[摘要] 房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。其中，房产满五年，营业税是免征的，同时如房屋还属唯一住宅，则个税也免征，只需要缴纳契税和产权转移登记费。但如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。
原标题：看精明人如何应对国五条 交易过户玩自编自导
20%个税从严了，二套房贷要收紧了，限外门槛可能提高……“新国五条”出台，增加了楼市调控预期，也加剧了部分精明人士房屋买卖避税的心理。比如，有的长辈把房产赠与小辈，有的小辈把房产赠与老人，还有的直接交易去名字。
自买自卖：差价先过户
近期二手房交易量暴涨，除了众多抢搭“末班车”的真实购房需求之外，还有一些家庭是为了规避所得税而“自买自卖”，他们也赶了趟“末班车”热闹。
上周，吴小姐把名下的一套房产“卖”给了妈妈。其实她的真实意图是，房子近期不打算卖，可是几年之后还是会出手，于是就想到把房子过户给妈妈，规避个人所得税风险。她名下有两套房产，“卖”给妈妈的是一套差价的房产。2006年210万元买进，现市价480万元。这套房子一直用于出租，吴小姐暂时并不打算卖房，可是一想到今后要征收利润的20%个人所得税，有可能超过40万元，让她萌生“卖房”念头。
吴小姐的操作方法很简单，和妈妈签订购房合同，以约定价格成交。当然，妈妈并没有向吴小姐女士支付购房款。若干年后，吴小姐想卖房，可以妈妈的名义卖房，而妈妈名下只有一套房产，满五年后免征个人所得税。在这次交易过程中，吴小姐把房子转卖给妈妈，只产生了房屋总价3%的契税和2%个人所得税，与20%个人所得税相比显然只是一个零头。这是场典型的“自买自卖”。
提醒：亲戚反悔有理说不清
一旦转让双方出尔反尔，或者老人病逝涉及到财产分配等，都是按照房产证上名字进行操作的。如果把房子转让给亲戚实际上却没有发生转让，那么就要承担相应的风险。一旦亲戚反悔，那么有理也说不清。
更名赠与：不满5年较划算
和吴小姐不同，张先生选择的是房产赠与。
张先生有两套房产，一套是借用父母和儿子的名字购买的，另一套则是夫妻共有房产。借名买的这套房产是2010年购入，当时205万元，如今340万元。“本来就是借用父母名字买的房，他们自住一套售后公房，今后这些房子总会留给我们的。 ”张先生考虑的是，把这套房留给儿子，当作是一笔教育资金投资。
张先生算了笔账，如果以后到交易中心更名或者再交易，总逃不了税收，还不如趁现在“新国五条”沪版细则未出台时，赶紧过户到自己名下来得安全。根据国家有关规定，房龄不满5年就交易的，要征收成交总价5.5%的营业税，1%或2%个人所得税、1%或3%契税等费用。而在房产赠与方式中，并没有房龄是否满5年的限制，过户只要向税务部门缴纳3%的契税。还有0.05%的印花税及公证费、产权登记费等。
提醒：赠与之后还有后账
国家税务总局明确，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。显然如果房子不打算再次出让，那么以赠与方式过户划算。否则，产权人以赠与方式过户省了钱，但日后再次过户就要多掏钱。
加减名字：多个名字损失一万多元
叶女士赶在“新国五条”上海细则未出台前置换房产，但由于没有踏准买卖节奏，买进房产先过户，不得不承担二套房3%的契税，而且由于卖掉的老工房产证上有女儿的名字，以后享受退税政策时女儿的份额还不能退，算一算，当初产证上写了女儿的名字，现在要白白损失一万多元。
叶女士原来的住房位于六楼，夫妻俩退休后逐渐感到上下楼梯体力不支。“新国五条”出台后，决定置换同一小区三楼的一套两房，与上家谈妥价格170万元，自己的房子也很快找到下家，两套房子的买卖手续几乎同时进行，但买进的进度略快一些，在交易中心申税时，因为自己原来的房产尚未办理过户手续，税务窗口认定这套房产为二套房，契税要按照3%缴纳，达5.1万元。税务人员告诉叶女士，如果她在买进这套房产的一年内将持有的售后公房出售，按政策可以退还2%的契税，但是，如果产证上有子女的名字，而且子女名下另有产权住房，子女的份额就不能退税。叶女士房产的产证上有女儿的名字，而女儿已经另外购置了婚房，如此，将少退一万多元。
提醒：子女上产证要思量
叶女士与上家商量，希望等自己的售后公房办理过户手续后，再办理这套房产的手续，但上家的房子因为不是首套，怕“吃到20%政策”，着急过户，叶女士只得先缴税。回想当初考虑的遗产税的问题，在买下公房产权时特意加上了出嫁女儿的名字，现在看来，真是亏大了。
考虑到今后可能实行遗产税，如今不少长辈在买房时都会加上子女名字，无论其成年与否，而在现行的房地产政策中，这样会影响子女今后的独立购房资格、贷款条件以及税收等。
交易提醒: 不同交易形式税收大不同
选择不同的更名过户方式，在办理及日后交易时将产生不同的费用，市民须谨慎选择。二手房交易主要分正常过户、赠与过户、继承房产交易过户。
一、正常过户
房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。其中，房产满五年，营业税是免征的，同时如房屋还属住宅，则个税也免征，只需要缴纳契税和产权转移登记费。但如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。
1.营业税(税率5.55%，卖方缴纳)
转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类，如商铺、办公楼或厂房等，则不论是否过5年都需要全额征收营业税。
2.个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳)
征收条件以家庭为单位出售非住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件：家庭住宅。购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
3.契税 (基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，买方缴纳)
征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平方米(包含90平方米)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
二、赠与过户
2009年，国家曾下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，其中明确以下三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
其他情形的房屋赠与都要征收个税。也就是说，赠与人和受赠人之间不符合以上三种条件，想通过赠与方式逃避20%的个税是不可行的。不符合以上三种情况的受赠人个人所得税具体算法是，其应纳税所得即赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付相关税费后的余额，乘以个税税率20%。
三、继承房产交易过户不需缴税
继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税，只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管部门办理过户更名就可以了。
在实际操作中，因为继承是遗产人去世后才可以进行产权过户，所以采用这种过户方式的人并不多。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
