[摘要] 刚刚出炉的70城市房价数据加重房价反弹的担忧，也表明楼市调控正处于关键关口。未来房地产调控要坚持，但必须戳到真正“痛处”，斩断土地财政这一楼市泡沫的最大推手，目前土地市场调控比房价预期引导更重要。
斩断楼市泡沫背后土地财政“推手”
(来源:中国证券报)刚刚出炉的70城市房价数据加重房价反弹的担忧，也表明楼市调控正处于关键关口。未来房地产调控要坚持，但必须戳到真正“痛处”，斩断土地财政这一楼市泡沫的推手，目前土地市场调控比房价预期引导更重要。
在楼市调控经历近18个月后，部分地区取消“限价令”、松绑限购等消息频频传出，虽然地方主管部门最终出面辟谣，但仍有不少人相信，随着地方经济增速放缓、财政收入降低，这样的消息并非空穴来风。
尽管本轮调控已取得阶段性成果，但地方财政对土地收入过于依赖的现实并未改变，这是威胁房地产调控成果的隐患。在上半年经济下滑、财政收入锐减的背景下，地方政府松绑楼市的冲动日益强烈，“试盘”渐成常态，并有吹起新的市场泡沫之势。
土地收入对于地方财政的重要性有多大？有民间机构发布的一份统计显示，2011年，土地收入占地方全部财政收入的平均比例在三成以上，个别热点城市的这一比例甚至高于50%。与税收收入相比，土地收入更加“唾手可得”，且不必与中央“分税”，因此自住房市场化改革以来，土地很快成为地方政府的“宝贵资源”。这种现状不仅带动了土地交易的旺盛，促进了土地供应，同时也造成地方经济发展对房地产的过度依赖。除土地收入外，房地产开发和交易环节的税费收入，以及房地产业带动的数十个上下游行业的相关收入，都成为地方政府的重要财源。
随着调控政策持续发酵，这种财源开始受到影响。来自国家统计局的数据显示，上半年土地成交价款3441亿元，下降13.3%；商品房销售面积39964万平方米，同比下降10%。在一些城市，政府部门已经提前向房地产开发商征收了3年以后的税费；还有部分城市，公务员的工资需要靠银行贷款才能发放。这些正是地方政府频繁“试盘”的动力根源。政策松绑带来良好的市场预期，促进房屋成交回暖，进而带动土地交易升温。值得注意的是，在个别城市，土地招标出让近期已开始让位于“价高者得”的拍卖出让，导致土地价格回升。还有的地区大量推出新地块，久违的“地王”重新在一线城市出现。经过近一年半的楼市调控，土地财政的“魅影”悄然回归。
因此，为斩断土地财政的推手，首先要从土地市场入手。在现阶段，有必要重申招标出让的重要性，使之重新成为土地交易方式的主体。对于拍卖出让的土地，可借鉴北京的做法，为其设置上限价格，采取“限地价、竞房价”、“限地价、竞保障房面积”等方式进行出让，避免出现地价泡沫。
其次，需保证保障房的用地供应，并加大对普通商品房的土地供给，使土地供应率先惠及刚性需求群体。同时，要将土地财政收入真正纳入财政预算，采取“收支两条线”的管理方式，避免土地款的挪用和滥用。
最后，加快房产税试点步伐，并逐步在范围内推进。房屋保有环节的税收将给地方政府提供稳定的税源，在一定程度上缓解其对土地出让金的依赖。
斩断土地财政的推手，更需要地方政府拿出勇气，通过对小微企业、第三产业、当地优势产业的扶持，为地方发展培育新的、稳定的经济增长点，在“阵痛”中完成转型。转变经济增长方式，摆脱经济增长对房地产市场的过度依赖，应是本轮楼市调控的题中应有之义。
上半年房企信托融资逾700亿元
(来源: 证券日报)业内人士表示，第3季度将成2012年房企信托兑付金额时期，同时房企求助信托融资动作更加频繁，要警惕借新还旧风险。
