[摘要] 去年香港良好的经济基调、超低利率环境，以及买家较钟情以物业抗衡通胀等，均是支撑楼市成交平稳的主要因素。
戴德梁行近期发布报告分析香港住宅及物业投资市场于2012年特别是第4季度的表现。报告认为去年香港良好的经济基调、超低利率环境，以及买家较钟情以物业抗衡通胀等，均是支撑楼市成交平稳的主要因素。2012年伊始，楼市受到欧美经济黯淡影响而交投较为淡静，但在第1季度后期至第2季度中段成交显著回升，唯楼价升幅亦步亦趋，买家面对攀升的楼价，交投节奏稍缓；然而自从美国推出第三轮量化宽松措施（QE3）以后，倚靠物业保值的心态更明显，楼市成交数字再度上升，直至第4季度香港政府推出新一轮需求管理措施以稳定楼市发展，住宅成交才明显减慢。
物业投资市场则整年保持交投活跃，第3季度更录得全年大宗交易，而成交额则于第4季度达至全年，按季升25.5%至318.85亿港元。在政府针对住宅物业市场的措施下，不少投资者从购买豪宅转移至购买写字楼或商铺等商用物业，令两类物业的成交在第4季度更为活跃。写字楼去年开始多见自用为主的成交，成为新趋势；商铺则受惠于较佳的潜力，以及游客及本地市民消费上升的有利因素。
反映住宅及其它各类物业成交市况的物业临时买卖合约数字，自去年1月的全年低位4,639宗，升至3月份的全年高位14,523宗，年中楼市因楼价日高而交投转静，但于第3季度重拾升势，及至10月再达到12,138宗的全年第二高位后，政府于10月底宣布推出新一轮楼市管理需求的措施──包括把额外印花税的适用期延长，并提高各阶段征收的税率；同时推出全新的买家印花税，适用于所有购买住宅物业的非香港性居民的买家。措施推出后，11月份的物业临时买卖合约数字即下跌至11,805宗，12月的数字再跌至9,315宗。然而，第4季度的物业临时买卖合约总数仍达33,258宗，为全年各季度中纪录，反映市场对物业需求殷切。
戴德梁行香港董事总经理暨北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示：「政府推出楼市措施后，整体物业交投量未有实时下挫，但若只看住宅物业的成交，则从每月的普遍六成至七成以上成交量，跌至11月的59.6%，更于12月跌至36%，这是非常罕有的情况。这反映出不少买家自楼市，特别是豪宅市场转投至写字楼及商铺等商用物业市场，最近两月更多了投资者钟情于车位等，可见买家对物业的兴趣仍然浓厚。」
由于自住需求殷切，带动中小型住宅的升幅超越豪宅。以代表中小型住宅的太古城单位为例，12月平均呎价为10,900港元，按年升21.1%；12月整体中小型住宅楼价升幅更高达28%。陶先生说：「中小型住宅价格自2012年年初已开始上升，直至最近政府推出稳定楼市措施后，由于成交转静，买家观望心态变浓，楼价升势才见缓和。」
楼价升势放缓尤见于豪宅。以礼顿山单位为例，其平均呎价自去年9月至12月均维持在27,800港元的水平，自去年1月起则升了8.2%；截至年底，整体豪宅价格录得按年10%的升幅。陶先生称：「近月豪宅成交量减少，加上不少持货能力较强的豪宅业主暂不把物业放售，令豪宅价格走势胶着。」
回顾去年楼市在不少有利因素的影响下形成量价齐升的局面。这些有利因素包括香港拥有良好的经济基调，例如生产总值仍见实质增长，以及失业率较低等。按揭市场亦属健康，目前超低利率环境，加强了买家的供款能力，而现时的按揭借贷成数亦属健康水平。另一方面，本港住宅供应量一直紧张。根据屋宇署数字，2012年首11个月仅得6,878个私人住宅单位落成，难以达到政府原先预测的全年11,890伙的落成量。以过去十年计算，2001至2010年间的每年住宅供应只有18,518个，少于1991至2000年间的每年26,536个单位。供应不足料将继续为楼价上升带来支持。
陶先生续称说：「此外，继QE3后，美国近期再宣布自2013年起扩大购入美国长期公债的规模，直至该国经济数据如失业率及通胀率有所改善。除了美国外，不少主要经济体亦会透过放宽银根以刺激经济增长。在这个背景下，购买物业更具保值作用，令住宅成交继续得到支持。」
