[摘要] 楼市上演“反周期”戏码-房产频道-和讯网
济南市民在楼盘前咨询房价（11月9日摄）。日前，国家统计局10月70个大中城市房价指数出炉，其中济南市10月份房价继续环比上涨0.1%，这是继6月止跌企稳后连续4个月环比上涨，但价格仍然低于去年同期0.9个百分点。新华社发
一组成交数据让人们对年末的楼行情有了新认识。北京中原地产统计示，截至11月18日，11月54个主要市新建住宅签约套数达171735套，比月同期上升45.5%，创近两年来的月度期成交纪录。其中，北京、上海等热点市的签约量均达到年内新高。在冬天传统销售淡季，这种行情让人颇为意外
淡季不淡，旺季不旺。自2008年以的楼市成交中，不少热点城市频繁在年出现翘尾行情，而“金九银十”等传统销旺季往往不如人意。分析人士认为，近来，频繁释放的楼市调控信号影响了房产市场内在的自然周期，导致市场表现明显的“反周期性”。
业界预期，未来房地产市场将延续苏态势，今年末的市场成交量可能继续持高位。业内人士呼吁，应尽快建立长机制，维持房地产市场的稳定运行。
年末频现翘尾行情
在经过一个成色不足的“金九银十后，北京楼市在11月重新活跃起来。根北京市住建委的数据，截至18日，11月京新房和二手房住宅合计签约为162套，创今年单月同期的新高，比去年同上升129.2%。
北京楼市上一轮的成交高点出现今年7月和8月，当时分别成交住宅290套和28811套，达到今年以来的值这样的成交量甚至接近“新国八条”出前的市场交易水平。
今年年末，北京楼市很可能迎来年第二个成交高峰。中原地产研究部监张大伟认为，随着市场供应上升以业界对政策预期的见底回升，未来两北京楼市成交量将继续向好。或许难突破七八月的成交量，但市场迎来“冬”已成定局。
在近几年来的北京楼市行情中，“冬”的说法颇为常见。历史数据显示2008年、2009年和2011年，北京楼市的交高峰分别出现在11月、12月和1月，末楼市迎来旺季已成惯例。例外2010年，北京楼市成交高点出现在4月。
同样的情况不仅在北京出现。据中原地产的监测，近几年来，多数点城市都在年末迎来成交高峰。这市场表现与天气寒冷带来的“淡季”期并不吻合。
分析人士认为，由于我国房地产市走势受政策影响较大，而年末往往是重的政策窗口期，购房者容易产生恐慌性房心理，导致成交量增加。同时，一些地产企业为冲击年度销售任务，也经常年末扩大供应，并推出相应的优惠措施
“反周期”特征明显
相比之下，一直被看作旺季的“金银十”，市场表现却不如人意。以北京例，位于今年两个成交高峰期之间的9和10月，成交住宅均不足24000套，虽去年同期有所增加，但仍然是今年的相低点。从2008年以来，北京楼市9月和月的交易情况均不理想，“金九银十”已重褪色。这种情况在其他的热点城市普遍存在。“淡季不淡，旺季不旺”成为近几年市楼市成交的主要特征。中国证券报记者显梳理近年来北京市场的月度成交情况发城现，除“金九银十”缩水外，作为传统销售10淡季的夏季和冬季，市场往往出现热销，同楼市成交规律已与人们的预期不一致。
对于出现上述情况的原因，阳光壹佰城的置业集团常务副总裁范小冲向记者表示，。政策信号的频繁释放，打乱了房地产市场来内在的自然销售周期，导致市场出现“反末周期性”。
范小冲表示，二季度以来的市场回售年暖，主因在于信贷政策的微调导致购房成地本下降，加之房企降价促销所致。九十月出市场销售低迷，则主要受企业取消价格优
惠的影响，同时，在国务院督查组调研楼复市后，市场对出台更严厉的调控政策存在维预期。11月以来的市场回暖，则体现了业效界对“政策见底”的判断，加之个别高价地的出现，也带来了高房价的预期。这清晰地反映了政策预期对房地产
市场的影响。事实上，今年以来，有关房”地产市场各项政策动态，如预售制调整、据房产税推进、二手房交易税上调等信息，北均或多或少地影响了房地产市场和地产92股的走势。多数业内人士认为，在我国房地产期政策体系尚未完善、市场发展有待成熟在之时，这一局面还将在相当长的时间内89存在。呼吁建立长效机制。台对于未来的市场走势，业界判断颇为今乐观。范小冲认为，限购、限贷等政策手总段短期内不会取消，因此，市场将会在此基础上继续复苏。从长远来看，城镇化进及程的加速也将给市场走势带来长远的利月以好消息。暖北京某上市房企负责人也表示，明年宏观经济复苏的态势未必如预期般乐观，
