动，应继续严格执行差别化的住房信贷政策，核心在于坚持并完善“限购限贷”。在房地产持有环节税缺失、交易所得税征收存在漏洞、房地产信息联网进展缓慢的情况下，必须坚持“限贷限购”，同时尽快投入运行40多个城市房地产信息联网，彼时则可取消限制外地人购房的歧视性规定。
此前央行7月5日发布的降息公告中特别强调：个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。农行该研报认为，央行的这一决定是必要的，传递的信息也是明确的：基准利率下调是为了降低企业和居民利息支出，从而促进投资和消费，防范经济增速大幅下滑；同时，房地产调控的方向和基调并未改变，不希望由于降息而导致房价会再次上涨的预期。
前述研报认为，中国过去十年的房价上涨、特别是2009到2010年的快速上涨，如果说供需总体失衡是根本原因，货币宽松特别是住房信贷政策过于宽松则是催化剂和助推剂。买房投资之所以高、吸引力大，主要是两个原因：一是借贷成本低。2009到2010年普遍执行房贷利率七折，使得当时的5年期以上房贷利率只有4.158%；二是融资杠杆高。当时很多房贷只要二成首付，也就意味着，即使两年后房价仅上涨20%，购房人也可以实现100%的投资率。考虑到2009到2010年很多楼盘价格翻番，则当时贷款购房人在短期内就可以实现500%的投资率。
因此，在本轮降息过程中，要想保持房地产市场的基本稳定，避免本来就稀缺的房地产资源继续向少数人集中，关键就在于降低投资买房的预期。
农行研报认为，在房地产持有环节税缺失、交易所得税征收存在漏洞、房地产信息联网进展缓慢的情况下，必须坚持“限贷限购”政策不动摇：对于限购政策的放开，应该尽快投入运行40多个城市房地产信息联网，同时取消限制外地人购房的歧视性规定；但对于限购三套房的规定，则仍有坚持的必要。对于限贷政策，应该坚持二套首付60%、利率上浮10%的规定，至于首套购房，可以鼓励（而非强制）商业银行给予七折利率优惠，同时也可以考虑将首付比例降至20%，首套房判定标准“只认房不认贷”，以进一步改进对自住房消费的政策支持。
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