[摘要] 土地红利消失，房地产行业竞争加剧，行业集中度快速提升，大浪淘沙，强者追逐高远，弱者淘汰出局。房企为规避调控政策，盲目转型或面临大风险。
房企为规避调控政策 盲目转型或面临大风险
(来源:时代周报)在国家政策的调控之下，房地产的发展悄然进入了下半场。
土地红利消失，房地产行业竞争加剧，行业集中度快速提升，大浪淘沙，强者追逐高远，弱者淘汰出局。在调控常态化的时代，有追求的开发商为了做大做强，超越自我，也超越别人，不得不跨界、创新、转型，追逐新的增长点，投资重心逐渐从以前的住宅市场，向商业地产、旅游地产、养老地产等市场转移，辅之以多元化的金融手段，并积极迎合国家的政策导向，试图抓住城镇化机遇，一些房企将目光投向海外市场，“出海”远航。
在第6届地产奥斯卡的角逐中，那些在产品、战略、销售上不断追求创新、有丰富产品线应对调控、身怀绝技的房企终将捧得金人归，赢得未来。
抢占刚需市场应对限价令
“行业发展经验表明，在楼市调控政策收紧，流动性不断收紧的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会，尽快将手头持有现金转为土地，及时换仓谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在逆势扩张的市场背景下立于不败之地。”同策咨询研究中心总监张宏伟向时代周报记者表示。
近期，北、上、广、深等一线城市齐齐出台“限价令”，在严格的调控政策下，高端住宅的销售受阻并影响房企现金流，房企不得不开发周转速度更快的刚需产品。在楼市调控常态化的背景下，现金流和周转速度等指标无疑对房地产开发企业至关重要。尤其对于上市房企来说，一旦财务指标陷入低迷，其影响就会通过资本市场予以放大，进一步推高未来的融资成本。因此，加大比例开发刚需产品对房企而言不可或缺。以世茂[简介 动态]房地产为例，2011年企业实现合约销售收入307亿元，尽管同比略有增长，但仅完成了当年销售目标的85%。2012年，公司对产品线做出调整后，当年销售额达460.97亿元，超出年度目标40%。今年以来，世茂房地产是家明确宣布调整住宅产品线的房地产开发企业，刚需及改善型户型比例将高达76%。
金地集团总裁黄俊灿此前也曾坦言，上一轮调控中，份额占一半的高端产品受到的影响。公司在2011年底开始调整产品结构，落实适度降低高端产品比例，增加在二、三线城市的投资，以及优先推出符合首次置业的刚需产品等调整方案。去年，金地集团已经将高端产品的比例降低到46%，预计在2013年新增货量中，首次置业、首次改善类产品面积占比将超过80%。黄俊灿在今年发布会上表示，今年全年公司的可售货值为700亿左右，若按照60%的去化率来计算，全年预计可实现420亿元的销售额。
金地集团董事长凌克也看好改善性需求产品未来的空间。他认为，目前国内市场改善性需求仍有很大空间，规模约6亿平方米。但是现在的限购政策抑制了改善性购房需求，只实现了2亿多平方米的改善性需求。
“盲动”转型商业地产或临更大风险
兰德咨询发布的《房地产企业产品线研究绿皮书》显示，房地产企业的净利润取决于规模和盈利能力。从这个意义上说，房企对刚需类住宅产品的重视更多的是为了扩张规模；商业地产业态的丰富则是对盈利能力的弥补。同时，多年来的楼市调控主要针对住宅地产，商业、旅游、养老等地产业态受影响较小。多业态的产品线组合可以有效地抵御政策和市场风险。在产品线的布局上，房企加码商业地产正是意在维持盈利能力。今年以来，万科[简介 动态]、龙湖、首创、绿地、华润等房企均在商业地产领域加大力度。
2012年的最后一天，华远地产斩获北京通州梨园地块，以选择商业地产的方式重回北京房地产市场。2012年年报显示，龙湖地产拟在今年实现商业地产的快速扩张，并在15年内将商业利润占比提升至30%。2012年，嘉凯城也宣布启动战略转型，引入消费型城镇商业以及房地产金融业务打通产业链，“消费型城镇商业业务往上可以衔接公司开发主业，提升房地产开发业务的产品价值，往下可以延伸至房地产金融，直接向房地产基金出售或共同持有，从而形成产业链运营模式，发挥板块协调效应，有效提高公司的整体运营效率。”嘉凯城董秘李怀彬告诉时代周报记者。更值得注意的是，去年底今年初，SOHO中国因为散售策略遇挫后，也调整了商业地产策略，开始把持有和运营作为战略重点。但是，中国商业地产联盟秘书长王永平指出，“从住宅地产转型的公司以为商业地产不限购限贷是机遇，但这个判断是错误的。虽然避开了政策风险，但更大的市场风险在等着你。”
王永平认为，向商业地产转型的有几类。主动转型的如中粮的大悦城、华润的万象城、龙湖地产等，特点是有明确战略，有核心模式，有人才、资金储备，粮草都备齐了。被动转型，就是政府卖地时的强制性配置，不做商业地产，住宅也拿不到地，这类企业包括万科。盲动转型，看到万达做商业地产发迹，于是娃哈哈的当家人宗庆后也要建100个商场。最后一种叫心动转型，像海底捞火锅店，家乡政府说，你在北京做得那么有名，我们给你块地做商业地产，那就试试看。但若不是主动转型，一般都会遇到大问题。
国内没有适合商业地产的生存土壤，就出现了地产主导型的商业地产模式，早先，是万达走出了这一条路，但是从长期来看，这并没有严格按照商业地产的规律来做，导致租金收入是比较差的。但是万达模式发展到今天，拿便宜地等各方面的优势已经没有那么明显，供需的变化使得风险加大。
