[摘要] 北京市住房城乡建设委日前发布《北京市房地产经纪管理办法》（征求意见稿），对目前房屋中介市场常见问题进行进一步规范。
《办法》叫停"房屋银行"房产中介乱象或有救
(来源:中国网)北京市住房城乡建设委日前发布《北京市房地产经纪管理办法》（征求意见稿），对目前房屋中介市场常见问题进行进一步规范。
《办法》拟禁止代理同一房屋的出售与承购、出租与承租经纪服务；禁止隐瞒真实房屋交易信息，采取低价收进高价卖（租）出房屋、设置房屋租赁空置期等其他方式赚取差价。这也意味着，不但“房屋银行”这种方式被叫停，个别中介低价“购买”房主房屋，然后“倒手”卖给下家的行为也将被禁止。对于这种违规行为，将由价格管理部门按照规定，没收违法所得、处罚款；情节严重的，给予停业整顿等行政处罚。
《办法》还拟规定，中介要主动提示交易双方防范交易资金风险。中介禁止捏造、散布涨价信息，鼓动房地产权利人提价，或相互串通，捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格。
《办法》征集意见市民积极参与
“北京2.2%的标准明显高于国内其它城市，同时部分中介以代书费等名义加收的0.5%费用，建议明令取消。”据悉，自《办法》征求意见以来，得到了广大市民积极参与。市住房城乡建设委每日通过邮件、传真等方式收到各类建议、意见百余条，主要涉及中介费过高、加强房屋分割出租管理、治理哄抬房价和房屋租金行为、调整收取方式、标准，房屋交易信息透明，加强政策执行落实等。
有市民表示，应大幅度降低中介服务费，由于现在很多城市的房价已经很高，一套房屋动辄三、四百万，中介服务费一次就能收取好几万甚至十几万，而中介的工作付出远远不值这个价格。
有市民认为，“房地产经纪行业应严禁从事房屋租赁代理业务，因房屋租赁代理导致群租现象多发、租金快速上涨、租赁纠纷不断，严重影响了社会和谐和房地产调控”。也有市民表示：《管理办法》第三十七条很有必要，建议明确为“房地产经纪机构完成房地产经纪服务后，方可向委托人收取”，非常赞同同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的，房地产经纪机构不得再次收取。也有市民反映，“最近总是受到一些中介的电话骚扰，问我买不买房，不堪其扰。身边的同事和朋友很多人也遇到相似的情况，政府能否出台法令禁止这一行为？”
北京市住房城乡建设委相关负责人表示，将积极采纳意见建议，进一步加强研究、修改完善政策，规范我市房地产经纪活动，保障房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，并衷心感谢社会各界对北京市房地产经纪行业管理工作的大力支持，北京市住房城乡建设委欢迎广大市民继续积极参与，提出书面意见和建议。
租金有望下降
据业内人士估计，目前北京中介“房屋托管”市场营业收入一年不低于5个亿，如果此项业务被禁止，将会影响中介公司的实际利益。房屋中介的房源宣传板在北京的街上到处可见，某中介工作人员王某对记者表示，如果禁止代收代付房租等业务，中介肯定是有损失的。具体损失到什么程度，该人士表示：“说不好。”
“现在北京房屋租赁市场依靠传统的中介服务已很难有什么利润了，每一个居住区会遍布很多中介，如果业主有房要出租，一般会告诉更多中介，大家都去竞争。”据中介人士介绍，在北京中介市场中，一些小中介克扣租户押金、收取子虚乌有的费用等时有发生。今年北京抽查的8000余家房地产经纪机构中，近一成有违规或违法行为；9家房地产经纪机构因违法违规行为而被记入信用黑名单。
如今，房租已成在京工作者的重要生活开销，其涨价幅度也快于同期CPI。数据显示，4月北京居民消费价格总水平同比上涨3.2%，居住价格同比上涨7.3%。其中，住房租金上涨7.6%，前两个月的增速更高，已逼近10%。而新规如果出台，对租金价格下降将有积极效果。中原地产研究总监张大伟分析，如果代收房租这种吃差价的行为被叫停，中介作为服务行业可能会更期待租房价格下降，这样可以通过走量增加利润。
专业人士表示，二手房价格其实与租金市场有极强相关性，租赁市场如果规范，租金降低会使得房屋持有者出售意愿增强，市场供应增加，也会带来房价的下降预期。张大伟也表示，新规有望使租金价格下降，这对于房屋买卖市场在供需端都有影响。
中介“骚扰”症结难解
拟禁止的规定中还包括中介用打电话、发信息、上门洽谈等方式骚扰他人的行为，而中介门店在发布房源时，不得在经营场所外摆摊立牌、发放广告传单。
据了解，打电话、发短信，是中介机构对经纪人工作内容的一项考核。对于“中介不得打电话骚扰他人”的规定，业内人士大多觉得难于管理，最终只能流于形式。
一方面，这是经纪人的考核内容之一，考核结果直接关系经纪人的业绩，因而经纪人不得不打电话、发短信；另一方面，如果界定骚扰？管理部门又如何查处骚扰？此症结依然难解。