房地产业作为经济增长点的价值将得以暖，凸显，加之购房者对资产避险的要求强成烈，购房需求也随之上升。因此其对未来的市场走势总体乐观。年统计显示，今年10月，70个大的中城市新建商品住宅（不含保障房）价格根平均上涨0.041%，比9月有所扩大。这热也是自今年6月以来，该数据连续五个月保持上涨。多数分析人士认为，在经种预历了长时间的底部震荡后，房地产市场将缓慢回升。场即便在新一轮的市场周期中，房地产业将迎来诸多利好，但多数业内人士仍然要购呼吁尽快建立市场化的长效调控机制，摆房脱房地产市场对政策的过度依赖。与市场化调控手段相比，行政手段的在。弊端显而易见。根据国家统计局的数据，
近几个月来，房地产投资增速、商品房新开工面积、房地产企业购地面积连续出现负增长，这将可能影响到后市的供九应。同时，对于政策信号的过于关注容易为月造成恐慌情绪蔓延。范小冲认为，应尽快出台长效机制，比以差别化信贷、税收等市场化政策，取代对10“限购令”等行政化政策，从而为房地产市场实现内在平衡。不少业内人士呼吁，房严产税试点应加快扩容，该税种可在减少地也方对土地收入过度依赖的同时，也对投机郑全来投资行为形成打击。李沧部分楼盘抬价平均每平方米上调500元新推楼盘优惠幅度收紧
本报讯（记者葛均艳）经过前三个季度的“低价走量”，超低价位、巨大优惠和中小户型成功拉动房地产市场成交量回升，“回暖迹象”明显。但是，随着部分房企年度销售目标的超前完成，开发商年末推盘策略、定价策略和优惠额度都出现了一些变化。近日，记者发现部分楼盘推盘优惠收窄，推盘价格上调。新推盘优惠幅度收紧
近期，岛城有五个楼盘入市，分别是位于市南区的华润中心，位于李沧区的中海国际社区，位于市北区的香山美墅，位于即墨市的坤元里岸和御园。从具体的推盘价格和优惠方面来看，除香山美墅和坤元里岸两盘价格变化不大外，另外三个盘价格均有不同程度的上涨。
记者走访李沧区各大楼盘获悉，相比较金九银十期间常见的85折、或者是直降百万等巨额优惠，在购房优惠上，开发商明显收窄了优惠额度，取而代之的是优惠5万元、97折等常见优惠。“这个楼盘我已经看过很多次了，前段时间起价8700元/平方米的时候，因为只剩顶层了，所以想等后期推盘再买，结果没想到，现在的价格已经涨到9300元/平方米了。”刘先生指着位于黑龙江中路的一大体量楼盘说：“原来一直等着抄底买，没想到价格现在就开始涨了。”
平均上涨500元/平方米
显然，经过前十个月的“降价跑量”，一些超低价位、巨大优惠和中小户型成功拉动房地产市场成交量回升，“回暖迹象”明显。但是，随着部分房企年度销售目标的超前完成，开发商年末推盘策略、定价策略和优惠额度都出现了一些变化。
记者了解到，这种提价的现象，在李沧区非常的普遍。很多楼盘都有了500元/平方米的提升。尤其是一些前期销售较好的大盘，由于推出的户型都是针对刚需，受到了市场的广泛关注。有部分业内人士认为，房企以价换量的动机正在相应减弱，利润将会取代销售额成为房企新的关注目标，房价反弹的压力也在不断加大。
也有部分分析人士认为，截至目前，楼市调控政策基本没有改变，政策的平稳决定了楼市在短期内受市场规律的影响较大，诸如开发商促销力度、户型结构等市场因素的变化对成交量的影响将占主导地位。
中小户型比重相对减少。此外，临近年底，新开盘以及后期推盘的楼盘，中小户型的供应量比重减少。以新近开盘的几家楼盘为例，华润中心和香山美墅推出的都是大户型产品，其中华润中心共推出291套，面积区间为181~240平方米；香山美墅共推出257套，面积区间为140~260平方米，房源套数占到开盘总数的一半左右。年末，中小户型供应量逐步减少趋势显现。
于近日推盘的中海国际社区，“一里城”也推出90、122、135平套二套三户型，共三百多套。“一里城”认筹98折优惠，按时签约97折，惠后均价9300元/平方米左右。绿城理想之城推出蓝岸格拉斯南区五栋在售，户型从80余平方米到180余平方米不等。起价9500元/平方米，均价10500元/平方米。
从目前开盘情况可以看出，年末开发商推盘比较谨慎，推盘价格有一定的提升，且中小户型供应量明显减少，一些大中型产品开始推向市场。专家预测，未来，大中型户型成交量有望提升。
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