“包括万达，前期都没有考虑好商业地产的退出机制，这就导致后期的运营非常艰难。”郭增利表示，现在已经有住宅地产商开始和基金合作，先定好合作预期、约定好，再去开发商业地产，包括后期的运营、招商、业态组合，都为了退出做好准备。
旅游、养老、出海危机并存
据统计，房地产行业前100名房企中，至少有1/3介入了旅游地产领域，包括碧桂园、富力、华润、世茂、雅居乐、中信、龙湖、佳兆业等。万达对旅游地产也有宏伟的战略目标，投资200亿打造长白山旅游度假区，携手泛海30亿美元投资俄罗斯旅游项目。
复旦大学房地产运营所所长蔡为民(博客,微博)认为，“旅游地产一旦失败那将是万劫不复。对住宅开发商来说，住宅卖出去，钱就收回来了。但旅游地产不一样，旅游地产的价值在卖出去之后才刚刚开始体现。”
同样，在养老地产方面，万科、保利、绿地、首创置业、绿城等大型房企亦早有布局。张宏伟告诉时代周报记者，对于开发企业来说，无论是直接开发或改建，养老地产项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。因此，养老地产必须寻求一个适合自己的运营模式，如采取出租、卖产权、直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，或许也是未来是否能够持续生存的关键所在，也是每一个养老机构在经营阶段必须解决的问题。
与此同时，国内不少开发商将目光瞄向海外市场。来自中国海外投资联合会的一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤、保利等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。
继与新世界合作拿下香港荃湾地块后，2月14日，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，首次进军美国。4月16日，万科通出资1.355亿新元收购吉宝置业在新加坡一个公寓项目30%的权益。而短短一年多时间，绿地海外经营业务已先后落地韩国济州岛、德国法兰克福和澳大利亚悉尼。碧桂园在马来西亚取得了三个项目，其中金海湾[消息 价格 户型 点评]项目预计今年6月份正式范围对外销售。
“政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海(境)外的阻力之一。”张宏伟分析，进军海外市场并不简单，如果没有充裕资金和开发模式、没有更好地了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。
相关阅读：
毛坯非毛坯拆分支付 控房价需防"数字游戏"
(来源:东方网) 随着各地发布“国五条”实施细则满一个月，楼市量跌滞涨效果已经显现。然而，一些房地产开发商并不愿轻易就范，为规避史上最严厉调控政策，将新楼盘由非毛坯摇身一变成了毛坯，玩起了表面降价实际变相涨价的“数字游戏”。对此，专家认为，调控政策的落实在短期内确实起到了一定成效，但是一些开发商仍然想方设法“玩猫腻”，钻政策的空子。因此，在外敷调控这副“外用药”的同时，也应该内打土地、财税改革等“长效针”，只有开出外敷内用、相辅相成的综合处方，才是抑制房价过快上涨的良药。
房价“假摔”忽悠政府和买家
在调控政策最为严厉的北京，一些房产项目出现了购房签订两份合同，将毛坯和非毛坯拆分支付的“新招”。例如，新近开盘的房山区某楼盘，相比于周围每平方米2万元的房价，该楼盘销控表上1.6万元的单价极具吸引力。
但是，如果购房者认为能捡到这样的“便宜”那就想错了。因为这仅仅是毛坯房的价格，购房者要买下此房，除了签一份毛坯房合同外，还必须要再签一份每套35万元的非毛坯合同，两份合同算下来，和周围房价也相差无几了，购房者无疑又被开发商“忽悠”了一把。
开发商之所以在非毛坯上做文章，就是希望通过“假降真涨”的猫腻来规避严厉的“限涨令”，以便能顺利取得预售证。但是，这种做法不仅造成了房价“假摔”的假象，而且无形中加大了购房者的负担和风险。业内人士指出，将非毛坯款从总房款中剥离出来，使得非毛坯部分根本无法贷款，增加了购房者的压力，而购房发票无法体现多缴纳的非毛坯款，使得未来房产二次转手时房价会被低估，购房者缴纳的税费反而更多。
抑房价难度依然不小
尽管房价并未明显下跌，但是不少地方楼市已经有了降温迹象。中指研究院发布数据显示，在4月29日到5月5日一周内重点监测的40个城市中，六成以上城市成交同比下跌，下跌城市数量从之前一周的6个城市迅速扩充至26个。
对此，中原地产研究部总监张大伟分析认为，5月份首周出现成交量高位回落，主要原因在于各地对于“国五条”调控政策执行力度不一，主要的一线城市和部分二线城市都在限制新房预售价格上从重从严，导致了短期内预售项目明显减少。
不过，张大伟强调，本轮调控的难度依然不小。尽管政府希望能限制新房供应价格，但从实际效果来看却是限制了供应，房企资金较为宽裕使得房价依然坚挺，短期内即使调控加码，房企全面选择降价的可能性也不大。
对于房价未来走势，市场普遍认为并不乐观。中国社科院近期发布的2013年《房地产蓝皮书》指出，房地产市场供需总量和结构矛盾积累多年，今年调控难度进一步增大。受宏观经济复苏影响，部分城市房价可能出现较大幅度攀升。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
