[摘要] 正当贵阳住宅市场成交出现小幅回暖之际，商业地产也开始顺势而行。据记者走访了解到，4月以来写字楼、商铺等商业用房成交量呈直线上涨趋势，其中5月份的成交量更是创下了近两年以来的历史新高。除此之外，近两月来贵阳写字楼、商铺的租金上涨势头迅猛，尤其是中心城区和观山湖区等热点区域，租金涨幅较前两月达20%左右。
需求旺盛使得4月至今贵阳商业地产成交持续上涨，业内人士建议，投资房地产需理性
正当贵阳住宅市场成交出现小幅回暖之际，商业地产也开始顺势而行。据记者走访了解到，4月以来写字楼、商铺等商业用房成交量呈直线上涨趋势，其中5月份的成交量更是创下了近两年以来的历史新高。除此之外，近两月来贵阳写字楼、商铺的租金上涨势头迅猛，尤其是中心城区和观山湖区等热点区域，租金涨幅较前两月达20%左右。
根据贵阳筑房网成交数据登记显示，4月份至今贵阳商业地产共销售46.5万平方米，环比季度成交23.6万平方米上涨了97%，与去年同期成交14.4万平方米相比也有大幅上涨。
其中，4月份至今贵阳写字楼共成交29.6万平方米，环比季度成交12.6万平方米上涨了134%左右，与去年同期成交9.4万平方米、2011年同期成交8.7万平方米也有大幅上涨，创下了自2011年同期纪录。
其中5月份写字楼成交12万平方米也创下了今年以来单月成交新高。此外，4月份至今商铺共成交1.4万平方米，与季度成交1.2万平方米相比也上涨了不少。
均价方面，4月份写字楼成交均价在8204元/平方米左右，5月份却上涨至8257元/平方米，而6月份前三周成交均价则上涨至9842元/平方米左右，这已经是贵阳写字楼成交均价连续三月出现环比上涨。而4月份至今商铺成交均价在15600元/平方米左右，与季度15000元/平方米左右的成交均价相比上涨了4%左右，其中两城区商铺成交均价更是超过了26000元/平方米，创下了近三年来商铺均价成交新高。
除此之外，二手商业地产市场也出现成交上涨的迹象。据贵阳多家中介提供成交数据显示，4月份至今，贵阳二手写字楼和商铺共成交209套，无论是写字楼还是商铺，成交量环比均上涨了近10%左右。“最近商业地产项目销售还不错，6月份以来我们公司就销售了4套写字楼，5间商铺。”据贵阳创美地产副总经理田军成对记者表示，4月份以来该公司共挂牌24间临街商铺，整体均价42000元/平方米左右，现已只剩2间。“尤其是位于成熟商圈内的商铺，即使价格不菲，还是出现一挂牌就立即被买走的情况。”
需求很强劲租金呈爆发性增长
据贵阳智宇房产、幸福树不动产、南方房屋、鑫富地产等多家大型连锁中介反馈的数据显示，今年以来贵阳写字楼、商铺租金呈上涨趋势，仅从4月、5月以及6月前三周来看，租金环比均上涨了10%—20%左右，同比上涨10%左右。
“据我们公司统计数据显示，目前贵阳各区域内写字楼租金均有不同程度上涨，平均每平方米环比季度上涨15—20元不等。其中中心城区、观山湖区等热点区域内部分甲级写字楼租金上涨了30元/平方米。”据幸福树不动产一位经纪人介绍，当前中心城区内简装修写字楼办公房月租金平均每平方米80元，未装修的都在70元/平方米左右。而甲级写字楼的月租金更是从季度的90元/平方米上涨到125元/平方米。金阳新区世纪城附近等地段的写字楼，毛坯房在60元/平方米，装修过的在80—100元/平方米左右，且房源非常紧俏。
就商铺租金而言，目前贵阳市区一类地段的临街商铺，租金在800元/平方米左右，非临街商铺租金在600至700元/平方米左右。次一类地段的临街商铺租金在500元/平方米，非临街商铺租金在300元/平方米左右。在近郊区域，临街商铺租金在200元/平方米，非临街商铺租金在100至150元/平方米左右。“目前贵阳成熟商圈内的街铺租金上涨非常明显，例如世纪城一个面积为20平方米的临街商铺去年租金是3000元/月，今年业主要把房租涨到3800元/月，涨幅达到了16%。”
