[摘要] 记者在走访中了解到，大唐、美的等写字楼的销售十分火爆，但也有投资者指出，相比较市区每平方米约100元的租金，金阳写字楼的预期租金只有60元每平方米，“这样的投资回报率是不是稍低了点？”对于金阳写字楼的“钱景”，不少投资者提出了这样的疑问。
一直以来，两城区的写字楼都面临着“一房难求”的窘境，租金更是一涨再涨。而金阳新区作为未来的行政与经济的新核心，占尽地域优势，因此商用物业、写字楼扎堆而起。
据不完全统计，目前，金阳已明确规划却仍未投入使用的写字楼面积至少在650万方以上。
记者在走访中了解到，大唐、美的等写字楼的销售十分火爆，但也有投资者指出，相比较市区每平方米约100元的租金，金阳写字楼的预期租金只有60元每平方米，“这样的投资是不是稍低了点？”对于金阳写字楼的“钱景”，不少投资者提出了这样的疑问。
超级项目陆续落户 金阳写字楼“俏市”
中天会展城落成、奥体中心启用、商贸城落地、火车北站开建，短短两年时间，以这些为代表的超级项目跑马圈地，让金阳成为集中的商业投资热点。
据不完全统计，目前金阳已明确规划却仍未投入使用的写字楼面积至少在650万方以上。走访中，记者了解到，今年入市的金阳数十个高端写字楼群普遍“预售成绩”比较满意。
观山大道和长岭大道交界处在房地产界一直被誉为“金阳街口”，各家楼盘正在紧锣密鼓修建中。
在大唐·东原财富广场，售楼部销售员介绍，该楼盘将开发共四栋写字楼，7月份有两栋写字楼入市预售，一个月的时间里就已销售掉一半。“业主多为公司，几乎是整层购买，也有少量的零星散户。”这位销售员说，他们的客户中就有一位散户掷金千万买下一层楼来投资，“不少客户都看中‘街口’交通便利，还不会受限于尾号限行，尤其和政府往来较多的公司都相当看好这一带。”
不过，该销售也坦诚，现在金阳尚未发展到老城那么热闹的阶段，所以各家房开对写字楼的定价都还是相对保守和平稳，就大唐来讲，均价大概在9000多元每平方米，如果是投资的话，前三年只要能保持稳定的出租率，会以10%递增，大概7年半回本。
紧邻大唐·东原财富广场的是一直销售火爆的美的·林城时代。据销售员介绍，美的当前规划了三栋写字楼，目前预售的只有一栋。7月底，该楼盘写字楼开始预售，现已有很多业主填写意向登记，有两层专供散客选购，单价在9000元-13000元每平方米，其中50-80平方米的。
“现在金阳片区的写字楼刚‘起步’,但销售比较‘俏市’,目前预期的月租金约50元-100元每平方米，不过今后价格肯定还要爬升。”该销售员说，好些散客两个月前来看过写字楼，嫌贵没有买，结果两个月后发现价格更贵了，而且楼层和位置还没有之前的好。
租金预期普遍偏低 但仍被看好
记者走访多家金阳片区的写字楼，发现均价大多都在万元左右，并且大多数楼盘交房时间在三、四年之后。而提到投资时，销售员们纷纷表示，目前金阳片区虽然月租金预期偏低，不过今后的上涨空间较大。
在贵阳两城区，记者了解到，已入驻的中高端写字楼中，富中国际、凯宾斯基每平方米月租金约100元，世贸广场、南国花锦每平方米月租金约80元左右，而报业大厦、银座大厦、贵阳饭店每平方米月租金价格则在60—70元左右。这些二手写字楼盘的出租率基本上都在95%以上。
3年前，在某公司就职的温女士投资了世纪城的写字楼，现在回过头看，她很庆幸自己当时的选择。作为一名房地产行业的从业人员，温女士在投资方面有着更多的知识储备和资源优势。“当时，世纪城的写字楼是3800起价，我买的那一套是120多个平方，现在每平方租金为60元”。这样算下来，当初，温女士在写字楼上的投资是40万元左右，目前的月租回报是7000余元。在温女士看来，能够在10年收回成本的已经算很不错的投资了，“按照业内人士的眼光来看，能在15年内收回投资成本的，都算是优良投资”。尽管现在金阳的写字楼已涨到万元以上，但是相比股票、基金、住宅等来说，写字楼对于个人投资者仍算是一个不错的选择。温说，目前，金阳写字楼的建设速度很快，部分写字楼体量大、匹配全，作为个人投资者，她仍十分看好金阳的写字楼投资。
