[摘要] 今年10月，花果园在重庆设立了办事处，约有100名工作人员，分布在重庆各个区县。对于有较大意向的购房者，置业顾问会在双休日用旅游大巴免费将他们带到贵阳来看房。
“1830万平方米的超级大盘”、“崩盘论”、“被鄂尔多斯(8.50,0.14,1.67%)”等多重语境交织下，贵阳楼市似乎“迷雾重重”。
对于常住城镇人口不过300万的贵阳，“刚需”从何而来？去库存楼盘压力有多大？
10月28日，在贵阳市南明区花果园售楼中心出口，《财经日报》记者正好遇到一个来自重庆渝中的看房团，在几名置业顾问带领下，正准备乘坐大巴前去吃饭。
花果园是当地的一个超级楼盘，因“总建筑面积1830万平方米、规划居住人口达50万人”而闻名。
今年10月，花果园在重庆设立了办事处，约有100名工作人员，分布在重庆各个区县。对于有较大意向的购房者，置业顾问会在双休日用旅游大巴免费将他们带到贵阳来看房。
以各种招数吸引地州市以及外省的购房客，对于贵阳不少大盘来说，已成为消化“库存楼盘”的重要途径。
需求何来
“崩盘论”的一大支撑是供应远超过需求。
外界质疑，对于贵阳这样一个常住城镇人口不到300万的城市，目前在建的超级楼盘规划的人口已达百万以上，即便价格保持平稳，但如何消化也令人生疑。
根据第六次人口普查数据，贵阳市全市常住人口为4324561人，同第五次人口普查2000年11月1日零时的3718449人相比，10年共增加606112人。其中，居住在城镇的人口为2946323人，占68.13%，同2000年第五次人口普查相比，增加671611人。
同时，这几年大盘大量涌现，已经消化掉一大部分贵阳市的“刚需”和改善型需求，不少家庭拥有了一两套房子。
当地一位房地产业人士分析，尽管统计数据显示，贵阳人均年收入不到2万，但目前大部分大学毕业、在贵阳有稳定工作的人收入都超过这个数字，房价收入比远比沿海低。
多方统计数据显示，近几年，贵阳房地产购房者中，来自本地的需求仅有四成多，大量的购房者来自外地，尤其是贵阳以外、贵州省内的其他地州市。
在贵阳采访的几天，记者遇到几位“的哥”——既有本地人，也有来自外省的，均在市区购买了房子。“这里跑出租虽然艰辛，但一个月平均也有4000元左右，不比广州等城市低多少，但这里的房价估计只有广州的三分之一，所以很多人都买了房子。”在沿海“混”过多年的“的哥”冯师傅说，在沿海大城市仅凭跑出租，买房子是无法想象的。
[正由于都是棚户区和城中村以及山地，贵阳拿地成本并不高，直到现在，楼面价也仍保持在六七百元左右 ]
“这边的推地是‘生地熟挂’，而不是整成熟地才‘招拍挂’。”
花果园开发商宏立城集团副总裁陈晓辉说，目前该项目的客户中，贵阳市区的客户约为35%，贵阳以外贵州省内的地市州客户约占50%，省外的约占15%。“这一部分很多都是从贵州出去，但家人还在贵州的。”
贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登说，中国的城镇化有逐级上升定居规律。贵阳作为贵州省内的单极核心城市，遵义、毕节等地市州与贵阳的差距特别大。“地市州很多人的梦想就是到贵阳来。”
一位大型地产企业负责人刘筑(化名)分析，贵阳虽然比不上沿海城市、中西部一些省会城市，但在贵州区域的吸附力很强。
胡晓登分析，发达地区如长三角，农民很高，很多人都不愿意进城，而贵州大部分是山地，农村人多地少，越是欠发达地区，城乡差距就越大，在贵阳跟在农村的比较差距太大了。