“近几年来贵阳的商业地产一直呈现稳步发展的态势”，合富辉煌贵州公司总经理李炜表示，伴随着大贵阳城区范围不断扩大，郊区楼盘不断开发，贵阳商圈也在不断扩大，商铺的数量正在不断增加。“大量品牌开发商进入贵阳淘金，配套了高端酒店、商场等设施，现在众多酒店、商业已完成建设周期，当前是享受成果的时候。”
超百万平米商业物业近期上市
商业物业的成交上涨，使得不少开发商纷纷主推商业上市，据记者初步统计，在接下来的7月份，贵阳将有10余商业项目上市销售，预计上市面积超过100万平方米，不仅成为今年以来商业地产单月放量，同时也是三年来单月推量新高，可以说，一场商业大战一触即发。
例如花果园项目将加推一批面积区间为63—1800平方米之间的商铺上市销售；中天未来方舟也有部分29—105平方米左右商铺上市；亨特国际7月初将有一批写字楼销售，户型面积在75—290平方米之间，18000元/平方米起价；雄骏国际也有部分80—130平方米写字楼上市，均价在12000元/平方米左右。此外，美的林城时代、尚湖城熙街、星岛国际广场、大唐东源财富广场、保利国际广场、融创名品城、西南国际商贸城、中天会展城、燕山雅筑、迈德国际等项目也分别有写字楼、商铺、商务公寓等商用物业产品上市。
有业内人士分析认为，在临近年底这段时间多个项目推售商铺，不排除是开发商为了完成年度销售任务，回笼资金。不过他们也对此表示担忧：“商业地产一哄而上、过于超前发展，或将面临供应过剩，市场竞争更加激烈等难题。”位于金阳新区某写字楼项目销售负责人也告诉记者，当前处于郊区或新城区的商业综合体面临巨大的挑战，尽管一些写字楼项目的价格看起来比住宅还低，但毕竟近郊区域的商业消费存在严重不足，投资者对部分新兴区域投资存在顾虑。
“今年以来贵阳整体商业地产项目供应偏大，市场竞争尤为激烈，尤其是进入近两月以来，不少商业项目的销售推广速度都明显加快。”贵州大学房地产研究所副所长徐宇龙分析认为，商业地产销售增温与住宅去投资化的调控和民间投资渠道狭窄密切相关。在通货膨胀的压力下，人民币购买力持续下降，如何投资成为诸多资金的难题。“住宅投资严格受到调控，股市低迷不振，黄金连连下跌，同属于不动产的商业地产就成为不少投资人的。”
快速开发环境下 投资商业地产更需理性
“业态规划、运营商能力和渠道、周边消费人群支撑，这三点是判断一个商业地产是否能有良好的根本”，来自贵州商专房地产研究中心主任朱华认为，在目前本地的商业地产投资环境中，不少商业地产开发商已经将物业未来五到八年的租金增长计算到了现售价格之中，在这样的情况下，投资商业地产需要更加谨慎。
“和物业增值是商业地产的两大回报，在不能确定价值回报以前，千万不能盲目跟风”，朱华特别提醒商业地产的投资人士，如果是社区商业，一般情况每450—600个常住人口可以支撑1平方米的商铺发展，而现在住宅受抑制的环境中，有房开商会加大商业的开发，很可能影响未来商铺的租售。此外，还要注意项目的商业运营管理。“只有运营管理好了，项目才能有持续性的发展，三五年后，租金才会有一个越级式的回报。但是如果商业运营管理不好的话，不仅上不来，还有可能出现空置、被兼并的情况。”
另外，随着贵阳市大量旧城改造项目的上马，城市综合体、商业中心、商务集群等大型城市商业体也开始大量入市，这类商业物业的高回报背后有着更高的投资风险，“如果没有强有力的运营团队和招商渠道，大型商业就不能炒活，这对未来的城市发展是一种灾难”，不少本地专家都认为，目前本地商业地产面临着诸多问题亟待注意，而首当其冲的一个问题是，贵阳虽然作为省会城市，但经济实力在来看并非十分突出，众多项目陆续上马，在一定程度上可能出现消化不良。
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