然而值得注意的是，各国的推动经济措施，正好反映出环球经济发展仍然充满变量。欧美经济短期内仍将举步维艰，而大中华区方面，中国经济增长放缓亦令人关注。本港方面，楼价升至纪录高位，固然令部分买家转趋观望，但更多市民关心政府政策的影响。不过，陶先生指出，经济基调对楼市发展的影响更大。他说：「政府推出措施后，11月及12月的楼市成交明显转静，但近期买家渐渐消化了政策的影响后，睇楼活动又再增多。特别是对中小型住宅的买家来说，他们始终能够受惠于低利率及稳定的本港经济，而物业又具备较佳的抗通胀能力，这些因素更能决定楼市的走势。」
陶先生称：「预料在2013年，本港楼市短期内仍然会受到政府措施的影响，但经济基调将会主导楼市的发展。当买家消化了政策的影响后，加上农历新年过后银行借贷较为松动，楼字成交料将更为活跃，而楼价亦可望得到较大的支持。诚然，环球经济发展将继续是一个隐忧，但本港及地区的经济发展将对本港楼市发挥更大的影响力。」
物业投资市场全年表现大致活跃，首一、二季及第4季度的单一成交金额逾1亿港元的大额交易均在80宗或以上，第3季度更高达104宗。虽然最末一季大宗交易减少，但成交总金额却升至318.85亿港元的全年高位。事实上，去年首两季的季度成交金额都在260亿港元以上，只有第3季度的金额稍微跌至254亿港元，反映了投资者对香港物业投资市场兴趣浓厚。
戴德梁行中国投资部董事总经理叶国平先生表示：「虽然部分机构投资者在第4季度参与较少的大额成交，但本地投资者仍然积极寻找市场上各个黄金投资机会。不少投资者自豪宅市场转战写字楼及商铺市场，也是推高第4季度成交金额的原因之一。」
第4季度豪宅买卖宗数及金额均较之前一季明显减少，宗数按季减少了58%，而金额则按季下跌46%。叶先生说：「政府的新措施增加了额外印花税的税率，加上全新的买家印花税适用于所有非香港性居民的住宅买家，这些措施对豪宅市场的影响都较大。整体而言，非香港性居民的豪宅买家减少了，亦有许多豪宅业主暂不放售物业，导致季内豪宅成交减少。」
不少投资者为寻找更佳回报而转投写字楼市场，季内成交再现增长，宗数按季升42%，金额更较第3季多出一倍以上。整幢写字楼交易的按季金额增幅尤其明显，主要由于季内有数宗位于港岛东及尖沙嘴的大额交易推高了整体金额。九龙东的分层写字楼成交亦见活跃，而去年一个趋势是不少公司基于自用需要而购买分层写字楼，在年内可见不少这类成交。
叶先生评论道：「自用主导的买卖中，其中一批主要买家为内地公司，因计划在香港及海外扩充业务而购入香港的写字楼物业，这样既有利于其经营，亦可享受写字楼租金增长带来的投资潜力。这些公司无论对于整幢或分层写字楼亦感兴趣。」
叶先生续称：「同时，一些附带优质商铺或是位处消费旺区的写字楼物业，亦受到投资者青睐。部分乙级商厦或处于二线写字楼区的物业，由于其位处黄金零售地带，故物业附带的零售部分成为整体物业的亮点，受到投资者欢迎。」
第4季度的商铺成交宗数与第3季度相若，但金额再超越上季的80.27亿港元，至106.47亿港元。叶先生表示：「本季有更多个案是买家购入一商铺物业后，分拆成较细的铺位再作出租或出售。整体而言，从豪宅市场转移过来的投资兴趣，大多投入了写字楼及商铺等商用物业，而商铺更特别受惠于蓬勃的旅游业发展，以及游客和本地市民消费上升的有利因素。」
本地投资者凭着较快掌握市场信息及较熟悉市场操作等优势，在第4季内继续成为物业投资市场的主力；机构投资者则较钟情于独特、较具增值潜力及回报较高，特别是位处一线地区或装修较佳的物业，然而这类物业在目前本港市场则较为缺乏。」
叶先生总结道：「从去年第4季度的市场发展趋势来看，商用物业已取代豪宅，成为物业投资者的类型，相信在2013年初这个趋势将会持续。在自用需求日增，以及铺租前景较佳下，写字楼及商铺将继续占据大部分的物业买卖。」
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