根据贵州省统计局的数据，2011年末贵州全省户籍人口4238万人，全省常住半年及以上人口3469万人，其中城镇人口1200万，城镇化率35%。按此计算，未来每年城市化率要提高2%左右，亦即每年有70万左右的人进城成为城市户口，而这其中，将有很大一部分是流入贵阳市。
正是瞄准了这部分需求，花果园1000名置业顾问有六成深入到贵州省的地州市，甚至到县；每个周末接送地州县的购房者的车至少有十辆以上。
城镇化的进城并非简单的“房地产化”，在大规模地产开发的同时，如果相关的实体产业没有跟上，那么城镇化就是无水之源。刘筑说，近年来贵州的工业化快速推进，能源丰富的贵州从单纯的能源输出逐渐向深加工、上下游产业链延伸，多元化的产业体系正在建立，支撑起庞大了居住需求。
中铁置业集团贵州公司副总经理王成平说，目前低房价格局下，贵阳的房地产市场总体上健康，但客观压力也存在。这就需要更加精细化管理、提高管理水平等，若管理不善难免会倒掉、出局。
“贵阳不会成为鄂尔多斯第二。”胡晓登说，“我们附近有一对夫妇做‘背篼’，在贵阳一个月收入比在农村一年还多，比较差距太大必然导致周围的人口往贵阳集中。”
拿地成本低
“这几年贵阳扩张很快，原来只有一环，七八年前我们出租车基本上不会跳表。”在本报记者从南明区赶赴金阳新区的路上，“的哥”陈师傅说，当时贵阳出租汽车起步价一直为10元，起租里程为3公里，每公里单价1.6元。“基本上不会超过三公里。”
陈师傅说，七八年前金阳新区很多楼盘每平方米只有1000多元，市政府迁过来之后，带动人气，很多楼盘都已经卖完。夜色中，记者在目前已售罄的世纪城看到，亮灯的房子约达三四成；楼下小区旁边的不少商业，已比较热闹。
由于山多、地少等自然地理条件制约，过去，贵阳主城区仅指南明区、云岩区两个老城区，人口密度高，原先建的不少楼盘均是单体楼，相关配套设施缺乏，尽管高楼大厦很多，但破败的棚户区、城中村相间其中，整个城市显得杂乱无章，狭窄的道路变得十分拥挤，高峰时段堵车现象甚至比广州等大城市还严重。
去年7月，贵阳市发布“限车令”，启用“限制拥有+限制使用”的国内首创模式，引起舆论哗然。人们或许无法理解为什么贵阳这个三线城市竟然限车，但实际上只要过来一看就可一目了然。
正因为如此，加快棚户区、城中村改造，突破一环，拓展新城成为贵阳市发展的必然选择。到“十二五”末，贵阳市将全面完成棚户区城中村改造4500万平方米。
超级大盘花果园所在的地块即属于棚户区改造地块。陈晓辉说，当年的彭家湾属于贵阳脏乱差地区，是小煤窑、捡垃圾的地方，以前不通公交车，路上到处都是污水，“晴天一身灰，雨天一身泥”，如果不是采取大盘开发的模式，无法根本改变棚户区和城中村的落后面貌。
正由于都是棚户区和城中村以及山地，贵阳拿地成本并不高，直到现在，楼面价也仍保持在六七百元左右。
“这边的推地是‘生地熟挂’，而不是整成熟地才‘招拍挂’。”当地一位地产企业人士说，由于当地土地财政有限，地块整理拆迁以及项目配套基础设施都是由开发企业完成，因此开发商拿到的地块楼面价都比较低，“花果园每平方米楼面价可能还不到300元。”
在刘筑看来，政府不指望通过土地出让得到太多的，这对贵阳楼市价格保持平稳有很大作用。政府如果为了增加收入，完全可以控制土地出让，把价格抬高一点再卖，或者全部开发成住宅地产，一卖了之，但当地政府更为看重的是土地出让后的造血功能和对区域经济的带动作用。
2011年，贵阳市土地出让金达130.4亿元，位列第33位。而在2009年，贵阳土地出让收入为19.59亿元。当地一位房地产业人士说，在大盘带动下，这两年各大开发商拿地积极。
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