《办法》中指出，很多市民会遭遇被泄露个人信息，以及没有委托中介机构，但不断收到电话、短信“骚扰”的，都可拨打12315消费者投诉电话及12358价格举报电话，未经委托采取拨打电话、发送信息、上门洽谈等方式骚扰他人并造成当事人投诉的也被列为20种违规行为之一。
不过，问题在于，违规之后，会怎样惩罚，上述文件却并没有明确措施。
保监会恢复审批“小中介”
(来源:国际金融报)“要提高门槛、引导保险专业中介机构规模化发展，促进保险中介市场主体结构优化。还要进一步支持引导兼业代理保险业务走专业化道路。”
近日，保监会颁布《关于修改〈保险经纪机构监管规定〉的决定》（保监会令2013年第6号）、《关于修改〈保险专业代理机构监管规定〉的决定》（保监会令2013年第7号）（以下简称2个《决定》），同时印发《关于进一步明确保险专业中介机构市场准入有关问题的通知》（保监发〔2013〕44号，以下简称《通知》）。
保监会有关部门负责人指出：“两个《决定》对设立保险专业代理公司、保险经纪公司注册资本金的要求做出了原则性规定，《通知》是两个《决定》在操作层面上的细化和具体，与两个《决定》相配套。我们希望抬高保险中介门槛，控制增量，提高质量；而对汽车等保险中介要放低门槛，推动专业化经营。”
公开数据显示，2012年保险专业中介机构促成的保险业务保费收入同比增长10.76％，经营收入同比增长20.44%。
提高门槛优化结构
两个《决定》将设立保险专业代理公司、保险经纪公司注册资本金的要求提高至5000万元，但允许汽车生产、销售、维修和运输类等企业投资设立注册资本不低于1000万元的保险专业代理公司，但限定在注册地所在省（自治区、直辖市）内开展业务。
近年来，保险中介的数量逐年攀升，但由于粗放的行业管理模式，大进大出的从业现状，使得保险中介机构屡屡被曝出违规现象，虚开保单、套取费用等暗箱操作行为时有发生。保监会上述负责人表示，目前，保险中介迫切需要解决的不是数量问题，而是质量问题。要从提高门槛，控制增量入手，逐步提高保险中介发展质量。
“这体现了监管规范中介市场的决心。的感受是，监管希望通过提高准入门槛，进一步帮助中介机构向规模化、专业化方向发展。”鑫山保险代理有限公司（以下简称“鑫山保代”）创始人、董事长兼总裁林重文在接受《国际金融报》记者采访时说。
根据不完全统计，目前，市场上有25万家兼业代理公司，他们大多不符合监管要求，新政的目的是逐步取消兼业代理。对此，林重文指出，此前保监会发放的一批兼业代理牌照，在这一轮“清洗”中可能会消亡一部分，因为兼业代理公司必须走专业化发展才有出路。
对于一些规模较大的兼业代理公司，比如，车商、银行、邮政旗下的代理公司，林重文认为，这一轮的新政不会对他们造成太大影响，5000万注册资本金对于这些机构而言只是“九牛一毛”。
值得一提的是，新政只是针对新注册的机构提出了5000万元的“入会费”，对于已经设立的机构注册资本金的要求仍维持1000万元。
“这‘一高一低’充分体现了监管的政策导向。”保监会负责人表示，一方面，要提高门槛、引导保险专业中介机构规模化发展，促进保险中介市场主体结构优化。另一方面，要进一步支持引导兼业代理保险业务走专业化道路。
专业化还需过渡
“相比新政对注册资本金的监管，对于经营区域的监管更惹人关注。”在林重文看来，“限制在注册所在地以外开设分支机构是一个比较大的调整。这项举措有‘疏’有‘进’，既保持市场稳定，不对保险业务发展造成冲击，也力求做到政策平稳过渡，有利于市场稳定。”
《通知》指出：对于那些在两个《决定》颁布前设立的注册资本金不足5000万元的保险专业代理公司、保险经纪公司，基本原则是在依法行政、尊重历史的基础上，加强引导，体现政策公平。对这些机构不强制要求一次性增资，他们可以在现有状态下继续经营，也允许在注册地所在省（自治区、直辖市）及已经设有分支机构的省（自治区、直辖市）申请设立分支机构。但是这些机构如果要在没有设立分支机构的省（自治区、直辖市）增设分支机构，其注册资本金应增至5000万元。
对此，保监会有关部门负责人分析认为：“目前，有3万多家汽车企业兼业代理保险业务，是兼业代理重要领域。降低其注册资本门槛，可以推动这些保险兼业代理机构实现专业化经营。这样既保持市场稳定，不对保险业务发展造成冲击，也力求做到政策平稳过渡，有利于市场稳定。”
“跟保险业关系比较密切的上下游的产业链，比如汽车，已经养成路径依赖的趋势，从整体发展的角度，如果现在要大规模调整，这不是保险一家就能做到的，可操作性很差。”朱铭来认为，“从这个角度来说，我们还是会延续原先的一些模式，至少有一个平稳的过渡和发展。给中小保险公司一个选择的权利，愿意走传统的营销产业链还是更愿意跟专业的中介合作。”
另据记者了解，鑫山保代在成立之初的注册资本金为5000万元，对于这个颇有“先见之明”的决定，林重文表示：“当初，我们的预期是未来3年可能需要的资金大约5000万元，因此，作出这样的决定。目前，公司已经在上海、广州、杭州、绍兴设立了4个机构，下个月，我们的电话营销渠道将正式上线。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