“7月份，公司接触了好几家想做信托产品的房企，其中不乏大型知名房企，甚至有央企。”某信托机构内部资深人士向《证券日报》记者透露，融资额度不同，年限多为2年期以内，种类多为贷款类集合资金信托，有的信托期限相对自由，既可以延期也可以提前终止。据链家地产市场研究部统计，今年3、4季度兑付金额或超1200亿。国泰君安统计数据显示，3季度信托兑付达到全年高峰为716亿元。事实上，在所有的信托类型中，房地产信托在3季度的兑付规模是的。
值得一提的是，用益信托工作室的数据显示，今年1-6月，房地产信托产品融资规模达701.61亿元，占信托产品融资总规模比重为22%。对此，上述资深人士向记者表示，在第3季度的信托兑付高峰时期，不少房企新一轮借道信托融资输血的步伐开始加快，动作频繁，这意味着有些房企可能是借助新债偿还旧债，需要警惕风险。
信托融资动作密集
进入7月份，多家房企信托融资动作不断。7月3日，万通地产宣布，为旗下全资子公司天地置业提供担保，向华润深国投信托申请信托贷款1亿元，期限12个月。
7月9日，向来鲜有信托融资动作的合生创展通过中投信托，发起了2亿元-4.5亿元集合资金信托计划，所获资金将用于北京合生望景房地产开发商有限公司旗下的“合生麒麟社”项目后续开发建设，为期18-24个月。7月11日，中信地产委托英大信托为旗下北京中信新城 (论坛)逸海房地产开发有限公司集资约3.6亿元，用于大兴亦庄新城X1-3项目西区建设。
值得一提的是，不管是A股上市公司，甚至在港上市的内房企也频频借助信托产品融资。据悉，碧桂园今年以来已通过中铁信托，为旗下武汉、内蒙古、如山湖等地的酒店业务融资4笔，涉及资金达4亿元，率者超过11%。
更为值得注意的是，据消息人士向本报记者透露，中粮地产也正在洽谈一笔3亿元的信托融资，据悉融资期限初步设为2年，可延期或者提前终止，预期年化率为9%，主要用于旗下5个项目的开发经营。
除此之外，据用益信托统计数据显示，上周（7月9日-7月15日）内，仅投向房地产领域的信托产品就有8款发行，共募集资金23.49亿元，占报告期信托产品发行总规模的比例为22.80%。
警惕“新债换旧债”风险
“信托产品发行成本是根据企业资质等各种因素判断的，如果年率达到9%，那么其发行成本肯定是要高于这一比例的。举例来说，率在11%以上的信托，成本要高于15%。”上述信托机构的资深人士向本报记者表示，这意味着一些企业不惜高成本发行信托产品融资，可能是用于正常项目经营。不过这也很容易让业内联想到“救急”，企业资金链紧张，需要现金输血。当然，甚至可能是企业用于还债的。
事实上，借新债换旧债而导致项目陷入死循环的前例不是没有的。据记者了解，天津的星耀五洲项目就是一直靠高成本的信托融资支撑的，在一度传出“破产”传言之后，甚至又传出因资金链断裂而“停工”的消息。有业内人士指出，显而易见，其过度依赖信托融资的经营模式已经成为其项目开发的软肋。如果接下来无法得到妥善解决的话，各种问题将集中爆发，甚至项目成为烂尾楼的风险也将增加。
不过，据业内资深人士表示，虽然有个别项目一度陷入信托债务危机而重组，不过目前来看，房地产信托兑付整体形势还是比较平稳的。
值得一提的是，高和投资副总陈方勇曾对媒体表示，“风险主要出现在一些小型的房地产企业中，因为大的企业仍然有腾挪的空间，短期的压力相对较小”。
对此，链家地产市场研究部常清向记者表示，从上半年上市房企披露的经营数据看，业绩分化明显，部分房企仍面临较为严峻的还款压力，尤其是经营状态欠佳的小房企。而今年上半年利润大幅下降或亏损的浙江广厦、ST珠江、中国宝安、在二季度和三季度再次通过信托途径大量融资，在下半年政策、市场走向并没有十分明确的情况下，或面临更大的金融风险。未来除了资金管理公司外，大开发商接手中小开发商项目可能会逐渐增多。
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