温女士认为，投资写字楼除了看重租金的回报外，更重要的是盘算土地本身的增值部分。“以我自己为例，我买的写字楼都是贷款的，每月的租金用来支付银行贷款，但写字楼本身也在增值，等它涨到一个合适的价格，我就会将其出售”。
“钱景”如何 各家说法不一
采访中，多家写字楼的开发商都谈到自己的区域优势，大多主打CBD区域牌。广州宗美地产顾问有限公司的贾云就认为，尽管金融中心附近的写字楼价格比当年世纪城写字楼上涨了不少，但它也有着世纪城不可比拟的区域优势。
贾云说，目前，开发商对金融中心写字楼的租金预期是60元每平方，按照这样的预期，投资者的大概在8%左右。“这样算，大概12年左右收回成本，算是一个比较稳妥的投资”。他认为，要是企业有立即办公需要的话，当然是选市区的地标性写字楼，但作为投资来说，还是应该选择金阳。
虽然金阳各大楼盘销售员、营销人士众口一辞，认为投资金阳写字楼潜力惊人。不过走访中，记者发现部分地产置业顾问却持有不同观点，更有人认为需要“保留观望”。
“是在金阳、还是在老城区投资写字楼？”贵州友联行置业顾问有限公司项目总监张劲松看来，如果是短期投资，那么这个决定就需要“三思”。他认为，就金阳写字楼现状，更适合长期投资者考虑。
“提到‘回报’,现在很多客户想到的就是‘租金’,但其实随着区域发展，写字楼的市场价值增长很可能才是其‘业绩’所在。”张劲松说，如果放眼北京、上海、重庆等大城市可以发现，成功案例几乎都是以某个核心区为圆点向四周散射的发展模式，这和老城区的喷水池、大十字等商圈的发展模式如出一辙。
金阳新区从2000年开始大力开发，政府部门现今基本都已迁至金阳，可以肯定，金阳一定是贵阳未来的行政核心区。但是，在行政核心区发展商业圈就当前的房地产业界来讲，并没有太多参考，投资金阳写字楼前景如何是个“未知数”，这样的投资将来会否带来大的“弹跳”，还需要看政府的相关政策。
此外，对很多老百姓投资者认为的，老城已缺少写字楼投资空间的说法，张劲松也不认同：“写字楼经济与所在城市的区域经济发展成正比，老城的产业经济相对发达城市是落后的，所以，老城的经济成长空间有多大，写字楼的投资空间就有多大，金阳和老城之间从短期看，其关系更多会像‘跷跷板’一样微妙。”
中小投资者投资写字楼需要注意些什么？
专家认为，对于个人来说，能够拥有大量闲散资金进行长线投资的毕竟不多，所以小型投资客户主要的购买特点是购买面积小，总房款较低，投机的心理稍重。
这样客户投资写字楼应首先有正确的心态，不能盲目，对自己的投资能力有客观的评估，不把所有的鸡蛋放在一个篮子里面，尽量降低投资风险，客观看待市场。同时，尤其避免“只看买价，不看租价”、“只看利润，不看风险”、“花精力太大，不将此计算为成本”、“不关心二手市场，凭感觉办事”等头脑发热的情况。
其次，中小投资者选择合适的物业进行投资。“地点最重要。位置好的写字楼租金高，出租机率大，转卖机会大，潜力大。”一位置业顾问说，中小投资者在投资写字楼时的理想面积大约在500平方米。如果物业面积过小，进驻物业的企业档次低，流动性大，会影响到物业经营水平。
此外，业内人士表示，正确计算投资也同等重要。专家认为，普通客户在计算时，往往忽略下列参数购置物业的税费、律师费、保险费、物业管理费用，以及装修、家具、房屋折旧费用、贷款利息、首付款的资金成本等。如果将这些因素考虑进去，可能对的分析就大不一样了。在租金的评估上，静态和动态的租金评估和测算十分重要。
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