[摘要] 在楼市低迷、土地市场萧条、房地产对相关行业的拉动力持续减弱的现状下，有效地预防并盘活闲置用地促进经济发展显得尤为必要。7月1日，新修订的《闲置土地处置办法》正式实施，其加强了对闲置土地的预防和监管，明确了相关环节的认定和具体标准，完善了土地程序，倡导节约优先。
在楼市低迷、土地市场萧条、房地产对相关行业的拉动力持续减弱的现状下，有效地预防并盘活闲置用地促进经济发展显得尤为必要。
7月1日，新修订的《闲置土地处置办法》正式实施，其加强了对闲置土地的预防和监管，明确了相关环节的认定和具体标准，完善了土地程序，倡导节约优先，提高土地利用效率，促进经济发展方式的转变。
经历了史上最严调控政策的洗礼，楼市低迷，土地市场随之萧条，房地产对相关行业的拉动力持续减弱……地方政府土地财政锐减、税负缩水，不堪其压纷纷“微调”。在此敏感、复杂的背景下，有效地预防并盘活闲置用地促进经济发展显得尤为必要。
7月1日，新修订的《闲置土地处置办法》正式实施，其加强了对闲置土地的预防和监管，明确了相关环节的认定和具体标准，完善了土地程序，倡导节约优先，提高土地利用效率，促进经济发展方式的转变。
旧规瓶颈
对于土地的闲置问题，中央的态度一直非常明晰，三令五申地要求实行最严格的节约用地制度，多次对严格闲置土地处置提出明确要求。
《闲置土地处置办法》（国土部第5号令，以下简称5号令）于1999年就已经颁布实施，在处置盘活利用闲置土地上也曾发挥了重要作用。但是，随着近年来我国经济的快速发展，土地管理形式的较大变化，土地闲置问题再次凸显。
2年前，国土部就进行过声势浩大的闲置土地清理行动，发布闲置土地名单，规定土地闲置2年要无偿回收。但至今效果不明显，各地闲置2年以上的“地王们”照常在晒太阳。2009年9月22日，绿城在苏州花36亿元拿下的玫瑰园项目用地至今荒芜一片。
国土部近期数据显示，未竣工的房地产用地规模近40万公顷，可满足未来3~4年的市场需求。在调控的反逼下，土地闲置越演越烈。
一位不愿具名的业内人士称，自限购令实施以来，库存高位压力下郑州的商品房投放量呈收缩状态，今年2月仅10万平方米，尤其是去年年底与今年年初，开发商停建、缓建现象比较明显，为未来房地产市场反弹增加了变数。
“5号令在执行过程中遇到政府原因导致的闲置土地占较大比例、闲置土地认定标准不好把握、处置方式协商环节缺失等问题和新情况。”国土部政策法规司司长王守智在新闻通气会上说。
在旧规瓶颈日益凸显之时，根据党中央精神和国务院有关要求，国土部对5号令进行了全面修订和完善，以国土部第53令修订发布了新的《闲置土地处置办法》，以防止产生新的用地闲置，进一步盘活存量闲置用地。
新规明晰
由于《土地管理法》、《城市房地产管理法》已对土地闲置有明确规定，故规章创新空间不大，但是在具体标准等多个细节上做了清晰地界定。
为加强对闲置土地的预防和监管，尽量减少新的闲置土地产生，新修订的《闲置土地处置办法》要求土地必须是“净地”出让，禁止“毛地”出让，避免因拆迁等原因造成的土地闲置问题。
“近年来，郑州一直都是‘净地出让’，尤其在城中村改造方面，避免了过长的开发周期以及不必要的经济纠纷。”升龙集团旗下一位不愿具名的开发商表示。
清晰土地权利、安置补偿落实到位、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确、具备动工开发必需的基本条件，出让合同和划拨决定书应当约定开工、竣工时间和违约责任……这些内容尽管已在大城市的土地出让中较为规范，但对于区县一级市场仍存在诸多问题，新修订的办法对此进行了强调。
没有“动工”状态的具体标准，5号令在执行过程中经常遇到用地者以“围墙”为动工的现象，不利于闲置土地的认定和处置。而开发建设面积占应动工开发建设总面积三分之一或已投资额不足百分之二十五的计算标准也不清晰，闲置认定的难度很大。
“这次修订，专门在附则中作出名词解释，明确规定了‘动工开发’、‘已投资额’和‘总投资额’的具体标准，便于地方操作执行。”王守智说，同时闲置土地所缴纳的罚款不能打入开发成本，避免开发商一手交钱，一手提高房价。
政府权责
5号令处置的基本程序相对简单，此次修订增加了闲置土地的认定环节和方式，要求在确定土地闲置的事实、依据以及闲置原因的基础上作出认定结论，同时完善征缴土地闲置费和无偿收回土地使用权的程序，收费和回收的批准权限在政府。
为了强化上级国土资源主管部门对下级处置闲置土地的监管措施，5号令规定省级以上国土资源主管部门可以根据情况，对闲置土地情况严重的地区，在土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地审批、土地供应等方面采取限制新增加建设用地、促进闲置土地开发利用的措施。
5号令对因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为造成的开发延迟情形没有作出明确界定，实践中很难把握。这次修订细化了因政府原因造成动工开发延迟的情形，区分政府原因和企业原因。
对于政府不按期交地、修改规划、政策调整、处置信访事件、军事管制、文物保护等因政府原因导致的土地闲置，采取协商方式处置。因市、县国土资源主管部门未按期交地导致土地闲置的，国土部门承担违约责任，加强监管。
“新规增设了国土资源主管部门在闲置土地日常监管和调查处置中的法律责任，强化行政和刑事责任约束，确保相关监管措施的落实。”王守智说，对于涉嫌闲置或炒地行为的，银监会将对其新开发项目贷款发放进行限制，而证监会则会对上市企业的再融资和重大资产的重组审批进行限制。
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